L’inquiétude croissante autour de l’intelligence artificielle, qui avait déjà fragilisé le secteur des logiciels d’entreprise, s’étend désormais à l’immobilier commercial. Cette nouvelle vague de défiance a entraîné une chute significative des actions de plusieurs acteurs majeurs du marché, ravivant les souvenirs de la crise financière de 2008-2009.
CBRE Group Inc., l’un des leaders mondiaux des services immobiliers commerciaux, a vu ses actions reculer de 17 % la semaine dernière, malgré un léger rebond le 13 février. Cushman & Wakefield Ltd. a subi une baisse encore plus marquée, de 21 %, tandis que Newmark Group Inc. a perdu 13 % de sa valeur.
Ce repli commun aux secteurs de la technologie et de l’immobilier commercial traduit, selon certains analystes, un changement de perception concernant l’IA. L’attention se déplace du potentiel de croissance de cette technologie vers ses possibles conséquences disruptives sur les modèles économiques établis.
Le lien entre l’IA et les logiciels d’entreprise est particulièrement direct. Des outils comme Claude, un modèle de langage et un chatbot développé par Anthropic, pourraient transformer les logiciels d’entreprise en un service de base, réduisant ainsi la nécessité d’abonnements coûteux aux plateformes SaaS (Software-as-a-Service).
L’impact de l’IA sur l’immobilier commercial est moins évident, mais les investisseurs s’inquiètent de la possible automatisation des services qui génèrent des revenus pour les entreprises du secteur. « Les investisseurs se désengagent des actions liées aux services par crainte que l’IA ne finisse par les remplacer, à mesure qu’elle progresse et devient plus performante », explique Caleb Reits de City Lights Home Buyers, basé à Grand Rapids, dans le Michigan.
« La plupart des sociétés de services immobiliers commerciaux tirent leurs bénéfices non seulement des transactions, mais aussi des conseils en matière d’organisation du travail, notamment pour les grandes équipes. Cela inclut la gestion immobilière, l’évaluation comparative, la modélisation financière, les rapports de diligence raisonnable et l’analyse de la valeur des entreprises », précise-t-il.
Par ailleurs, l’amélioration de l’efficacité grâce à l’IA pourrait entraîner une réduction des besoins en espaces de bureaux, accentuant la pression sur la demande et augmentant les taux d’inoccupation. Ces taux sont déjà en hausse depuis plus de deux décennies, en raison du développement du travail à distance. Selon une étude récente de Cushman & Wakefield, le taux d’inoccupation global aux États-Unis a atteint un niveau record de 20,5 % au quatrième trimestre 2025.
Cette augmentation des taux d’inoccupation exerce déjà une pression sur les marges bénéficiaires du secteur. La marge brute de CBRE est passée d’un pic supérieur à 40 % en 2011 à une fourchette inférieure à 20 % prévue pour 2025. Les marges de Cushman & Wakefield ont été plus volatiles sur la même période, mais sont généralement restées dans la même fourchette.
Certains professionnels du secteur nuancent toutefois ces craintes. « L’essor de l’IA affecte actuellement tous les secteurs, y compris les services immobiliers commerciaux. L’idée que l’IA va bouleverser le modèle commercial traditionnel du courtage et du conseil n’est pas illogique, mais je pense que c’est peu probable », estime Adam Craig, PDG de GoDoc. « Il faudra beaucoup de temps avant que les gens ne fassent confiance aux modèles d’IA purement algorithmiques pour des transactions financières importantes. »
Il souligne également que les gains de productivité, les tendances inverses et les incitations proposées par les villes pourraient finalement profiter à l’industrie. « Même si l’IA peut entraîner une baisse de la demande d’espaces de bureaux, des facteurs tels que la délocalisation accrue et le retour au bureau pourraient compenser cette tendance. De plus, de nombreuses villes offrent des incitations pour convertir les bureaux en logements, ce qui devrait maintenir un marché immobilier résidentiel sain dans les années à venir », ajoute-t-il.
La concurrence pour le financement représente un autre défi pour l’immobilier commercial. Les développeurs de centres de données, notamment Oracle, Meta et Alphabet, prévoient d’investir des centaines de milliards de dollars, en s’appuyant largement sur les marchés de la dette d’entreprises. Cette demande accrue de prêts pourrait faire grimper les rendements obligataires, augmentant ainsi le coût du capital pour les sociétés immobilières commerciales, qui sont souvent fortement endettées. CBRE affiche une dette totale de près de 10 milliards de dollars (environ 103 % de ses capitaux propres), Cushman & Wakefield de 3,11 milliards de dollars (environ 159 % de ses capitaux propres) et Newmark de 2,66 milliards de dollars (environ 163 % de ses capitaux propres).
Caleb Reits reconnaît qu’il est difficile de déterminer si l’IA est la seule cause de la récente vente d’actions, mais il surveille attentivement l’évolution des stocks de bureaux. « Il y a beaucoup de spéculations : 100 % IA, 100 % politique, ou simplement la conséquence d’une crise sans précédent sur le marché des bureaux. Personne ne connaît la recette exacte de la situation économique actuelle. Mais je crois que l’IA est le catalyseur, et la crise actuelle des stocks de bureaux est le combustible qui attise les flammes. Il faudra suivre cela de près », conclut-il.