Publié le 2025-10-18 07:02:00. Le marché immobilier de bureaux à Dublin connaît un net coup de frein, illustré par la situation d’un immeuble de cinq étages, où le géant Blackstone s’apprête à rendre les clés. Plusieurs investisseurs majeurs font face à des dépréciations significatives de leurs actifs dans la capitale irlandaise.
- Blackstone négocie la restitution des clés de l’immeuble 75 St Stephen’s Green à ses prêteurs, moins de cinq ans après son acquisition.
- Le ralentissement affecte plusieurs grands noms de l’investissement immobilier, dont Brookfield Asset Management et Henderson Park, confrontés à des dépréciations importantes.
- Le taux d’inoccupation des bureaux à Dublin, désormais supérieur à 17 %, est l’un des plus élevés d’Europe, témoignant d’une surchauffe passée du marché.
L’immeuble de cinq étages, partiellement vacant et situé près de l’ancienne demeure de la famille Guinness, est le symbole d’un marché des bureaux dublinois en difficulté. Blackstone, qui avait acquis cet actif en 2019 dans le cadre d’un portefeuille plus large, est en pourparlers pour céder le 75 St Stephen’s Green à ses prêteurs. « Ces actifs ont été prudemment ramenés à zéro il y a quelque temps, compte tenu des vents contraires bien documentés auxquels est confronté le marché irlandais des bureaux », a justifié le groupe dans un communiqué, minimisant l’impact de ces situations « extrêmement rares » au sein de son portefeuille mondial de 600 milliards de dollars (environ 513 milliards d’euros).
Blackstone n’est pas seul dans cette tourmente. D’autres investisseurs de renom, tels que Brookfield Asset Management et Henderson Park, constatent la dégradation de leurs paris sur le marché des bureaux dublinois, autrefois prisé par le secteur technologique. Après la pandémie, la demande s’est effondrée tandis que l’offre a explosé. La ville affiche désormais un taux d’inoccupation dépassant les 17 %, l’un des plus élevés du continent européen.
« Les bureaux de Dublin semblaient être un bon choix en raison de la capacité de la ville à attirer et à retenir les investissements du secteur technologique américain », explique John McCartney, professeur d’immobilier à l’Université technologique de Dublin. « À mesure que les logements vacants se déplacent vers des immeubles plus anciens, leurs propriétaires seront contraints de réduire les loyers, ce qui pourrait déclencher des contre-réductions. »
Au-delà de Dublin, la fin de l’ère des taux d’intérêt bas partout en Europe a pesé sur la valorisation de l’immobilier. Si dans de nombreuses villes, un développement limité et une forte demande locataire ont atténué ces difficultés, Dublin fait figure d’exception. Le taux d’inoccupation a doublé au cours des six dernières années, dépassant significativement ceux de Paris (plus de 10 %) ou encore de Londres et Lisbonne (environ 8 %), selon le courtier CBRE. Cette situation a entraîné une chute spectaculaire des nouvelles constructions, une tendance qui pourrait à terme faire remonter les loyers, mais qui ne rassure guère les sociétés de capital-investissement.
Entre 2019 et 2022, Blackstone, Brookfield et Henderson Park auraient investi au moins 5 milliards d’euros en dette et fonds propres dans les bureaux de la capitale irlandaise. La situation de l’immeuble St Stephen’s Green illustre les difficultés rencontrées. Blackstone avait acquis le portefeuille dit « Cedar », incluant cette propriété, pour 535 millions d’euros auprès de Starwood Capital Group. Une partie du portefeuille a été revendue, mais les 92 millions d’euros restants auraient été dépréciés. Les négociations se poursuivent pour une restructuration éventuelle.
Blackstone, qui a investi environ 3 milliards d’euros à Dublin, affirme que son portefeuille de bureaux irlandais est concentré sur des actifs récents de haute qualité, attirant des locataires solides. Le groupe reste confiant quant aux perspectives à long terme du marché dublinois.
Henderson Park, fondée par l’ancien associé de Goldman Sachs Nick Weber, a acquis Green REIT en 2019 pour 1,34 milliard d’euros, avec le soutien financier d’une fiducie hypothécaire de Blackstone. L’entité qui a privatisé Green REIT a depuis déprécié la valeur de ses propriétés de 271,6 millions d’euros, enregistrant une perte cumulée de 347 millions d’euros. Henderson Park a réorienté une partie de son portefeuille vers l’industrie et la logistique, mais continue de faire face à des défis dans ses actifs de bureaux, avec notamment le départ prochain de Vodafone de Central Park, laissant 200 000 pieds carrés (environ 18 580 mètres carrés) d’espace disponible.
Brookfield, qui avait également tenté de racheter Green REIT en 2019, a finalement acquis Hibernia Reit à l’été 2022 pour 1,1 milliard d’euros. Depuis, la valeur des propriétés a été dépréciée de 250 millions d’euros. La société a récemment refinancé sa dette, la ramenant de 900 millions à 700 millions d’euros.
Malgré ces difficultés, certains signes d’optimisme émergent. Le troisième trimestre 2025 a enregistré la demande locative la plus élevée depuis plus d’un an, et les loyers commencent à montrer des signes de reprise, selon les données de CBRE. Néanmoins, certains promoteurs comme Glenveagh Properties estiment qu’il faudra attendre 2028 pour que certains de leurs projets soient entièrement occupés et prêts à être vendus.
Au 75 St Stephen’s Green, des discussions avancées sont en cours avec le cabinet juridique Maples Group pour la location d’une partie de l’immeuble. En attendant, une affichette sur la vitrine annonce toujours 14 400 pieds carrés (environ 1 338 mètres carrés) d’espace disponible dans l’une des adresses les plus recherchées de la ville.