Publié le 17 février 2026 à 00h17. De plus en plus de promoteurs immobiliers se tournent vers la blockchain pour lever des fonds, une tendance qui attire l’attention des investisseurs, mais aussi des avertissements concernant les risques de fraude et de volatilité.
- Plus de 10 000 investisseurs détiennent déjà pour 356 millions de dollars d’actifs immobiliers tokenisés dans 10 pays.
- Deloitte prévoit que 4 000 milliards de dollars d’immobilier seront tokenisés d’ici 2035, contre 300 milliards en 2024.
- Des experts mettent en garde contre le risque d’escroqueries et soulignent l’importance de la diligence raisonnable dans ce nouveau marché.
L’investissement immobilier connaît une nouvelle vague d’innovation avec l’essor de la tokenisation, un processus qui consiste à représenter des actifs immobiliers par des jetons numériques sur une blockchain. Cette approche permet de fractionner la propriété, ouvrant potentiellement l’accès à un public plus large et facilitant les échanges. Cependant, cette nouveauté attire également l’attention des régulateurs et des experts, qui mettent en garde contre les risques potentiels.
Selon le tracker d’actifs tokenisés du monde réel RWA.xyz, plus de 10 000 investisseurs détiennent actuellement pour plus de 356 millions de dollars (environ 327 millions d’euros) de jetons numériques adossés à 57 actifs immobiliers répartis dans 10 pays. Le cabinet Deloitte prévoit une croissance exponentielle de ce marché, estimant que 4 000 milliards de dollars (environ 3 700 milliards d’euros) d’immobilier seront tokenisés d’ici 2035, contre 300 milliards de dollars (environ 277 milliards d’euros) en 2024. Les analystes de Deloitte soulignent que la propriété numérique fractionnée pourrait élargir le bassin d’investisseurs pour l’immobilier commercial.
La tokenisation peut prendre différentes formes, allant des cryptomonnaies spéculatives aux stablecoins indexés sur des devises traditionnelles. Ces jetons peuvent être réglementés ou non, et peuvent ou non être adossés à des actifs réels. Face à cette complexité, les experts recommandent la prudence.
« C’est le Far West, cette histoire. Le financement participatif était considéré comme le Far West à ses débuts. Toute nouvelle industrie attirera vos escrocs et vos charlatans. »
Adam Gower, consultant en financement participatif dans le secteur immobilier
Adam Gower met en garde contre les promoteurs peu scrupuleux qui pourraient utiliser le jargon de la tokenisation pour masquer des projets de faible qualité. Il souligne que la tokenisation n’est qu’une technologie, et non une garantie de succès.
Roza Akopyan, directrice financière de Tokenland, une société d’investissement numérique qui cherche à lever 10 millions de dollars (environ 9,2 millions d’euros) en jetons pour investir dans de nouvelles propriétés multifamiliales, confirme cette observation. Elle explique que certains développeurs dissimulent les faiblesses de leurs investissements derrière un discours technique sophistiqué.
« Je vois beaucoup de plateformes qui tokenisent simplement des maisons aléatoires, juste quelques maisons délabrées. Ils reçoivent de l’argent, mais que se passe-t-il si l’actif ne représente déjà vraiment rien ? On ne le veut pas et il est difficile de le louer. »
Roza Akopyan, directrice financière de Tokenland
Les grandes entreprises commencent également à s’intéresser à la tokenisation. Dar Global et la Trump Organization ont annoncé en novembre qu’elles proposeraient un investissement tokenisé pour financer le Trump International Hotel Maldives, un complexe hôtelier de luxe en construction qui devrait ouvrir ses portes en 2028.
Les partisans de cette nouvelle approche estiment qu’elle pourrait permettre aux petits investisseurs de participer à des transactions d’envergure, autrefois réservées aux fonds souverains et aux investisseurs institutionnels. Phil Larmon, vice-président de DigiShares, une plateforme de tokenisation d’actifs réels, a souligné lors d’un webinaire organisé le 10 février que l’immobilier est un domaine particulièrement adapté à la tokenisation.
La tokenisation pourrait également réduire les coûts et les délais liés aux transactions immobilières, en simplifiant les processus administratifs et en créant un marché secondaire liquide. Andy Lowenthal, cofondateur de TokenShare.io, explique que la possibilité de vendre rapidement ses jetons pourrait encourager l’adoption de cette nouvelle technologie.
« Vous achetez X pour cent d’un hôtel en achetant un jeton, et vous vous réveillez le lendemain, vous souhaiteriez ne pas l’avoir fait, ou votre fille se marie et vous avez besoin d’argent – vous avez maintenant la possibilité de participer à un échange et de vendre votre jeton. »
Andy Lowenthal, cofondateur de TokenShare.io
Cependant, Ian Ippolito, investisseur immobilier indépendant et auteur du blog The Real Estate Crowdfunding Review, met en garde contre le risque d’attirer des investisseurs novices, plus susceptibles d’être victimes d’escroqueries. Il souligne que les risques liés au financement participatif sont amplifiés par les montants plus faibles en jeu.
Jason Barraza, responsable du développement commercial institutionnel pour le fournisseur de blockchain RedStone, rappelle qu’aucune technologie ne peut garantir la protection des investisseurs contre les acteurs malhonnêtes ou les mauvais choix d’investissement. Il cite l’exemple de RealT, une plateforme de tokenisation immobilière qui fait l’objet de poursuites pour avoir collecté des fonds pour des propriétés à Détroit qu’elle ne possédait pas.
La volatilité du marché des cryptomonnaies constitue également un risque. La récente chute des prix du Bitcoin a forcé le prêteur de cryptomonnaies BlockFills, basé à Chicago, à suspendre les retraits de ses clients, comme l’a rapporté le Financial Times le 11 février.
Certains acteurs du secteur espèrent qu’une réglementation plus stricte permettra de réduire la volatilité du marché et d’attirer les investisseurs institutionnels. Ils évoquent notamment le projet de loi sur la clarté du marché des actifs numériques, actuellement en discussion au Congrès américain, qui pourrait établir un cadre réglementaire pour les investissements tokenisés. Cependant, les négociations sont au point mort, en raison de désaccords sur les amendements proposés et les intérêts divergents des banques et des entreprises de cryptomonnaies.
Andy Lowenthal estime que l’adoption de ce projet de loi est essentielle pour instaurer la confiance dans le secteur de l’investissement numérisé. Il souligne que davantage de réglementation est nécessaire pour garantir la sécurité des investisseurs.
« Plus il y a de réglementation, mieux c’est. Nous sommes en fait partisans d’une réglementation accrue, car elle fournit un meilleur ensemble de garde-fous de sécurité pour cette industrie. »
Andy Lowenthal, cofondateur de TokenShare.io
Il insiste toutefois sur le fait que la réglementation ne peut pas éliminer tous les risques. La prudence et la diligence raisonnable restent essentielles pour les investisseurs.
« Faites votre propre diligence raisonnable s’ils n’ont pas d’antécédents, comme pour tout autre investissement. »
Andy Lowenthal, cofondateur de TokenShare.io