Publié le 14 octobre 2025. Face à la flambée continue des prix immobiliers, de nombreux aspirants propriétaires se creusent la tête pour maximiser leur capacité d’emprunt. Les règles bancaires, bien que strictes, laissent une marge de manœuvre pour ceux qui savent où chercher.
- Malgré un léger ralentissement, les prix immobiliers continuent leur ascension, rendant l’accès à la propriété de plus en plus ardu.
- Les directives de la Banque centrale limitent les prêts à quatre fois le revenu pour les primo-accédants et 3,5 fois pour les autres, une barrière significative face aux prix actuels.
- Certains prêteurs offrent des solutions pour accroître le pouvoir d’achat, notamment en intégrant des revenus secondaires ou certaines allocations familiales.
Le marché immobilier irlandais affiche toujours une tendance haussière, même si le rythme de la croissance a légèrement ralenti. En juillet, les prix ont ainsi augmenté de 7,5 % par rapport à l’année précédente, contre 7,9 % le mois précédent, selon le Bureau central des statistiques (CSO). À l’échelle nationale, le prix moyen d’une maison s’élevait à 422 418 € sur les douze mois précédant juillet, tandis qu’il atteignait 588 057 € dans la seule ville de Dublin. Face à un revenu annuel moyen avoisinant les 53 000 €, un prêt basé sur un multiple de quatre fois le salaire (soit environ 212 000 € dans cet exemple) se révèle insuffisant pour acquérir un bien immobilier.
Les programmes d’aide gouvernementaux existent, mais pour réellement concrétiser un projet immobilier, il est essentiel d’optimiser le montant empruntable tout en respectant son budget et les contraintes réglementaires. « Ce pouvoir d’achat supplémentaire de 10 000 à 50 000 euros peut sembler une somme considérable aujourd’hui, mais sur la durée d’une hypothèque, cela représente une différence notable », souligne Margaret Barrett, directrice générale de Mortgage Navigators. Elle précise qu’une telle augmentation se traduirait par seulement environ 5 € de remboursement supplémentaire par mois sur une période de 30 ans.
Alors, comment donner un coup de pouce à sa capacité d’emprunt ? Les règles de la Banque centrale imposent des limites : quatre fois le revenu pour les primo-accédants et 3,5 fois pour les autres acheteurs, qui peuvent cependant valoriser la plus-value de leur bien actuel. Ainsi, un couple gagnant 100 000 € pourrait emprunter 400 000 €. Avec un apport de 10 %, cela permettrait d’acquérir un bien d’une valeur maximale d’environ 440 000 €.
Cependant, la Banque centrale accorde une certaine latitude aux prêteurs pour déroger à ces règles, autorisant certains emprunteurs à obtenir jusqu’à 4,75 fois leur revenu. Cet assouplissement pourrait faire passer le montant empruntable de 400 000 € à 475 000 €, soit une augmentation significative. Cette dérogation est toutefois limitée : elle ne peut bénéficier qu’à 15 % des primo-accédants et 15 % des autres acheteurs.
En pratique, les banques ne font pas toujours usage de toute la marge de manœuvre qui leur est offerte. Les dernières données de la Banque centrale pour 2024 révèlent que seulement 5,3 % des prêts accordés aux primo-accédants dépassaient le multiple de quatre fois le revenu l’an dernier, une légère hausse par rapport aux 3,8 % de 2023, probablement due à la hausse des prix immobiliers. Pour les autres acheteurs, seulement 7,7 % ont bénéficié d’une dérogation (empruntant plus de 3,5 fois leur revenu), bien que ce chiffre soit également en hausse par rapport aux 5,2 % de l’année précédente. Plus de 70 % des emprunteurs de cette catégorie ont toujours emprunté quatre fois leur revenu ou moins.
« Les prêteurs n’atteignent jamais les limites qui leur sont accessibles. Certains diront que c’est une bonne chose, d’autres non. »
Michael Dowling, Irish Mortgage Brokers
Ce processus peut s’avérer complexe. « Parfois, un emprunteur potentiel obtient une dérogation en début d’année mais ne concrétise pas son prêt, ou le fait plus tardivement, annulant ainsi la dérogation », explique Michael Dowling. De plus, les emprunteurs peuvent solliciter des dérogations auprès de plusieurs banques, sans pour autant les utiliser toutes.
Les approches varient d’un prêteur à l’autre. La Bank of Ireland, par exemple, accorde une pré-approbation basée sur quatre fois le revenu et mentionne l’éligibilité à une dérogation, mais l’approbation formelle n’est donnée qu’une fois la réservation du bien effectuée.
« Il faut avoir trouvé un bien pour demander formellement une dérogation. »
Margaret Barrett, Mortgage Navigators
Le PTSB n’offre généralement pas de dérogations de prêt basées sur le revenu pour les primo-accédants. De nouveaux prêteurs peuvent également ne pas avoir encore établi leur historique de prêts et ne pas proposer ces facilités.
Pour maximiser ses chances d’obtenir une dérogation, les courtiers conseillent de soumettre sa demande en début d’année. « Les banques partent généralement d’une feuille blanche au début de l’année », indique Michael Dowling, qui a récemment finalisé deux dérogations pour ses clients.
