Publié le 9 octobre 2025. Les prix de l’immobilier à Séoul connaissent une nouvelle flambée, remettant sous pression le gouvernement qui pourrait annoncer des mesures supplémentaires après la fête de Chuseok.
- Les appartements dans la capitale sud-coréenne ont vu leurs prix augmenter de 0,27 % lors de la dernière semaine de septembre, marquant une accélération du rythme de croissance pour le troisième mois consécutif.
- Cette hausse concerne l’ensemble des 25 districts de Séoul, avec une mention particulière pour la « ceinture du fleuve Hangang », dans le nord de la ville.
- Les experts attribuent cette reprise à des « investissements de transition », principalement dans les zones du nord non concernées par les restrictions de prêts du 27 juin.
Malgré les mesures gouvernementales mises en place le 27 juin, visant à restreindre les prêts immobiliers, le marché de l’immobilier à Séoul montre des signes de surchauffe. Les prix des appartements ont enregistré une hausse de 0,27 % durant la cinquième semaine de septembre, selon les données publiées par l’Office coréen de l’immobilier. Ce rebond confirme une tendance haussière entamée plus tôt dans le mois, avec des augmentations successives passant de 0,08 % à 0,19 % sur les premières semaines de septembre.
Tous les districts de la capitale sont concernés par cette envolée des prix, le nord de Séoul, surnommé la « ceinture du fleuve Hangang », enregistrant les plus fortes progressions. Ce terme, popularisé dans les cercles politiques, englobe des zones autrefois considérées comme moins prisées, contrastant avec les trois districts du sud, Gangnam, Seocho et Songpa, traditionnellement plus aisés et désormais désignés comme « zones anti-spéculation » dans le cadre de la politique de logement de juin.
Selon les analystes du marché, cette résurgence des prix s’explique par des « investissements de transition ». Cette stratégie consiste à acquérir un bien immobilier en s’appuyant sur les dépôts de garantie des locataires (jeonse) pour couvrir une grande partie du financement, l’acheteur n’ayant pas l’intention d’y résider immédiatement. Cette pratique, devenue quasiment impossible dans les quartiers sud de Séoul du fait des nouvelles réglementations (prêts limités à 600 millions de wons, soit environ 435 000 dollars, et obligation d’emménager dans les six mois suivant l’achat pour les acquéreurs dans les zones désignées), a trouvé un nouveau souffle dans les districts du nord.
« La demande pour les investissements de transition a augmenté dans les districts du nord, anticipant une possible extension des réglementations. Cela a stimulé les transactions sur les appartements haut de gamme », explique Park Won-gap, analyste immobilier en chef chez KB Kookmin Bank. Les données du secteur corroborent cette tendance, avec 5 186 transactions d’appartements enregistrées à Séoul durant cette période. Plus significatif encore, les biens d’une valeur supérieure à 1,5 milliard de wons (environ 1,1 million de dollars) représentent désormais 21,1 % de ces transactions, soit une augmentation de plus de 4 points de pourcentage par rapport au mois précédent.
Face à cette situation, la perspective de nouvelles mesures gouvernementales se fait sentir. Les experts s’attendent à ce que le gouvernement annonce des restrictions supplémentaires sur les prêts après la fête de Chuseok. « Si les prix de l’immobilier ne parviennent toujours pas à se stabiliser, il pourrait être envisagé d’étendre les zones anti-spéculation aux districts du nord de Séoul, comme une mesure progressive pour calmer le marché », suggère Kim, un analyste du secteur.