Le siège mondial de Lehman Brothers est exposé à New York le 15 septembre 2008, le jour où la banque d’investissement vieille de 158 ans, étouffée par la crise du crédit et la chute de la valeur de l’immobilier, a déposé son bilan. Mark Lennihan/AP masquer la légende
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Le siège mondial de Lehman Brothers est exposé à New York le 15 septembre 2008, le jour où la banque d’investissement vieille de 158 ans, étouffée par la crise du crédit et la chute de la valeur de l’immobilier, a déposé son bilan.
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Il y a quinze ans, le monde était témoin du plus grand effondrement commercial de l’histoire.
Le géant financier Lehman Brothers a déposé son bilan le 15 septembre 2008, avec une dette de 613 milliards de dollars, mettant des milliers d’employés au chômage et plongeant une économie déjà en récession dans une chute libre.
La chute spectaculaire de Lehman était due en grande partie aux nombreuses hypothèques risquées qui soutenaient un système financier instable. Les acheteurs de maison dont les remboursements hypothécaires ne pouvaient pas se permettre n’ont pas remboursé leurs prêts, envoyant une onde de choc à Wall Street et laissant ces emprunteurs vulnérables à la saisie.
Aujourd’hui, une décennie et demie plus tard, les experts en logement affirment qu’il est beaucoup plus sûr pour les acheteurs d’obtenir un prêt hypothécaire qu’ils seront en mesure de rembourser à long terme.
“Les emprunteurs ont souvent supposé [before the financial crisis] que si le prêteur offrait le prêt, il serait sûr, mais [that was] Ce n’est pas vrai”, a déclaré Susan Wachter, professeur d’immobilier et de finance à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie.
“Sur le marché actuel, les prêteurs ont adopté les prêts sûrs, et vous pouvez être presque sûr qu’un prêt sûr vous sera proposé”, a ajouté Wachter.
On craint néanmoins que certains garde-fous financiers mis en place après la crise financière de 2008 pour sécuriser le marché hypothécaire ne soient pas là pour toujours.
Le rôle des prêts hypothécaires dans la crise financière mondiale
Fondée en tant que magasin général en 1844, Lehman Brothers s’est ensuite transformée en une puissance bancaire d’investissement. Au début des années 2000, Lehman a commencé à souscrire des prêts hypothécaires et à proposer des titres adossés à des créances hypothécaires aux côtés d’autres banques d’investissement de Wall Street qui s’étaient également lancées dans le secteur des prêts hypothécaires.
Le problème était que bon nombre de ces prêts hypothécaires étaient des prêts hypothécaires à risque, avec des conditions douteuses et des acomptes faibles, voire inexistants. Avec peu de réglementation, les prêteurs ont dû se faire concurrence pour vendre les prêts hypothécaires les plus lucratifs avec des lignes directrices minimales.
Mary Ann Herrera devant sa maison à San Antonio, le 23 février 2009. Sous la menace d’une saisie, le frère de Herrara a peint les mots “Aide !!” et “Forclusion !!” chez elle dans l’espoir de recevoir de l’aide. Eric Gay/AP masquer la légende
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Lorsque les prix de l’immobilier ont chuté et que les propriétaires n’ont pas pu faire leurs paiements ou refinancer leurs prêts hypothécaires, ils n’ont pas pu rembourser leurs prêts. Des dizaines de personnes ont vu leur maison saisie, et les titres adossés à des créances hypothécaires constitués de prêts subprime regroupés ont également chuté, écrasant les investisseurs.
En 2008, l’économie mondiale s’est effondrée.
Le secteur hypothécaire en 2008 par rapport à 2023
S’en est suivi un débat public tendu sur la question de savoir si et comment le gouvernement fédéral devrait aider le secteur financier à se redresser à court terme pour éviter une calamité économique totale. Beaucoup se sont également demandé ce qui pourrait être fait pour éviter qu’une situation similaire ne se reproduise.
Les banques ont dû respecter de nouvelles normes de liquidité et ont été soumises régulièrement à des tests de résistance, mais les décideurs politiques ont également pris des mesures pour protéger les consommateurs.
