Publié le 7 février 2026 à 06h22. Malgré un contexte économique incertain, le marché immobilier québécois a fait preuve de résilience en 2025, avec une légère amélioration de l’accession à la propriété et une modération de la hausse des loyers, même si l’abordabilité reste un défi majeur.
- Les taux hypothécaires variables ont considérablement baissé, passant d’environ 7 % en 2024 à moins de 4 % actuellement.
- Montréal et Québec ont connu des augmentations de prix significatives, mais l’accessibilité à la propriété s’est détériorée dans ces villes.
- Les perspectives pour 2026 sont nuancées, avec un ralentissement attendu de la croissance des revenus des ménages et une modération de l’activité sur le marché de la revente.
Après des prévisions initiales prudentes au printemps 2025, marquées par l’incertitude liée à la politique américaine, le marché de l’habitation au Québec a démontré une capacité de résistance inattendue. Les analystes anticipaient alors un rebond des ventes et des prix, stimulé par la baisse des taux d’intérêt et des mesures facilitant l’accès à la propriété pour les premiers acheteurs. Ils envisageaient également un arbitrage entre l’acquisition d’un logement et l’évolution du marché locatif.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estimait alors que la hausse des taux d’inoccupation freinerait la croissance des loyers, voire améliorerait l’abordabilité pour les locataires, malgré une augmentation des loyers plus rapide que celle des salaires depuis 2021. En réalité, la situation s’est avérée plus complexe.
La Banque du Canada a augmenté son taux directeur de 100 points de base l’an dernier, après une hausse de 175 points l’année précédente. Les taux variables, plus sensibles à la politique monétaire, ont absorbé la majeure partie de l’allègement. Ils sont passés d’environ 7 % en 2024 à un peu moins de 4 % pour les nouveaux prêts assurés. Les taux fixes ont également diminué, mais dans une moindre mesure, avec une réduction d’un peu plus de 100 points de base pour les termes de trois à cinq ans, selon les analystes du Mouvement Desjardins.
Cet environnement de taux hypothécaires plus favorables, combiné à la résilience des revenus des ménages, a soutenu la croissance des prix, notamment dans les marchés québécois, plus abordables que la moyenne nationale, comme l’ont souligné les économistes de la Banque Nationale.
À Montréal, la pression sur l’offre et la demande a maintenu les prix sur une trajectoire ascendante. Cependant, l’accessibilité à la propriété s’est détériorée.
« Le resserrement soutenu de l’offre et de la demande a maintenu les prix des propriétés sur une solide trajectoire haussière à Montréal (encore cette année). Le revers de la médaille est qu’il est maintenant plus difficile de supporter les coûts associés à la propriété d’une maison. La mesure d’abordabilité globale de RBC a augmenté de 0,5 point de pourcentage pour s’établir à 49,1 % au troisième trimestre. »
Robert Hogue, économiste à la Banque Royale
L’indice d’abordabilité de RBC, qui se situe désormais plus de 10 points de pourcentage au-dessus de sa moyenne historique, suggère que les conditions actuelles pourraient mettre à rude épreuve les acheteurs potentiels.
La ville de Québec s’est distinguée en 2025 par une appréciation des prix et une réduction des stocks plus marquées que dans les autres marchés. Toutefois, l’accessibilité à la propriété s’y est également détériorée, bien qu’elle reste plus avantageuse qu’à Montréal et dans d’autres grands centres canadiens, avec un indice d’abordabilité de 34,8 %.
À l’échelle canadienne, l’indice de RBC atteignait les 53,2 % au troisième trimestre de 2025.
Pour l’avenir, les analystes du Mouvement Desjardins prévoient que l’incertitude économique, qui a contribué à la hausse du chômage et au ralentissement de la croissance des revenus, continuera de freiner l’amélioration de l’accessibilité à la propriété.
« L’incertitude économique de la dernière année a contribué à la hausse du taux de chômage et au ralentissement de la croissance du revenu des ménages. Déjà que l’accessibilité demeure faible malgré la baisse du loyer de l’argent, la détérioration de ces facteurs devrait également freiner l’amélioration possible de l’indice d’abordabilité dans la prochaine année, pour le maintenir près de son creux historique. »
Analystes du Mouvement Desjardins
Les économistes de la Banque Nationale ajoutent que la modération de la croissance démographique, amplifiée par un resserrement des politiques d’immigration, pourrait également peser sur les perspectives du marché résidentiel. Leurs prévisions indiquent un ralentissement de l’activité dans le secteur de la construction neuve, en raison des coûts élevés, et une offre qui ne croît pas aussi rapidement que celle des logements locatifs.
Sur le marché de la revente, l’activité croît plus modérément depuis quelques mois, signe que l’incertitude pourrait finir par se faire sentir. Desjardins attribue ce ralentissement à une offre limitée, à des problèmes d’abordabilité persistants, à une démographie défavorable et à la fin des baisses de taux hypothécaires.
Selon Desjardins, le nombre de transactions sur le marché de la revente devrait augmenter de 3,7 % cette année, contre 9,2 % en 2025. Le prix moyen pondéré progresserait de 4,7 % (contre 8,3 % en 2025) et celui des loyers, de 4,2 % contre 7,2 %.