Publié le 1er novembre 2025. Le secteur immobilier indonésien se prépare à une transformation majeure, s’éloignant des bureaux traditionnels pour embrasser des domaines alternatifs en pleine expansion tels que la logistique et les centres de données. Cette réorientation stratégique, mise en lumière par JLL, s’appuie sur une offre excédentaire dans l’immobilier de bureau et une demande croissante pour des actifs diversifiés, promettant un nouveau cycle de croissance.
- Le marché indonésien du bureau fait face à une offre surabondante, mais les biens de haute qualité maintiennent une hausse des loyers, tandis que les actifs moins performants nécessitent une révision stratégique.
- Une diversification des investissements est attendue, favorisant les secteurs alternatifs comme la logistique, les centres de données, la santé, l’hôtellerie et l’éducation.
- La demande croissante émanant d’entreprises chinoises et l’essor de l’intelligence artificielle (IA) signalent des opportunités significatives pour l’Indonésie, notamment dans les centres de données et la logistique.
L’Indonésie entame un nouveau chapitre dans son parcours immobilier, marqué par une diversification des investissements et de la demande. La dynamique évolue du marché traditionnel des bureaux vers des secteurs alternatifs dynamiques, incluant la logistique, les centres de données et les logements spécialisés. Cette transition, analysée par JLL, société spécialisée dans les services professionnels immobiliers, est alimentée par une offre excédentaire de bureaux, une forte appétence pour les actifs alternatifs et le développement rapide des infrastructures numériques.
Ces perspectives ont été dévoilées lors d’une table ronde médiatique organisée par JLL Indonésie à l’occasion de son 45e anniversaire, intitulée « Le prochain chapitre de l’immobilier indonésien ». L’événement, qui s’est tenu le 30 octobre 2025, a souligné la robustesse de la croissance et les opportunités d’investissement dans les segments variés du marché immobilier indonésien. En s’appuyant sur des données de marché exhaustives et des analyses d’experts, JLL a partagé des informations clés sur les tendances qui façonnent l’avenir des marchés immobiliers du pays.
Les données de JLL dressent un tableau contrasté pour le marché des bureaux en Indonésie. Le parc total s’élève à 10 millions de mètres carrés, dont 3,7 millions de m² en catégorie A. On dénombre 3 millions de m² vacants, incluant 1,3 million de m² de catégorie A. Malgré cette offre pléthorique, les immeubles de première qualité continuent de voir leurs loyers augmenter, avec une projection de croissance de 10 % au cours des cinq prochaines années. Pour les propriétaires d’immeubles sous-performants, la rénovation, l’amélioration des performances écologiques et le changement d’affectation pourraient s’avérer des stratégies nécessaires. « Les propriétaires d’immeubles peu performants devront peut-être repenser les actifs existants en effectuant des rénovations, des améliorations aux bâtiments écologiques et des changements d’utilisation », précise JLL, citant en exemple des réussites emblématiques comme la transformation de l’Empire State Building en l’une des structures les plus vertes au monde.
Au-delà du secteur des bureaux, JLL identifie un champ d’investissement en pleine expansion dans des secteurs alternatifs prometteurs. Ceux-ci comprennent notamment l’habitat, le secteur de la santé, l’hôtellerie, les loisirs, les laboratoires, les centres de données, l’éducation et la logistique du dernier kilomètre.
Les secteurs de la logistique et de l’industrie continuent de représenter d’immenses domaines de croissance. Le parc d’entrepôts logistiques modernes du Grand Jakarta a triplé au cours des dix dernières années, affichant un taux d’occupation de 94 % (contre 86 % dans la région APAC). Près d’un million de m² de demande est anticipée au cours des trois prochaines années. Selon les données de JLL, la moitié de cette demande émane d’entreprises basées en Chine continentale. Parallèlement, la demande pour les usines évolue, passant de structures sur mesure à des solutions locatives « plug-and-play ».
L’intelligence artificielle (IA) est également appelée à jouer un rôle moteur dans l’avenir de l’Asie du Sud-Est, l’Indonésie étant la plus grande économie numérique de la région. L’inventaire des centres de données en colocation a été multiplié par trois depuis 2021, Jakarta et Batam demeurant des pôles d’attraction majeurs.
« L’augmentation des demandes émanant d’entreprises de Chine continentale constitue une évolution significative, non seulement pour l’Indonésie, mais pour l’ensemble de l’Asie du Sud-Est. Elle témoigne des stratégies immobilières de diversification en Chine », a déclaré Michael Glancy, directeur général, Asie du Sud-Est, JLL. « Les fabricants chinois expérimentés diversifient activement leurs chaînes d’approvisionnement, et le solide secteur industriel et logistique indonésien s’impose comme une destination privilégiée au sein de ce réseau de fabrication et de distribution en évolution. »
Michael Glancy, directeur général, Asie du Sud-Est, JLL
Les secteurs alternatifs bénéficient également du dynamisme des Zones Économiques Spéciales (ZES), qui offrent des incitations fiscales et autres. Le Grand Jakarta, Bali et Batam connaissent une forte demande de la part des cliniques, hôpitaux et installations de recherche et développement (R&D) internationales. L’Indonésie, avec une population jeune et un nombre croissant de personnes âgées (estimé à 27 millions d’ici 2030, contre 22 millions aujourd’hui), présente des opportunités uniques dans le paysage émergent des résidences pour seniors, notamment grâce aux ZES.
« Le marché immobilier indonésien se trouve à un moment charnière, où l’adaptation à l’offre excédentaire dans les secteurs traditionnels ouvrira activement les portes à des alternatives florissantes, notamment la logistique, l’éducation, la santé, l’hôtellerie et les centres de données. Alors que nous célébrons notre 45e anniversaire, JLL s’engage à aider les parties prenantes à naviguer dans ces changements vers une croissance durable et à jouer un rôle déterminant dans l’élaboration de l’avenir de l’immobilier sur l’un des marchés les plus dynamiques et à fort potentiel au monde. »
Farazia Basarah, responsable pays, JLL Indonésie
Dans ce contexte, JLL a récemment consolidé son leadership sur le marché indonésien, clôturant 432 millions de dollars de transactions en 2024 avec une part de marché de 78,4 %. L’entreprise a également conservé sa première place dans le classement MSCI Real Capital Analytics en 2025. Les perspectives positives à long terme de JLL sont renforcées par la position de l’Indonésie en tant que plus grande économie d’Asie du Sud-Est, quatrième pays le plus peuplé du monde, avec 59 % de sa population composée de millennials, et sa première place en tant qu’économie numérique de la région. Ces facteurs convergent pour stimuler la demande d’espaces de vie, de travail et de loisirs.
De gauche à droite : Michael Glancy, directeur général, Asie du Sud-Est, JLL ; James Taylor, responsable de la recherche, JLL Indonésie et responsable des informations et conseils, JLL APAC ; Farazia Basarah, responsable pays et responsable de l’industrie et de la logistique, JLL Indonésie ; Irina Chadsey, vice-présidente, Ventes d’investissements, JLL Hotels & Hospitality ; Vivin Harsanto, responsable de la croissance et responsable du conseil stratégique, JLL Indonésie ; Roddy Allan, directeur de la recherche, JLL Asie-Pacifique.