À North Bay Village, un immeuble de 29 logements en bord de mer est au centre d’une opération de rachat d’envergure, illustrant une tendance croissante dans le sud de la Floride où les propriétaires de copropriétés privilégient désormais le contrôle financier et la certitude face à l’entretien coûteux et à l’incertitude réglementaire.
« Les résidents et les propriétaires comprennent à quel point l’entretien des bâtiments est devenu difficile, et ils réalisent que cela ne fait qu’empirer chaque année avec l’augmentation de tout », explique Juan Llorente, trésorier de la Harbour Condominium Homeowners Association. « C’est une excellente opportunité de vivre selon ses propres conditions. Nous essayons d’anticiper l’inévitable en nous positionnant sur le marché. »
Après avoir consulté près d’une douzaine de sociétés immobilières, la copropriété Harbour Condominium, forte de ses 29 unités situées en bord de baie, a récemment annoncé un accord de vente en bloc exclusif avec Blanca Commercial Real Estate (Blanca CRE) et MSP Group. Cette transaction offre à un acheteur ou à un promoteur la possibilité de réinventer l’un des secteurs riverains les plus prisés de Miami, une zone qui a bénéficié de plus de 2 milliards de dollars en nouveaux aménagements ces dernières années.
« Le Harbour Condominium bénéficie d’un positionnement exceptionnel. Bien sûr, il s’agit d’un emplacement en bord de mer dans une enclave qui connaît une véritable renaissance de l’aménagement », confirme Deme Mekras, PDG du groupe MSP. « On ne construit plus de propriétés en front de mer. Le Harbour Condominium s’étend sur un peu plus d’un demi-acre et son zonage permet à un promoteur de construire une tour de condos boutique d’envergure, avec des unités de luxe, comme destination finale pour ce site. »
Alors que les promoteurs recherchaient initialement des rachats de copropriétés anciennes après l’adoption du projet de loi « Condo 3.0 » en Floride, Harbour Condominium s’inscrit désormais dans une tendance où les conseils d’administration de copropriétés et leurs propriétaires approchent eux-mêmes les courtiers pour ce type d’opérations. Promulguée début 2024 par le gouverneur Ron DeSantis, moins de trois ans après l’effondrement des tours Champlain Towers South à Surfside, cette législation a introduit des réformes majeures concernant l’entretien des bâtiments et la gouvernance des associations de copropriété. Les bâtiments les plus anciens de l’État et leurs résidents sont appelés à faire face à des évaluations coûteuses.
« Il est essentiel de souligner ces changements », insiste Cary Cohen, vice-président exécutif de Blanca CRE. « Suite à la tragédie de Surfside et aux nouvelles réglementations, les associations doivent entièrement financer leurs réserves et satisfaire aux études d’intégrité structurelle. »
« La réalité est que tous les propriétaires ne vendent pas uniquement pour des raisons financières », poursuit-il. « Il s’agit en grande partie d’une transaction dictée par la nécessité. Certains résidents à revenu fixe, propriétaires de leur unité, voient leurs frais de copropriété tripler. » Juan Llorente confirme que la décision de mettre le bien en vente émane directement des propriétaires, motivés par un ensemble de facteurs : financiers, réglementaires, et un simple réalisme face à la situation.
« Plus important encore, au cours des dernières années, l’augmentation constante des assurances et du coût de la vie, ainsi que l’entretien général de notre propriété en bord de mer, rendent extrêmement difficile pour notre communauté d’assurer l’entretien et de se conformer à tous les règlements municipaux », précise Llorente. Face à ces défis, le conseil d’administration a décidé de créer un comité de vente composé de propriétaires de longue date. « Nous avons interrogé les entreprises une par une, rencontré avec elles pour comprendre tout le processus et la situation. Après cette sélection, nous avons choisi Blanca et le Groupe MSP pour nous représenter sur le marché. Ils ont été très clairs, expliquant le processus en détail, étape par étape, et nous sommes extrêmement satisfaits jusqu’à présent de leur travail. »
Cary Cohen souligne que la « clé » réside dans la transparence : « La transparence entre nous et les propriétaires d’unités. Nous sommes les représentants des vendeurs, pas des promoteurs. Nous travaillons pour les propriétaires individuels afin de positionner au mieux leur propriété sur le marché, et c’est notre devise. »
Deme Mekras ajoute que bien qu’ils représentent les vendeurs, leur approche bénéficie d’une connaissance approfondie du développement immobilier. « Nous comprenons ce qui constitue une opportunité pour un promoteur, où se situent les risques, comment les atténuer, et nous pouvons communiquer cela efficacement à la communauté. » Les ventes collectives d’unités peuvent générer des revenus nettement supérieurs aux ventes individuelles, Cohen estimant le retour sur investissement entre trois et cinq fois plus élevé. Le groupe MSP a indiqué avoir finalisé plus de 15 accords de résiliation de copropriétés, à l’instar de celui de Harbour Condominium.
Cependant, les experts immobiliers avertissent que tous les immeubles résidentiels anciens ne sont pas destinés à devenir des « mines d’or ». « Tous les propriétaires de condos dans une propriété vieillissante n’auront pas cette chance », note le PDG de MSP. « Une partie du succès repose sur des atouts tels que ceux du Harbour. Nous avons ce que nous appelons un site à faible densité – un bâtiment de deux étages avec 29 unités sur un peu plus d’un demi-acre – ce qui permet un réaménagement conséquent. Une communauté enclavée à l’ouest, sans potentiel de réaménagement, verra ses propriétaires moins chanceux. »
Quant à la vie après une éventuelle vente, l’enthousiasme se mêle à une certaine appréhension. Juan Llorente décrit les réactions des résidents comme un mélange d’optimisme, de curiosité et d’inquiétude face à un possible déplacement. Certains propriétaires, originaires de Floride, d’autres d’Amérique du Sud, d’Italie, d’Australie, et d’ailleurs, envisagent dans leur majorité de rester dans le Sunshine State.
« Certains des propriétaires les plus âgés, présents depuis des décennies, sont un peu anxieux », confie Llorente. « Nous maintenons une communication fluide, les tenant informés des nouvelles et mises à jour. Certains sont extrêmement enthousiastes à l’idée de recevoir de l’argent. Mais le plus important est de comprendre la raison et le pourquoi de notre démarche. »
Sam Mekras, associé principal en investissement chez MSP, précise : « L’une des choses pour lesquelles nous avons fait un excellent travail a été de nous asseoir individuellement avec chaque propriétaire d’unité pour lui expliquer, une fois la transaction conclue, la somme qu’il recevra, comment il trouvera un autre logement, et qu’il sera potentiellement dans une meilleure situation financière que dans un bâtiment où il peine à payer ses cotisations. Chaque accord doit être mutuellement bénéfique. »
Cary Cohen ajoute : « Nous assistons actuellement à une seconde vague de migration vers le sud de la Floride. Le climat politique du Nord-Est pousse une nouvelle vague d’entreprises à s’installer ici. Ces délocalisations créent une nouvelle demande d’endroits où vivre pour leurs dirigeants et leurs employés. Tout le monde veut vivre au bord de l’eau. C’est l’avantage du sud de la Floride, l’avantage de North Bay Village, et c’est ce que Harbour offre à un promoteur. »