En 2010, le président Barack Obama a signé la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs, dont une partie a créé une nouvelle agence gouvernementale fédérale chargée de protéger les intérêts des emprunteurs : le Bureau de protection financière des consommateurs.
L’un des efforts du CFPB dans les années qui ont suivi l’effondrement économique a été de proposer un nouvel ensemble de normes pour les prêts hypothécaires. L’agence visait à établir une référence en matière de prêts sûrs à la suite d’une crise aggravée par les prêts à risque.
Les normes du CFPB en matière de prêts hypothécaires qualifiés, qui sont toujours en vigueur aujourd’hui, interdisent les prêts à intérêt uniquement et les paiements « ballons » importants, interdisent les frais excessifs et obligent les prêteurs à vérifier les revenus, les actifs et les dettes d’un emprunteur. Wachter affirme que les règles de « bon sens » ont contribué à renforcer la confiance dans le marché hypothécaire.
Le président Barack Obama signe la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs au Ronald Reagan Building and International Trade Center le 21 juillet 2010 à Washington, DC Chip Somodevilla/Getty Images hide caption
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Une autre loi de l’époque exigeait que les courtiers en hypothèques – également appelés initiateurs de prêts – satisfassent à certaines exigences en matière de licence.
“Cela a obligé l’industrie à s’assurer que toute personne qui traite directement avec le consommateur est véritablement un professionnel du prêt hypothécaire et qu’elle dispose de normes de licence”, a déclaré Valerie Saunders, initiatrice de prêts en Floride.
Saunders, qui est également président élu de l’Association nationale des courtiers hypothécaires, affirme que des produits tels que les prêts à intérêt uniquement et les paiements forfaitaires existent toujours, mais que les options proposées aux emprunteurs sont généralement plus sûres de nos jours.
“Si vous achetez une première maison, obtenez le prêt le plus sûr, entièrement amorti, que vous comprenez, avec lequel vous êtes à l’aise, et avec lequel vous pourrez continuer à effectuer ce paiement jusqu’à ce que vous décidiez. pour le refinancer, le vendre ou rembourser le prêt”, a-t-elle déclaré.
L’avenir du marché immobilier est incertain
Même si la crise financière a renforcé la protection des emprunteurs, certains de ces garde-fous post-crash pourraient être faiblissants.
Un tribunal fédéral composé de trois juges a statué l’année dernière que le financement du Bureau de protection financière des consommateurs était inconstitutionnel car il reçoit son argent de la Réserve fédérale, qui est elle-même financée par les frais bancaires.
La Cour suprême des États-Unis a accepté de se saisir de cette affaire, ce qui pourrait menacer l’existence du bureau et le travail qu’il accomplit. Aucune décision n’est attendue avant 2024.
Cette année, les taux d’intérêt hypothécaires ont atteint leurs plus hauts niveaux depuis avant la crise financière de 2008. Un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans a atteint 7,09 % en août, le plus cher depuis 2002.
Les récentes hausses des taux hypothécaires ont poussé certains emprunteurs à se tourner vers des prêts immobiliers tels que les prêts hypothécaires à taux variable, qui peuvent avoir des taux d’intérêt plus bas au début mais augmenter plus tard, bien que ces prêts soient différents des prêts hypothécaires prédateurs vendus pendant la crise financière.
Wachter craint également que les sociétés de financement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac, que l’administration Bush a placées sous tutelle en 2008, ne soient privatisées.
L’Agence fédérale de financement du logement contrôle actuellement Fannie et Freddie, qui assurent les prêts hypothécaires et transforment également les prêts immobiliers en titres adossés à des créances hypothécaires. Wachter affirme que le gouvernement fédéral s’occupe principalement de prêts plus sûrs et moins risqués.
“Mais si nous annulions cette surveillance et si la FHFA disparaissait ou devenait un régulateur moins fort, nous pourrions être de retour dans le Far West où les prêteurs se font concurrence sur les conditions hypothécaires”, a déclaré Wachter. “Nous ne voulons sûrement pas y aller.”