Les prêteurs privilégient les profils les plus solides pour accorder ces dérogations. Il est donc crucial de soigner son historique de crédit, de prouver la sécurité de son emploi dans un contexte économique incertain et de démontrer sa capacité à réussir les tests de remboursement et de résistance.
Des sources de revenus diversifiées
Une autre stratégie pour augmenter sa capacité d’emprunt consiste à explorer les options offertes par les prêteurs qui adoptent une vision plus souple des revenus, notamment pour ceux qui disposent de revenus secondaires (heures supplémentaires, primes, commissions).
« Aucune banque ne vous accordera 100 % de revenus supplémentaires à moins qu’ils ne soient garantis. »
Michael Dowling, Irish Mortgage Brokers
Pour les fonctionnaires (médecins, infirmiers, gardes, par exemple), la prise en compte des heures supplémentaires peut améliorer le multiple de revenu. Pour d’autres professions, les prêteurs se basent généralement sur les revenus des deux à trois dernières années pour établir une moyenne.
« Certains vous en donneront 100 %, d’autres 50 ou 75 %. »
Michael Dowling, Irish Mortgage Brokers
Certains nouveaux prêteurs peuvent se montrer plus flexibles dans l’évaluation des revenus. Nua Money, par exemple, prend en compte les revenus de l’année en cours et n’exige pas nécessairement de voir les revenus variables des années précédentes. Ce prêteur peut également considérer certaines prestations sociales ou allocations familiales dans le calcul du montant empruntable. Nua Money est le seul à accepter les allocations familiales comme source de revenu.
« Je pense que c’est exact. Avec deux enfants, vous obtiendrez plus d’argent de Nua que d’un autre prêteur. »
Michael Dowling, Irish Mortgage Brokers
Ainsi, pour une famille avec trois enfants de moins de 18 ans, une allocation mensuelle de 420 € (soit 5 040 € par an) pourrait se traduire par une capacité d’emprunt supplémentaire de 20 160 € (en considérant un multiple de 4). Même avec un seul enfant, cela représente près de 7 000 € de capacité d’emprunt supplémentaire.
D’autres prestations sociales peuvent également être prises en compte par Nua Money, telles que les pensions d’invalidité, les allocations de domicile ou les allocations de soutien aux aidants. Le prêteur peut également considérer 100 % des pensions alimentaires si un accord légal est en place.
« Cela a changé la donne pour nous. »
Margaret Barrett, Mortgage Navigators
Nua Money propose également une majoration de revenu de 10 % pour les professions libérales (comptables, avocats). Avec l’AIB, ils font partie des rares prêteurs à pouvoir inclure les revenus d’un second emploi, qu’il s’agisse d’un emploi à temps partiel ou d’une activité saisonnière.
Les fonctionnaires peuvent s’attendre à une approche encore plus favorable. La plupart des prêteurs augmenteront leur revenu de deux points, et certains peuvent même monter jusqu’à trois ou quatre points, en se basant sur la stabilité de l’emploi et la garantie d’augmentations futures.
« Cela peut aider. Cela peut représenter jusqu’à 10 000 € de revenus supplémentaires, ce qui équivaut à 40 000 € supplémentaires que la personne pourra emprunter. »
Margaret Barrett, Mortgage Navigators
ICS se montre encore plus généreux. Selon Michael Dowling, ce prêteur augmente le multiple de revenu de trois points. Lorsque deux fonctionnaires font une demande conjointe, l’augmentation sera de trois points pour le plus haut revenu et de cinq points pour le moins bien rémunéré.
« C’est un avantage considérable. J’ai eu un certain nombre de clients pour qui cela a fait une différence significative en termes de ce qu’ils peuvent emprunter. »
Michael Dowling, Irish Mortgage Brokers
MoCo, un prêteur autrichien récemment arrivé sur le marché irlandais, pourrait également intéresser certains emprunteurs. Il prend en compte jusqu’à 75 % d’une moyenne sur deux ans des revenus locatifs et peut également inclure un pourcentage d’actions restreintes comme revenu.
Taux d’intérêt : le revers de la médaille
L’inconvénient de ces optimisations de la capacité d’emprunt peut se traduire par des taux d’intérêt plus élevés. Par exemple, pour un prêt de 360 000 € avec un ratio prêt/valeur de 90 % sur 30 ans, le taux le plus bas pour une propriété avec un label énergétique A B, chez Bank of Ireland, est de 3,1 % sur quatre ans. Chez MoCo, le meilleur taux est de 3,95 % fixe sur trois ans ; ICS propose 4,1 % fixe sur trois ans ; et Nua affiche 4,75 % fixe sur cinq ans.
Il est toutefois possible que vous n’ayez pas obtenu l’approbation pour les 360 000 € auprès d’un prêteur moins cher. Le coût supplémentaire pourrait donc être justifié pour ceux qui ne parviendraient pas autrement à trouver un logement dans leur fourchette d’emprunt. De plus, il reste toujours la possibilité de renégocier vers un meilleur taux plus tard.