Publié le 23 février 2026. Le gouvernement sud-coréen semble réorienter sa politique du logement en renforçant les outils d’investissement locatif tout en réorganisant le marché de la location, une approche qui pourrait inclure une plus grande implication du secteur public.
- Le gouvernement envisage de réduire progressivement le ratio prêt/valeur (LTV) et de différencier les échéances de remboursement pour les propriétaires de plusieurs logements non destinés à leur propre usage.
- Une expansion de l’offre de logements locatifs publics est à l’étude, avec une attention particulière portée à l’amélioration de la qualité et à l’attractivité pour la classe moyenne.
- Des réformes du système de location semi-publique pourraient être envisagées, notamment en matière d’enregistrement des entreprises et de durée de location obligatoire.
Selon le secteur immobilier, le gouvernement sud-coréen réfléchit à un plan visant à ajuster les conditions de financement des propriétaires détenant plusieurs logements, en particulier ceux qui ne sont pas destinés à leur propre habitation. Cette initiative s’inscrit dans une stratégie plus large de réorganisation du marché locatif, allant au-delà de la simple régulation des prêts.
Jusqu’à présent, les mesures gouvernementales se concentraient principalement sur le contrôle des nouveaux crédits immobiliers. Cependant, une nouvelle tendance émerge, axée sur la gestion des prêts existants, une stratégie dite de « maintien », visant à encourager les propriétaires à conserver leurs biens en utilisant les financements déjà en place. Les prêts aux entreprises de location, par exemple, ont généralement une échéance de 3 à 5 ans, renouvelable par périodes d’un an. Un renforcement des exigences de renouvellement pourrait donc augmenter la charge financière des propriétaires.
Certains experts anticipent que cette gestion des échéances pourrait inciter certains propriétaires de plusieurs logements à mettre leurs biens en vente, ce qui pourrait créer un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché locatif. Le ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports estime que les opérateurs de location fournissent à eux seuls 278 886 logements en location à Séoul.
Le gouvernement reconnaît l’importance des multipropriétaires dans l’offre de logements locatifs privés et craint qu’une réglementation trop stricte ne réduise l’offre et n’aggrave l’instabilité des marchés du jeonse et des loyers mensuels.
« Si l’effet de levier à des fins d’investissement est réduit, il doit y avoir une discussion parallèle sur ce qui peut combler l’écart. »
Kim Yong-beom, chef du bureau politique du bureau présidentiel
Dans ce contexte, le gouvernement semble envisager de transférer progressivement le centre de gravité de l’offre locative du secteur privé vers le secteur public. Le président Lee Jae-myung a déjà exprimé cette orientation en déclarant :
« Compte tenu de l’importance nationale et de la nature publique des questions de logement, il est souhaitable que le public s’occupe autant que possible des locations de logements. »
Lee Jae-myung, président
L’amélioration de la qualité des logements locatifs publics est considérée comme une priorité pour réduire la résistance à ce type de logement. Des projets visant à élargir la gamme de logements disponibles, y compris pour la classe moyenne, sont en cours d’étude. La reconstruction d’anciens logements locatifs publics pourrait permettre de remédier à la pénurie de logements de taille moyenne dans les centres-villes.
Sur les 1 275 complexes de logements locatifs publics et les 907 532 ménages gérés par la Korea Land and Housing Corporation (LH), 119 complexes (138 932 ménages) ont été construits il y a plus de 30 ans, dont 46 637 ménages dans la zone métropolitaine. Le gouvernement pourrait envisager de réorganiser ces complexes pour augmenter l’offre de logements de taille moyenne, notamment des appartements de 55㎡ et 84㎡ (environ 59 et 89 mètres carrés).
Parallèlement à l’expansion de l’offre locative publique, des réformes du système de location semi-publique sont également à l’étude. Ce système, destiné à assurer la stabilité du logement pour les personnes à faible revenu qui ne sont pas propriétaires, concerne les logements locatifs achetés d’une superficie inférieure ou égale à 85㎡, soumis à des réglementations publiques telles qu’une durée de location obligatoire de 10 ans ou plus et une limitation de l’augmentation des loyers à 5 % par an. Le gouvernement pourrait envisager de rendre obligatoire l’enregistrement des entreprises détenant plusieurs logements et d’augmenter la durée de location obligatoire.
Song Seung-hyeon, PDG de Cities and Economy, souligne que le logement semi-public est en réalité fourni par le secteur privé et que le système pourrait être modifié pour renforcer le caractère public des opérateurs de location, en échange d’incitations.