Publié le 2025-10-03 12:33:00. Une fermeture partielle du gouvernement américain, débutée le 1er octobre, pourrait ralentir le marché immobilier en affectant les approbations hypothécaires, les prêts ruraux et l’assurance contre les inondations. Bien que la plupart des programmes devraient se poursuivre, des retards sont à prévoir pour certaines transactions.
- Les approbations hypothécaires pourraient être ralenties, notamment en raison de l’impact sur l’Internal Revenue Service (IRS).
- Le programme national d’assurance contre les inondations (NFIP) ne peut plus émettre de nouvelles polices, créant des incertitudes pour les acheteurs.
- Les prêts immobiliers destinés aux zones rurales, soutenus par le Département de l’Agriculture des États-Unis (USDA), sont suspendus.
L’arrêt des activités gouvernementales, débuté à minuit le 1er octobre, risque de ralentir plusieurs rouages essentiels du marché immobilier américain. Bien que les experts estiment que la majorité des programmes de logement continueront de fonctionner et que la plupart des citoyens ne seront pas immédiatement affectés, cette fermeture, la première depuis près de sept ans, intervient à un moment où les ventes de maisons sont déjà freinées par des prix élevés. Justin DeMola, président de l’Alliance nationale des banquiers hypothécaires, souligne que « tout ce qui nécessite une intervention du gouvernement, si quelqu’un n’est pas au bureau ou est en congé, peut poser problème pour un prêt ».
Au plus fort de la saison des ouragans, le Programme National d’Assurance contre les Inondations (NFIP), soutenu par la Federal Emergency Management Agency (FEMA), est dans l’incapacité d’émettre de nouvelles polices. « Si vous possédez déjà une assurance, elle reste valide », précise Daniel Schwarcz, professeur de droit de l’assurance à l’Université du Minnesota. « La fermeture affecte la capacité du NFIP à renouveler ou à émettre une nouvelle police, mais elle n’invalide pas une police déjà souscrite. » Cela signifie que les propriétaires dont les polices arrivent à expiration pourraient voir leur couverture suspendue jusqu’à la réouverture du gouvernement, créant un risque de lacune de couverture. Les prêteurs hypothécaires exigent généralement une assurance contre les inondations pour les biens situés dans des zones à haut risque. Si certains acheteurs peuvent trouver une couverture sur le marché privé, d’autres devront attendre la reprise des activités gouvernementales pour finaliser leur acquisition. Les démocrates du Comité des services financiers de la Chambre ont alerté sur le fait que l’interruption du NFIP « pourrait menacer plus de 1 300 transactions immobilières par jour, bloquant potentiellement des milliers de familles dans leur rêve d’accession à la propriété ou les mettant en danger si leurs ventes se concrétisent sans couverture ».
Le programme de prêts immobiliers de l’USDA, destiné à aider les emprunteurs à revenus faibles et modérés à acquérir un logement dans les zones rurales, ne sera pas opérationnel durant la fermeture. Les acheteurs de maisons dans ces régions pourraient donc être particulièrement touchés. « Plus la fermeture dure, plus elle affectera le marché immobilier sur le long terme », anticipe Daniel Schwarcz. « Une fois que l’on commence à accumuler les jours où ces transactions n’ont pas lieu ou que ces maisons restent sur le marché, cela peut avoir des répercussions… cela peut entraîner l’arrêt des transactions. »
Malgré ces perturbations potentielles, la plupart des acquéreurs ne devraient pas ressentir les effets de la fermeture à moins qu’elle ne se prolonge, selon Justin DeMola. Les prêteurs pourront toujours vérifier les numéros de sécurité sociale et les revenus des emprunteurs. Cependant, l’impact sur l’Internal Revenue Service (IRS) pourrait entraîner des retards significatifs dans l’approbation de certaines hypothèques, comme l’indique la National Association of Home Builders. Les entités parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, qui jouent un rôle clé dans la stabilité du marché hypothécaire, continueront leurs opérations en tant qu’entreprises indépendantes. Ainsi, la plupart des prêts garantis par ces deux organismes pourront se poursuivre, sauf nécessité d’une assurance contre les inondations. Le Département du logement et du développement urbain (HUD), responsable du financement de divers services de logement, a également indiqué que la majorité de ses activités soutenant les hypothèques gouvernementales se poursuivront. Nicole Upano, représentante de la National Apartment Association, a précisé que les paiements pour les contrats « Section 8 », fournissant une aide au logement aux familles à faible revenu, aux personnes âgées et aux handicapés, continueraient d’être effectués sans perturbation immédiate pour les bénéficiaires. L’agence a cependant précisé qu’elle ne traiterait pas les nouvelles demandes de bons de la Section 8.