Publié le 26 février 2026 à 12h48. Après une période de forte spéculation, le marché immobilier de Séoul montre des signes de refroidissement, notamment dans les quartiers huppés de Gangnam, en raison de la fin de certains dispositifs fiscaux et d’un report potentiel des capitaux vers la bourse.
- Les prix de vente des appartements ont baissé dans les districts de Gangnam (Seocho, Gangnam et Songpa-gu) et Yongsan-gu à Séoul.
- Cette baisse est liée à la fin des reports d’impôts sur les plus-values immobilières et à un afflux de capitaux vers le marché boursier.
- Les experts prévoient que cette tendance pourrait s’étendre à d’autres régions de Séoul.
Les prix de l’immobilier dans les quartiers les plus prisés de Séoul semblent enfin marquer une pause. Selon les données de la Korea Real Estate Board, publiées le 26 février, les prix de vente ont reculé dans les trois districts de Gangnam – Seocho, Gangnam et Songpa-gu – ainsi qu’à Yongsan-gu. Il s’agit de la première baisse observée depuis deux ans dans ces zones, traditionnellement très recherchées.
À Seocho et Gangnam-gu, le déclin des prix s’est amorcé dès la deuxième semaine de mars 2024. Yongsan-gu suit la même tendance depuis la première semaine de mars de la même année. Songpa-gu, quant à lui, a entamé une phase baissière après une période de stabilité, affichant une baisse pour la première fois en onze mois.
Cette évolution est largement attribuée à la fin des reports d’impôts sur les plus-values immobilières, qui incitent les propriétaires détenant plusieurs biens à vendre avant le 9 mai. Les chiffres de la société immobilière Big Data Asil confirment cette tendance : le nombre d’appartements mis en vente à Séoul a augmenté de 20,6 %, passant de 56 219 le 23 janvier à 70 784 à ce jour, suite à l’annonce par le président Lee Jae-myung de l’absence de prolongation de ces mesures fiscales.
Parallèlement, certains propriétaires de résidences principales de luxe semblent également se tourner vers des investissements plus rentables, anticipant d’éventuelles discussions sur une réforme de l’impôt foncier après les élections locales de juin. Récemment, un appartement de 84 m² (superficie exclusive) dans le complexe Eunma, à Daechi-dong (Gangnam-gu), a été mis sur le marché pour environ 3,9 milliards de wons (soit près de 300 millions de wons de moins que le prix de transaction du mois précédent). Un autre exemple est celui d’un appartement de 183 m² (superficie exclusive) situé au 12e étage du complexe Shinhyundai, à Apgujeong-dong (Gangnam-gu), qui avait été négocié à 12,8 milliards de wons en décembre dernier, mais est désormais proposé à 9,8 milliards de wons.
« Non seulement les propriétaires détenant plusieurs logements, mais aussi ceux qui possèdent une résidence principale s’inquiètent de la réduction de la déduction spéciale pour détention à long terme et de l’augmentation de la charge fiscale »,
Park Won-gap, expert principal en immobilier à la KB Kookmin Bank
Park Won-gap souligne que le retournement de tendance observé dans les districts de Gangnam et Yongsan-gu, qui bénéficiaient auparavant de réglementations spécifiques, aura un impact significatif sur l’ensemble du marché immobilier.
À l’inverse, les 21 autres districts autonomes de Séoul ont enregistré une augmentation des prix de vente. Les hausses les plus importantes ont été observées à Gangseo-gu (0,23 %), Jongno-gu (0,21 %), Dongdaemun-gu (0,21 %), Yeongdeungpo-gu (0,21 %), Seongdong-gu (0,20 %) et Gwangjin-gu (0,20 %). En conséquence, les prix de vente des appartements à Séoul ont augmenté de 0,11 % par rapport à la semaine précédente.
Ham Young-jin, directeur du laboratoire de recherche immobilière de la Woori Bank, anticipe que la tendance à la baisse observée dans le district de Gangnam se poursuivra, à l’instar de Gwacheon la semaine précédente, et qu’elle pourrait s’étendre à Yangcheon (0,15 %) et Dongjak-gu (0,05 %). Il note également que le boom actuel du marché boursier, avec un indice KOSPI dépassant les 6 000 points, pourrait entraîner un transfert massif de capitaux de l’immobilier vers les actions.
Il insiste sur la nécessité pour le gouvernement de maintenir une politique ferme en matière d’offre de logements et de fiscalité afin de stabiliser le marché et de limiter la concentration de la propriété immobilière, même après le 9 mai.
Le journaliste principal Choi Jong-hoon cjhoon@hani.co.kr