Publié le 2025-10-10 10:12:00. Le risque de fraude hypothécaire a atteint un sommet en plus de trois ans au second trimestre 2025, une hausse attribuée à la dette immobilière non divulguée et aux fausses déclarations. L’indice de Cotality, qui mesure ce risque, a grimpé de 6,1 % par rapport à l’année précédente.
- Une demande de prêt hypothécaire sur 116 présentait des signes de fraude au deuxième trimestre 2025, soit 0,86 % du total.
- Les transactions d’achat, bien que représentant la majorité des demandes (70%), ont vu leur risque de fraude augmenter moins fortement que les refinancements.
- La volatilité du marché immobilier, les taux d’intérêt élevés et la hausse des frais d’assurance contribuent à cette augmentation du risque.
Selon les données de Cotality, l’indice de risque de fraude hypothécaire a atteint 135,3 au second trimestre 2025, son plus haut niveau depuis le premier trimestre 2022 (140,6). Cet indicateur a connu une augmentation de 1,4 % par rapport au trimestre précédent et de 6,1 % en glissement annuel. En moyenne, ce sont 0,86 % des demandes de prêt, soit une sur 116, qui présentaient des signaux d’alerte. Le risque était légèrement plus élevé pour les demandes d’achat (une sur 106) que pour les refinancements (une sur 142).
Les refinancements ont enregistré une croissance du risque de fraude beaucoup plus marquée (+22 %) que les transactions d’achat (+5 %). Cotality explique cette divergence par l’essor des activités liées aux immeubles multifamiliaux et aux investissements immobiliers, ainsi que par les opérations de retrait de fonds (« cash-out »).
« L’augmentation du risque de fraude peut être attribuée en partie à la volatilité qui commence à se manifester sur le marché immobilier. La baisse des taux d’intérêt ne s’est pas déroulée au rythme prévu au cours de l’année dernière, de sorte que les transactions d’achat, qui présentent historiquement un risque de fraude plus élevé, continuent de représenter près de 70 % des demandes vues par Cotality. »
Matt Seguin, directeur principal des solutions contre la fraude, dans le rapport.
Le volume des hypothèques sur les immeubles de placement a grimpé de 36 %, et celui sur les immeubles multifamiliaux a augmenté de 43 %. Ces deux segments sont historiquement considérés comme les plus exposés à la fraude et ont largement contribué à la hausse annuelle de l’indice national de fraude de 6,1 %.
À noter cependant, le risque de fraude lié aux prêts multifamiliaux a diminué de 2 % par rapport à l’année précédente, une première depuis 2020. Le risque associé aux immeubles de placement, lui, a connu une hausse de 5 %.
Seul le risque de fraude à l’occupation a montré une légère baisse (-0,9 %) par rapport au deuxième trimestre 2024. Bien que toujours prévalent selon les données, cette diminution est considérée comme un signe positif, potentiellement indicateur d’une stabilisation de ce type de fraude.
« Dans ce cas, le risque de fraude à l’occupation, bien que toujours répandu, semble s’être stabilisé et même avoir commencé à diminuer légèrement. »
Matt Seguin, directeur principal des solutions contre la fraude.
L’augmentation globale du risque de fraude est néanmoins liée à plusieurs facteurs du marché immobilier actuel. Parmi eux, la hausse des frais d’assurance, le ralentissement des prix immobiliers dans certaines régions, des taux hypothécaires élevés sur les cinq dernières années, et la popularité croissante des prêts hypothécaires non admissibles (« non-QM »). Ces derniers pourraient présenter des lacunes dans leurs programmes de détection de fraude par rapport aux prêteurs traditionnels.
Concernant le risque de fraude transactionnelle, bien qu’il ait diminué de 7,7 % par rapport au premier trimestre, il reste en hausse de 6,2 % sur un an. Cette tendance est observée notamment lorsque des emprunteurs réalisent plusieurs achats immobiliers, dans des zones à forte concentration de prêteurs privés, ou lors de ventes présentant plusieurs indicateurs de risque élevé.
Les fausses déclarations sur les revenus demeurent la principale cause de fraude constatée dans les enquêtes de Fannie Mae, représentant 46 % des cas en 2024, et ont vu leur risque augmenter de 2,1 % par an. Le ralentissement de la croissance des prix a également contribué à une hausse trimestrielle du risque immobilier de 6,3 %, bien que la hausse annuelle ne soit que de 1,5 %.
Le risque de fraude à l’identité a connu une augmentation modérée de 0,4 % cette année, après des hausses annuelles significatives de 5,6 % en 2024 et 12 % en 2023.