Le marché immobilier américain connaît un net ralentissement, marqué par une augmentation significative des annulations de contrats de vente de maisons. En août dernier, près de 56 000 transactions n’ont pas abouti, un chiffre en hausse de 14,3 % par rapport à l’année précédente et le plus élevé pour un mois d’août depuis 2017. Cette situation s’explique par des acheteurs et des vendeurs réticents à faire des compromis sur leurs exigences, signe d’un réajustement des attentes sur le marché.
Selon le courtier immobilier Redfin, les acheteurs se montrent particulièrement prudents et sélectifs. Confrontés à des prix immobiliers et des taux hypothécaires élevés, ainsi qu’à une économie incertaine, ils n’hésitent pas à solliciter des réductions de prix, des réparations et d’autres concessions auprès des vendeurs. « L’achat d’une maison coûte cher et c’est un marché d’acheteurs, ce qui signifie que les acheteurs détiennent le pouvoir de négociation », explique la société.
Cette dynamique s’inscrit dans un contexte de légère baisse des prix. Au deuxième trimestre, le prix de vente médian des maisons aux États-Unis s’élevait à 410 800 $, son plus bas niveau depuis le troisième trimestre 2021. Néanmoins, ces prix restent significativement plus élevés qu’avant la pandémie, le prix médian s’établissant à 327 100 $ au quatrième trimestre 2019. L’une des raisons de la puissance de négociation des acheteurs réside dans un déséquilibre des offres : Redfin note la présence d’environ 500 000 vendeurs de plus que d’acheteurs.
Parallèlement, de nombreux vendeurs peinent à s’adapter au changement de donne. Beaucoup conservent la conviction d’un marché similaire à celui de 2021, où les biens se vendaient rapidement à prix fort. Certains, ayant acquis leur bien durant la frénésie d’achat liée à la pandémie, se retrouvent dans l’impossibilité de négocier à la baisse sans subir de pertes. Cette réticence des vendeurs à ajuster leurs prix est l’une des principales causes des annulations.
L’inspection et les réparations constituent le motif principal des annulations, selon plus de 70 % des agents immobiliers Redfin interrogés ayant traité ces cas. L’incapacité des acheteurs à obtenir un financement arrive en deuxième position, suivie par les difficultés rencontrées par les acheteurs pour vendre leur propre propriété.
Dans ce climat, les experts estiment qu’un retour à un marché plus équilibré est nécessaire. Lisa Sturtevant, économiste en chef chez Bright MLS, souligne que même si les taux hypothécaires baissent, cela ne suffit pas à relancer massivement les ventes. Elle met en avant l’importance d’une offre de logements plus abondante pour modérer les prix et permettre une stabilisation du marché. « À mesure que les vendeurs ajustent leurs attentes en matière de prix, nous devrions constater une pression continue à la baisse sur la croissance des prix – et même une baisse des prix de l’immobilier sur un plus grand nombre de marchés – ce qui sera nécessaire pour évoluer vers un marché immobilier plus équilibré. »
Quelques signes d’amélioration sont néanmoins perceptibles. Le taux hebdomadaire moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans s’élevait à 6,34 % pour la semaine du 2 octobre, un niveau inférieur au pic de 7,04 % atteint en janvier. La National Association of Home Builders (NAHB) a ainsi attribué la hausse des ventes de maisons neuves en août à cette baisse des taux. Jing Fu, directeur principal des prévisions et de l’analyse de la NAHB, et Buddy Hughes, président de la NAHB, se montrent optimistes pour le dernier trimestre 2025, anticipant un regain de la demande et une amélioration générale des ventes grâce à des conditions de crédit plus favorables.