Publié le 28/10/2025 09:06:00. Le groupe immobilier américain Welltower a finalisé l’acquisition du vaste portefeuille du groupe britannique de maisons de retraite Barchester Healthcare pour 5,2 milliards de livres sterling (5,96 milliards d’euros). Cette transaction marque un partenariat stratégique à long terme entre les deux entités.
- Welltower, un acteur majeur de l’immobilier de santé, a acquis 263 établissements de Barchester Healthcare, un opérateur britannique réputé.
- La transaction valorise l’ensemble du portefeuille à 5,2 milliards de livres sterling, dépassant les estimations initiales.
- Un partenariat exclusif a été établi, visant à optimiser la performance et la croissance future des actifs acquis.
Le groupe immobilier de santé américain Welltower a annoncé la conclusion de l’acquisition du portefeuille de Barchester Healthcare, un groupe britannique spécialisé dans les maisons de retraite. Cette opération d’envergure, d’une valeur de 5,2 milliards de livres sterling (soit 5,96 milliards d’euros), place les milliardaires irlandais J.P. McManus, Dermot Desmond et John Magnier en vendeurs. Dans la foulée, Welltower a confirmé avoir noué un partenariat exclusif et de longue durée avec Barchester, une société reconnue pour ses performances sur le marché britannique.
Le portefeuille acquis comprend 263 établissements. Parmi ceux-ci, 111 sont exploités sous un contrat de partage de revenus d’exploitation avec le propriétaire. 152 autres propriétés sont des « baux triple net », où l’opérateur prend en charge le loyer et les dépenses d’exploitation. De plus, 21 établissements sont actuellement en phase de développement, laissant présager une expansion future. La question de savoir si le trio irlandais conservera une participation dans la société d’exploitation n’est pas encore éclaircie.
Barchester Healthcare opère via deux structures principales : Barchester Healthcare, la société d’exploitation, et Limecay Ltd, la société détenant les propriétés sous-jacentes. La valeur de cette transaction dépasse significativement les 4 milliards de livres sterling anticipés la semaine dernière, signalant un intérêt marqué pour ce segment du marché.
Welltower a souligné le « potentiel de croissance significatif à long terme » offert par cette acquisition. Le groupe américain a indiqué que le portefeuille d’exploitation, combinant des propriétés stabilisées et des biens sous bail, est particulièrement bien positionné pour une croissance future, avec un taux d’occupation mixte actuel de 70 %. Les baux triple net sont par ailleurs structurés avec des indexations annuelles de 3,5 % et une réévaluation du loyer tous les cinq ans, à la discrétion de Welltower.
« Grâce à notre partenariat stratégique avec Welltower et à leur investissement important et continu dans leur plateforme opérationnelle, nous prévoyons de continuer à améliorer de manière significative la vie de milliers de personnes âgées. »
Dr Pete Calveley, directeur général de Barchester
Concernant la structure financière, Barchester et Limecay présentent une dette sous-jacente relativement faible une fois les prêts inter-sociétés éliminés. Fin 2024, Barchester devait 103,6 millions de livres sterling à des parties liées et bénéficiait de 366,4 millions de livres sterling de prêts externes, selon ses derniers comptes déposés à la Companies House de Londres. Limecay a quant à elle émis 1,09 milliard de livres sterling de billets de prêt destinés à sa société mère dans les îles Vierges britanniques, avec un remboursement prévu fin 2027. Ces billets de prêt sont considérés comme un montage d’investissement potentiellement avantageux fiscalement. La valeur brute du portefeuille immobilier de Limecay s’élevait à 1,91 milliard de livres sterling à la fin du mois de décembre.
Il est à noter que Barchester et ses propriétés associées avaient failli être vendus il y a six ans à Macquarie pour 2,5 milliards de livres sterling. Le géant australien des services financiers s’était cependant retiré de l’accord, invoquant l’incertitude liée au Brexit. Welltower avait déjà manifesté son intérêt lors de cette précédente tentative de vente.
Les magnats irlandais, J.P. McManus, Dermot Desmond et John Magnier, ont investi dans Barchester en 1994, soit peu après la création de l’entreprise par l’entrepreneur britannique Mike Parsons. Ils sont considérés comme les principaux actionnaires. Derrick Smith, également co-propriétaire de Coolmore Stud aux côtés de John Magnier, détiendrait également une participation, aux côtés d’autres petits investisseurs irlandais.