Le Budget 2026 irlandais met le paquet sur la construction d’appartements pour tenter d’endiguer la crise du logement, avec des mesures fiscales incitatives et un coup de pouce aux infrastructures. Mais cette stratégie, axée sur l’offre, suffira-t-elle à résoudre le problème à long terme ? Experts et professionnels partagent leurs analyses.
Face à une crise du logement persistante, le gouvernement irlandais a fait de la relance de la construction d’appartements la pierre angulaire de ses mesures budgétaires pour 2026. L’objectif est clair : augmenter l’offre pour répondre à une demande toujours plus forte. Pour ce faire, le taux de TVA sur la vente d’appartements neufs a été revu à la baisse, passant de 13,5 % à 9 %. Parallèlement, des réductions, voire des exonérations, de l’impôt sur les sociétés ont été accordées aux entreprises engagées dans la construction de nouveaux logements et pour les bénéfices locatifs issus de programmes de location à prix coûtant. L’exécutif a également promis d’accroître les investissements dans les infrastructures pour soutenir ces nouveaux développements, tout en s’attaquant à la question des logements vacants et à la régénération du parc existant. Un pari audacieux, qui laisse moins de marge pour des aides directes aux particuliers, mais qui, espère-t-on, portera ses fruits sur le long terme.
Des mesures fiscales bienvenues, mais pas une baguette magique
Pour Conor O’Connell, directeur du logement et de la planification à la Construction Industry Federation (CIF), l’organisme représentatif du secteur de la construction, ces mesures fiscales ne sont qu’une partie d’un ensemble plus large nécessaire à la construction de logements. « Il n’y a pas de solution miracle », martèle-t-il. La baisse de la TVA et de l’impôt sur les sociétés sur les appartements « doit être considérée comme faisant partie d’un plan global visant à permettre la fourniture de logements ».
« L’annonce du budget devrait aider davantage d’appartements à devenir viables, mais pour les petits constructeurs notamment, il est probablement beaucoup plus important d’avoir un système de planification rationalisé, davantage de terrains zonés et plus d’infrastructures sur ces terrains pour fournir des logements dans toute l’Irlande », précise-t-il. Il cite d’ailleurs la réduction de la taille minimale des appartements et l’instruction donnée aux autorités locales pour rezoner davantage de terrains comme les deux changements politiques les plus marquants des six derniers mois pour les constructeurs. « Nous sommes néanmoins préoccupés par la perspective de 2027. Tant que davantage de terrains ne seront pas zonés et que nous n’aurons pas une plus grande viabilité pour les appartements, il sera très difficile de construire davantage de logements », conclut-il.
L’espoir d’une baisse des prix, freiné par les délais
Lisa Kearney, présidente de l’Institute of Professional Auctioneers and Valuers et directrice de Rooney Auctioneers à Limerick, salue la réduction de la TVA sur les ventes d’appartements. Selon elle, cette mesure « devrait contribuer à rendre les nouveaux développements plus viables ». Cependant, elle met en garde : « Les projets d’appartements et d’autres logements continuent d’être retardés encore et encore, et au moment où ils arrivent sur le marché, la hausse des coûts de construction les rend souvent moins viables. » Elle ajoute que « la réduction de la TVA pourrait contribuer à réduire les prix pour les acheteurs, mais cet avantage ne se concrétisera que si les promoteurs parviennent réellement à faire construire ces appartements ».
Des gains potentiels qui pourraient s’éroder
Conall Mac Coille, économiste en chef à la Bank of Ireland, estime que si la réduction de la TVA sur les ventes d’appartements peut avoir un impact sur la viabilité à court terme, elle pourrait être grignotée par d’autres pressions sur les coûts. « Des éléments comme la TVA et les charges des collectivités locales ont finalement un impact sur le coût [d’un logement], et on peut argumenter que ces éléments devraient être couverts par la fiscalité générale, plutôt que par celui qui achète une maison. C’est donc une bonne raison pour l’éliminer [la TVA] », explique-t-il.
Cependant, il nuance : « Vous obtiendrez une première augmentation de votre marge bénéficiaire, mais ensuite, s’il y a un manque de travailleurs, ou un manque de terrains zonés ou avec permis de construire, cela ne fera qu’augmenter le prix et la marge bénéficiaire reviendra là où elle était. » En d’autres termes, les économies potentielles pour l’acheteur pourraient ne jamais se matérialiser si la construction ne devient pas plus efficace dans l’ensemble.
Valoriser le patrimoine existant, un levier sous-exploité
Sean Mahon, président du Royal Institute of Architects of Ireland (RIAI), se montre optimiste quant à l’extension de l’Initiative « Living City », qui offre des allégements fiscaux pour la rénovation de bâtiments anciens. Cette mesure, désormais étendue à des villes comme Athlone, Drogheda, Dundalk, Letterkenny et Sligo, et applicable aux biens construits avant 1975 (contre avant 1915 auparavant), est vue comme un moyen intelligent d’exploiter le « potentiel inexploité » des centres urbains irlandais.
« Nous reconnaissons tous l’énormité du défi et le fait qu’il n’existe pas de solution facile, mais l’avantage majeur de ce type de solution est qu’elle s’appuie sur l’infrastructure publique existante », souligne M. Mahon. Il voit là une opportunité de « revitaliser ces villes et d’en faire des lieux de travail attrayants ». Cependant, il insiste sur la nécessité d’un accompagnement terrain : « Cela doit être associé à un travail sur le terrain pour identifier chaque propriété au niveau local, puis à des plans et des stratégies sur la manière de les mettre en service », conclut-il, citant Westport (comté de Mayo) et Clonakilty (comté de Cork) comme exemples de villes ayant déjà activement travaillé sur ce sujet.
Un coup de pouce pour les logements locatifs abordables
Du côté des logements abordables, le budget 2026 prévoit une exonération d’impôt sur les sociétés pour les bénéfices locatifs des programmes relevant du « Cost Rental Scheme ». Mick Byrne, chercheur à l’UCD School of Social Policy, Social Work and Social Justice, explique que cette mesure vise un double objectif : réduire le coût du loyer pour les locataires et encourager l’investissement privé dans ce secteur.
« L’Agence de développement foncier est devenue plus active au cours des deux dernières années et est désormais un grand fournisseur de logements locatifs à prix coûtant. Mais comme il s’agit d’un organisme commercial semi-étatique, elle doit payer l’impôt sur les sociétés et cela entre en ligne de compte dans les coûts », précise M. Byrne. Il souligne que « dans le système de location à prix coûtant, les loyers sont fixés en fonction du coût, de sorte que le locataire finit par payer [l’impôt sur les sociétés] ». « Les loyers sont très élevés sur la nouvelle offre de logements locatifs coûteux, donc tout ce qui pourrait être fait pour réduire le loyer serait utile. C’est une manière simple d’y parvenir », ajoute-t-il.
Cette mesure pourrait également attirer des investissements privés, qui se sont montrés timides jusqu’à présent. « Les investisseurs financiers européens s’intéressent beaucoup à la fourniture de logements abordables et sociaux. L’Irlande, cependant, a une implication très limitée [des investisseurs privés] par rapport à certains autres pays comparables », observe Mick Byrne, qui voit là une potentielle opportunité pour augmenter l’offre de logements.