Publié le 18 octobre 2023. Le gouvernement sud-coréen intensifie la régulation des prêts étudiants, en intégrant les prêts pour propriétaires dans le calcul de leur ratio d’endettement (DSR). Parallèlement, des propositions de loi visent à prolonger la durée de ces prêts, alimentant les craintes d’une envolée des coûts du logement et d’une distorsion du marché locatif.
- L’intégration des prêts étudiants pour propriétaires dans le DSR réduira davantage la capacité d’emprunt.
- Des propositions de loi cherchent à allonger la durée des prêts étudiants, s’ajoutant aux régulations déjà existantes.
- Le marché s’inquiète d’un possible effondrement du modèle du « jeonse » et d’une hausse des loyers mensuels.
Le 18 octobre, l’industrie immobilière a pris connaissance des nouvelles mesures de stabilisation du marché du logement annoncées par le ministère des Terres, des Infrastructures et des Transports. Désormais, les intérêts des prêts étudiants contractés par les propriétaires dans la zone métropolitaine et les zones réglementées seront inclus dans le calcul du DSR. Cette décision devrait mécaniquement réduire la limite des prêts accessibles aux propriétaires.
Ce n’est pas la première mesure restrictive visant les prêts étudiants sous l’administration Lee Jae-myung. En septembre, la limite des prêts pour propriétaires dans les zones réglementées avait déjà été abaissée de 200 à 300 millions de wons à 200 millions de wons (environ 135 000 à 200 000 euros). En juin, les prêts étudiants conditionnés au transfert de propriété, utilisés pour des investissements spéculatifs, avaient été interdits.
Ces régulations interviennent alors que la part des contrats de type « jeonse » (dépôt de garantie locative important, remboursable en fin de bail) à Séoul connaît un déclin. Selon les données du ministère des Terres, des Infrastructures et des Transports, les nouvelles transactions locatives à Séoul s’élevaient à 106 589 au 17 octobre, dont seulement 53,80 % (57 345) étaient des « jeonse ». L’année précédente, ce chiffre atteignait 55,03 %, marquant une baisse significative.
Le gouvernement a toutefois précisé que le DSR ne s’appliquerait pas aux prêts étudiants contractés par les non-propriétaires. Le président de la Commission des services financiers, Lee Eok-won, a déclaré le 16 octobre sur KBS News 7 qu’il n’y avait pas de projet d’étendre cette mesure aux locataires, tout en indiquant que la situation serait réévaluée en fonction de la stabilité du marché et du logement pour les citoyens.
Malgré ces assurances, le marché anticipe d’autres réglementations, notamment concernant la durée des baux. Plusieurs députés du parti au pouvoir ont déjà déposé des propositions de loi allant dans ce sens.
Le député Han Chang-min du Parti social-démocrate, par exemple, a proposé une modification de la loi sur la protection des baux de logement. Ce projet vise à doubler la durée de renouvellement des contrats locatifs, de une à deux fois, et à étendre la période de location de deux à trois ans après le premier renouvellement. Cette proposition a reçu le soutien de nombreux législateurs des partis au pouvoir, dont Yoon Jong-gun, Yeom Tae-young, Jeong Chun-saeng, Shin Jang-sik, Yoon Jong-oh, Jeong Hye-kyung, Jeon Jong-deok et Son Sol.
Fin 2022, une proposition similaire avait été déposée par des députés du Parti démocratique de Corée, du Parti progressiste et du Parti de l’innovation Cho Kuk, visant à permettre aux locataires de renouveler leurs contrats de manière illimitée. Bien que retiré face aux critiques, le retour d’une initiative similaire suscite une inquiétude croissante sur le marché.
Les experts craignent que ces nouvelles législations, s’ajoutant aux cadres réglementaires déjà stricts comme la limitation des loyers et le droit au renouvellement de bail, n’entraînent des bouleversements majeurs sur le marché du « jeonse ». Ils redoutent une augmentation de la charge pesant sur les propriétaires et un potentiel effondrement du marché locatif.
« Ce projet de loi pourrait perturber le mécanisme du marché locatif et engendrer une tendance à la hausse des loyers mensuels, ce qui pèserait davantage sur le budget des ménages », a souligné Seo Jin-hyeong, professeur de droit immobilier à l’Université de Kwangwoon.