[사설] La troisième réglementation immobilière renforcée ne met pas en œuvre de « rationalisation fiscale »

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Publié le 15 octobre 2025. Le gouvernement sud-coréen a dévoilé un nouveau paquet de mesures visant à refroidir le marché immobilier, particulièrement tendu à Séoul et dans ses environs. Ces restrictions bancaires et foncières, considérées comme particulièrement strictes, visent à endiguer la spéculation et l’envolée des prix.

• L’ensemble de Séoul et plusieurs zones clés de la province de Gyeonggi sont désormais classés « zones de triple réglementation ».
• Le ratio prêt/valeur (LTV) est abaissé à 40 % et le ratio du service de la dette (DTI) à 40 % dans ces zones.
• Les prêts pour les logements les plus chers sont significativement réduits.

Face à la flambée des prix de l’immobilier, qui échauffait le marché depuis plusieurs mois et suscitait des inquiétudes jusqu’aux régions avoisinantes, le gouvernement a présenté ce 15 octobre une série de mesures drastiques. Ces dispositions visent à freiner la demande, particulièrement celle à fort potentiel spéculatif, afin d’éviter une bulle immobilière. Cependant, la réforme de la fiscalité foncière, attendue par beaucoup, n’a été qu’évoquée, sans proposition concrète.

Au cœur de ces nouvelles mesures, surnommées les « mesures immobilières 10/15 », figure la classification de 25 districts de Séoul et de 12 régions de la province de Gyeonggi en « zones de triple réglementation ». Cette désignation inclut, pour la première fois, l’ensemble de la capitale sud-coréenne, ainsi que les villes de Gwacheon, Gwangmyeong, et certains districts de Seongnam et Suwon, réputés surchauffés. Dans ces zones, le ratio prêt/valeur (LTV) passe de 70 % à 40 %, et le ratio du service de la dette (DTI) de 60 % à 40 %. De plus, l’achat d’un logement dans ces secteurs nécessite une autorisation gouvernementale et impose une obligation de résidence de deux ans. La fiscalité des propriétaires multiples est également renforcée, avec une taxe d’acquisition portée à 8 % pour les détenteurs de deux logements et à 12 % pour ceux en possédant trois, lorsqu’ils sont situés dans ces zones réglementées.

Le gouvernement entend également limiter les financements pour les biens immobiliers de luxe. Le plafond des prêts hypothécaires pour les maisons d’une valeur comprise entre 1,5 et 2,5 milliards de wons sera ramené de 600 millions à 400 millions de wons. Pour les biens excédant 2,5 milliards de wons, cette limite sera fixée à 200 millions de wons. Par ailleurs, le taux d’intérêt de référence pris en compte dans le calcul du ratio du service de la dette (DSR) dans les zones réglementées sera augmenté, passant de 1,5 % à 3,0 %, incluant désormais les prêts locatifs. Une nouvelle « Organisation de surveillance des activités illégales dans l’immobilier » sera placée sous l’autorité directe du Premier ministre afin de mener des enquêtes approfondies et de lutter contre les perturbations du marché, notamment celles affectant les logements haut de gamme.

La question demeure de savoir si ces mesures draconiennes suffiront à stabiliser le marché sur le long terme. Bien qu’une pause dans la demande soit probable à court terme, la crainte d’une reprise spéculative demeure latente, d’autant que la préférence pour les « logements intelligents » semble croître. Les experts soulignent également les risques de répercussions négatives : une diminution de l’offre de logements en location longue durée (jeonse), une accélération des loyers mensuels et des difficultés accrues pour les acquéreurs réels, dans un contexte de transactions potentiellement ralenties.

L’absence d’une « feuille de route fiscale » claire, notamment concernant un renforcement de la fiscalité foncière, représente un point d’inquiétude. Le gouvernement a indiqué envisager des ajustements sur la taxe foncière et la taxe de transaction, mais le calendrier de ces réformes pourrait être influencé par les élections locales de l’année prochaine. Pourtant, l’augmentation du taux d’imposition effectif, qui reste significativement inférieur aux prix actuels des actifs, est considérée comme le levier le plus efficace pour dissuader la spéculation.

Pour une stabilisation durable du marché immobilier, il est impératif de mettre en œuvre des stratégies globales et pérennes, touchant à la fiscalité, à l’offre de logements et à la régulation financière. Il sera également crucial de minimiser les impacts négatifs sur les consommateurs réels pour assurer la viabilité des politiques mises en place. Il est essentiel de rappeler qu’il n’existe pas de solution miracle pour résoudre les complexités du marché immobilier.