Publié le 18 octobre 2025. Deux banques régionales américaines, Zions Bancorp et Western Alliance Bancorp, se retrouvent au cœur d’une bataille judiciaire portant sur des dizaines de millions de dollars de pertes sur prêts. Cette affaire, révélée suite à la faillite d’une société immobilière californienne, met en lumière les risques persistants liés à l’immobilier commercial.
- Des banques régionales américaines poursuivent un groupe d’investisseurs pour des prêts immobiliers frauduleux.
- Les prêteurs allèguent une manipulation de la structure des garanties, entravant le recouvrement de créances importantes.
- La faillite d’une société d’investissement immobilier (MOM CA Investco LLC) a mis au jour ces irrégularités.
Selon des informations rapportées par Bloomberg le 17 octobre, Zions Bancorp et Western Alliance Bancorp ont déposé des plaintes distinctes auprès du tribunal du comté de Los Angeles. Elles accusent un groupe d’investisseurs, mené par Gerald Marsil, Andrew Stupin et Deva Sham, d’avoir orchestré une « manipulation de la structure du prêt » et d’avoir « interféré avec le recouvrement des obligations ». Ces accusations surviennent alors que ces deux institutions financières ont récemment vu leurs cours boursiers chuter, en partie à cause de créances douteuses.
Entre 2016 et 2017, Zions Bancorp, via sa filiale California Bank & Trust, avait accordé plus de 60 millions de dollars de prêts à ce groupe d’investissement. Les fonds étaient garantis par 16 biens immobiliers, avec une clause stipulant clairement la priorité de remboursement pour Zions en cas de défaut de l’emprunteur. Les problèmes sont apparus en février dernier, lorsque MOM CA Investco LLC a déclaré faillite. Il s’est avéré que pour certains des biens immobiliers mis en garantie, d’autres institutions financières bénéficiaient d’un droit de remboursement antérieur à celui de Zions, compliquant considérablement le recouvrement des fonds et entraînant la comptabilisation de prêts non performants.
Une situation similaire a touché Western Alliance Bancorp, dont le siège est à Phoenix. La banque soutient que le même groupe d’investisseurs aurait également faussé la structure des garanties de prêt, empêchant ainsi l’institution de récupérer en priorité les sommes dues. Les documents judiciaires indiquent que Western Alliance réclame 98,6 millions de dollars non remboursés et affirme n’avoir pas été informée que plusieurs des propriétés servies de garantie faisaient déjà l’objet de saisies.
« Nos clients nient fermement toutes les allégations. Ces allégations sont sans fondement et constituent une déformation des faits. Une fois que toutes les preuves seront divulguées, ils seront complètement disculpés. »
Brandon Tran, avocat de la défense
La société immobilière en question, MOM CA Investco LLC, a été cofondée en 2021 par Mohammad Honarka et Mahender Makizani. Elle détenait notamment un hôtel de luxe à Laguna Beach et un complexe d’appartements estimé à 65 millions de dollars à Redlands. Cependant, le partenariat aurait rapidement tourné au vinaigre, Mohammad Honarka accusant Mahender Makizani d’avoir pris le contrôle de l’entreprise et d’avoir commis des fraudes. Des allégations font également état d’une occupation de certaines propriétés par des gardes armés, et de la mise en place d’un panneau publicitaire diffamatoire dans le centre-ville de Laguna Beach.
En août, le juge des faillites fédérales, Brendan Shannon, a rejeté la procédure de redressement judiciaire (chapitre 11) initiée par MOM CA Investco, estimant que l’échec des négociations nuirait aux créanciers. Cette décision ouvre la voie aux créanciers pour engager des actions en justice et procéder à la vente des actifs, potentiellement à bas prix.
Il est à noter que les accusés Gerald Marsil, Andrew Stupin et Deva Sham sont associés à Nanobank, une autre banque régionale américaine, ainsi qu’à plusieurs fonds d’investissement liés à Mahender Makizani. Ils auraient été parmi les premiers investisseurs et fondateurs de Nanobank. Mahender Makizani aurait joué un rôle clé de recommandation pour orienter des clients vers cette banque. Selon les documents judiciaires, Nanobank leur aurait prêté plus de 100 millions de dollars. Par ailleurs, il a été révélé que la propriété du bâtiment de Laguna Beach, sur lequel Zions pensait avoir une hypothèque prioritaire, aurait été transférée à Nanobank. Une autre garantie, un complexe d’appartements à Bellflower, ferait également l’objet de la poursuite de Western Alliance par le même groupe d’investissement.
Cet épisode souligne les risques auxquels sont exposées les banques locales en matière d’immobilier commercial (CRE). Zions et Western Alliance, qui avaient pourtant fait preuve de résilience lors de la crise bancaire régionale de 2023, voient aujourd’hui leur forte exposition aux prêts immobiliers susciter de nouvelles inquiétudes sur les marchés financiers.