Publié le 2025-10-21 08:56:00. Le marché immobilier résidentiel toscan démontre une stabilité remarquable début 2025, avec des prix contenus et une hausse significative des transactions. Parallèlement, le secteur locatif, notamment la courte durée, fait face à une réforme fiscale qui suscite des réactions contrastées.
La Toscane confirme sa bonne tenue sur le marché immobilier au premier semestre 2025, affichant une résilience marquée par des prix globalement stables et une augmentation notables des ventes. Cette dynamique place la région au septième rang national en termes de transactions résidentielles.
- Les prix immobiliers en Toscane ont connu des variations modestes, autour de 1 % dans la plupart des provinces entre le second semestre 2024 et le premier semestre 2025.
- Les ventes résidentielles ont progressé de 12,4 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période un an plus tôt.
- La demande de prêts hypothécaires est en hausse, soutenue par la baisse des taux d’intérêt.
- Une nouvelle taxation à 26 % sur la location touristique courte durée suscite des inquiétudes chez les opérateurs du secteur.
Selon l’observatoire du marché immobilier de l’Agence du revenu, la phase de consolidation du marché résidentiel, initiée en 2024, se poursuit en Toscane. Les variations de prix ont été mesurées à moins d’un point de pourcentage dans l’ensemble des provinces toscanes, avec de légères hausses enregistrées à Pise et Arezzo, tandis que le reste de la région a affiché une tendance plus équilibrée.
Les chiffres d’Abitare Co., basés sur les données de l’Observatoire du marché immobilier (Omi), révèlent une belle performance des ventes résidentielles en Toscane au premier semestre 2025, en hausse de 12,4 % par rapport à la même période de l’année précédente. Cette progression hisse la région à la septième place du classement italien. Rapporté à la population adulte, le nombre de ventes par habitant place la Toscane en cinquième position avec 81 transactions pour 10 000 habitants, devancée seulement par l’Émilie-Romagne, la Lombardie, le Piémont et la Vallée d’Aoste.
Au sein de la région, Florence demeure le principal pôle d’attraction avec le plus grand nombre absolu de transactions. Cependant, en proportion du nombre d’habitants, Pise (99 ventes pour 10 000 habitants) et Grosseto (97) se distinguent comme les villes les plus dynamiques, suivies de Livourne (86), Pistoia (77) et Florence (75).
« Pour comprendre réellement la dynamique du marché immobilier, il ne suffit pas d’analyser le volume des ventes. Il faut observer les données en regard de la population potentiellement acheteuse. Les villes moyennes et petites s’avèrent souvent plus dynamiques que les grandes métropoles, grâce à une accessibilité des prix et une offre de logements plus proportionnée à la demande. »
Giuseppe Crupi, PDG d’Abitare Co.
Giuseppe Crupi observe l’émergence d’une « Italie immobilière à deux vitesses », où les villes de taille moyenne et petite captent une part croissante de la demande de logements et des investissements.
Le marché hypothécaire montre également des signes de reprise, malgré l’instabilité géopolitique ayant impacté les taux. En septembre 2025, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers a diminué pour atteindre 3,25 %, contre 4,42 % fin 2023. Cette baisse, favorisée par les mesures de la Banque Centrale Européenne, a relancé la demande : sur les neuf premiers mois de 2025, les demandes de prêts hypothécaires ont augmenté de 16,4 % par rapport à 2024, avec un pic de 7,6 % rien qu’en septembre.
Au premier semestre 2025, les opérations de substitution de prêt (subrogations) ont progressé de 46,2 %, tandis que le volume des nouveaux prêts hypothécaires décaissés a connu une croissance de 16,2 %. Le montant moyen des prêts demandés s’établit à 152 720 euros, en hausse de 4,3 %, et près de la moitié des crédits immobiliers souscrits ont une durée supérieure à 25 ans. Les taux de référence, Euribor à 3 mois (stable autour de 2,02 %) et IRS à 10 ans (utilisé pour les prêts à taux fixe, à 2,70 %), offrent une prévisibilité accrue aux ménages et soutiennent l’activité transactionnelle.
Parallèlement, le paysage locatif évolue avec l’application d’une taxe forfaitaire de 26 % pour tous les propriétaires mettant un logement individuel à disposition pour la location touristique de courte durée. Cette mesure, inscrite dans le projet de loi de finances du gouvernement, suscite l’inquiétude des professionnels du secteur.
« L’augmentation du taux d’imposition forfaitaire à 26 %, même pour la résidence principale, constitue un nouveau coup dur pour ceux qui investissent dans le tourisme et la location à court terme. C’est une mesure qui décourage l’investissement et risque de réduire l’offre de logements, aggravant ainsi la crise du logement. »
Lorenzo Fagnoni, président de Property Managers Italia
Le secteur hôtelier, quant à lui, adopte une perspective différente. Bernabò Bocca, président de Federalberghi, souligne que les locations de courte durée bénéficient déjà d’une fiscalité avantageuse concernant l’Impôt Municipal Unique (IMU) et la Taxe sur les Ordures Ménagères (TARI), similaires à celles des logements résidentiels. Il estime que le taux de 26 % ne devrait pas avoir d’impact majeur et ajoute qu’il est juste que ceux qui consacrent un bien immobilier à une activité commerciale, quelle que soit sa taille, paient des impôts adéquats.
En Toscane, la location touristique non professionnelle a atteint une dimension structurelle. Sur les 67 633 Codes Nationaux d’Identification (CIN) délivrés au 21 juillet 2025, seulement 25 % concernent des entreprises disposant d’un numéro de TVA, tandis que 75 % sont attribués à des chambres d’hôtes et des locations touristiques privées.
« C’est le reflet d’un changement structurel qui semble déplacer le centre de gravité du tourisme de la production de valeur vers la simple génération de revenus. Grâce au CIN, ce segment de l’offre d’hébergement, resté latent pendant des années, a enfin émergé. Nous avons désormais la possibilité de le réguler, afin de ne pas compromettre l’activité des entreprises traditionnelles. »
Franco Marinoni, directeur de Confcommercio Toscana
Franco Marinoni plaide pour une intervention réglementaire afin d’encadrer ce secteur. Il reconnaît le droit des citoyens à disposer de leurs biens, mais estime que la location touristique ne peut opérer en dehors de tout cadre légal. Il souligne que si un citoyen doit recourir à une activité lucrative passive pour compléter ses revenus, cela révèle un problème sociétal nécessitant une solution, mais que le tourisme ne saurait être la seule réponse au bien-être économique.
Sur le marché de l’immobilier de luxe, Carratelli Holding a introduit un système de recherche immobilière basé sur l’intelligence artificielle. Cet outil innovant permet aux utilisateurs d’exprimer leurs critères de recherche en langage naturel, tel que « une villa avec piscine et vue sur mer en Maremme », recevant des résultats précis et en temps réel. Gabriele Carratelli, président de Carratelli Holding, explique que l’objectif est d’anticiper les besoins des clients, leur offrant une interaction plus intuitive et efficiente, sans avoir à naviguer parmi des filtres techniques complexes.