Publié le 29 octobre 2025. Une pratique immobilière, surnommée le « bonus pied », tend à faire gonfler artificiellement les prix des biens dans certains segments du marché. Cette méthode, bien que légale, soulève des inquiétudes quant à l’endettement des acheteurs et la distorsion du marché.
- Des propriétés afficheraient des prix supérieurs aux estimations du marché, notamment dans les biens de moins de 2 500 UF.
- Le « bonus pied » permettrait aux acheteurs de ne pas fournir d’apport initial, mais se traduirait par une augmentation du prix de vente global.
- Les banques valideraient ces évaluations gonflées, finançant jusqu’à 90% sans vérification approfondie, laissant l’acheteur face à un endettement accru.
Selon Matías Echeverría, PDG et fondateur de HousePricing, une analyse approfondie du marché immobilier à Santiago révèle une tendance inquiétante. De nombreux projets, particulièrement ceux dont le prix est inférieur à 2 500 UF (Unité de Valeur Fiscale), présentent des prix de vente qui dépassent même les estimations maximales établies par HousePricing. Cette inflation des prix, bien que pas illégale, soulève des questions quant à son éthique et ses conséquences.
L’exemple d’un bien estimé entre 2 200 UF et 2 350 UF, mais vendu au prix gonflé de 2 600 UF grâce au « bonus pied », illustre le mécanisme. Dans cette situation, la banque se base sur une évaluation « formelle » qui valide le prix excessif, accordant un financement à 90% sans examen critique. Le principal perdant dans cette opération est l’acheteur, qui se retrouve face à un surendettement et contribue à une inflation artificielle des prix, notamment sur les biens d’entrée de gamme. Il se retrouve ainsi dépendant d’un système hypothécaire reposant sur des évaluations qui ne reflètent pas la juste valeur du bien.
Le « bonus pied », présenté comme une aide (« Vous n’avez pas besoin de mettre le pied, nous vous offrons un bonus de 10 % »), s’avère être un leurre. Les conditions réelles indiquent que le prix du bien est gonflé pour absorber ce « bonus ». Ainsi, si la banque finance 90% de la valeur affichée, l’acheteur s’endette en réalité à 100% de la valeur réelle du bien, mais pour un montant supérieur. Il en résulte une augmentation des mensualités de crédit, une déformation du marché et une omerta collective.
Deux raisons principales expliquent ce phénomène : d’une part, les banques acceptent les évaluations « formelles » sans validation des données, et d’autre part, des évaluations manuelles, sujettes à la fraude, sont utilisées. Ces dernières permettent d’ajuster les comparables de manière arbitraire pour justifier le prix affiché.
Pour garantir un marché immobilier sain et fiable, Matías Echeverría appelle les acteurs du secteur immobilier et bancaire à améliorer leurs pratiques. L’objectif n’est pas la charité, mais la mise en place d’un marché qui se développe sainement, sans léser ses principaux acteurs, en l’occurrence les acheteurs.