Publié le 24 février 2026 à 02:24:00. L’administration Lee Jae-myung ajuste sa politique immobilière, s’éloignant des taxes directes privilégiées par son prédécesseur, Moon Jae-in, pour se concentrer sur le contrôle des prêts et des réglementations, une stratégie qui suscite des inquiétudes quant à son efficacité et à ses effets secondaires sur le marché.
- L’administration Lee Jae-myung privilégie désormais le contrôle des prêts, des licences et des réglementations plutôt que les taxes et les réglementations directes utilisées par l’administration Moon.
- Le marché réagit davantage aux conséquences indirectes des politiques qu’aux intentions affichées par le gouvernement.
- Un an après la mise en œuvre des nouvelles mesures, une polarisation du marché immobilier se dessine, avec un gel des transactions et une divergence des prix.
Le changement de gouvernement s’accompagne inévitablement d’un changement de politique, et le marché immobilier s’adapte à ces nouvelles règles. Cependant, l’évolution actuelle donne l’impression d’un simple ajustement de façade plutôt qu’une refonte profonde. Les mesures prises par l’administration Lee Jae-myung rappellent celles de l’administration Moon Jae-in, mais sans en être une simple copie.
Alors que l’administration Moon s’attaquait frontalement au problème avec des taxes et des réglementations, l’administration Lee Jae-myung a opté pour une approche plus indirecte, en encerclant le marché avec des mesures liées aux financements (prêts), aux licences et aux réglementations.
Le message que le marché semble retenir est simple : « Les taxes ne sont pas la solution, elles étouffent l’activité. Nous planifierons l’offre, mais nous prendrons le temps de le faire. » Cette approche pourrait s’avérer dangereuse. En cherchant à contrôler les prix de l’immobilier tout en limitant les transactions, le gouvernement risque de voir le marché évoluer dans une direction indésirable.
Les prix pourraient ne pas baisser comme espéré, les acheteurs potentiels pourraient se décourager et les disparités régionales pourraient s’accentuer.
Les trois mesures clés de l’administration Lee
La première mesure prise par l’administration Lee Jae-myung, annoncée le 27 juin de l’année précédente, visait à freiner la demande en limitant l’accès au crédit. Les autorités financières ont élargi les critères de gestion des prêts hypothécaires dans la zone métropolitaine et les zones réglementées. Les principaux points de cette mesure sont les suivants : ① limiter le montant maximal des prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement à 600 millions de wons (plus le logement est cher, plus l’effet de levier est important), ② interdire virtuellement les hypothèques pour les fonds de stabilisation du logement pour les propriétaires multiples (zones métropolitaines et zones réglementées), et limiter les hypothèques pour les fonds de stabilisation du logement pour les propriétaires d’un seul logement à un maximum de 100 millions de wons, et ③ exiger que les propriétaires célibataires vendent leur logement actuel avant d’en acheter un autre.
L’administration Moon Jae-in avait créé un marché axé sur la détention de biens immobiliers en introduisant des taxes foncières et de mutation. L’administration Lee Jae-myung, quant à elle, incite les consommateurs à renoncer à l’achat, en limitant leur accès au crédit. Pour le dire autrement, cette méthode vise à réduire la capacité d’achat des consommateurs. De nombreuses plaintes ont été exprimées sur le marché : « Je veux acheter un appartement, mais je n’ai aucun moyen de le faire. »
M. A, un employé de bureau propriétaire d’un logement à Séoul, cherchait un appartement plus petit à proximité pour s’occuper de ses parents. Sous l’administration Moon Jae-in, le fardeau fiscal était un obstacle, mais aujourd’hui, le problème n’est plus les impôts, mais l’impossibilité d’obtenir un prêt. En effet, sans vendre son logement actuel, il est impossible d’obtenir un prêt hypothécaire pour un nouvel achat. Il a déclaré : « Ce n’est pas que je n’ai pas d’argent, mais le système m’empêche de vivre. »
La deuxième mesure, annoncée le 7 septembre, concernait l’offre de logements. Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a annoncé la construction de 1,35 million de logements. Le ministère a présenté un plan visant à augmenter l’offre en commençant la construction d’un total de 1,35 million de nouvelles unités (270 000 unités par an) dans la zone métropolitaine d’ici 2030. LH a également annoncé un plan visant à accélérer l’offre en mettant directement en œuvre des projets sur des terrains publics. Un suivi a eu lieu le 29 janvier 2026, avec l’annonce d’une « livraison rapide de 60 000 unités utilisant des terrains inutilisés dans un excellent emplacement du centre-ville ».
Le problème ne réside pas dans l’engagement du gouvernement en faveur de l’offre, mais dans la rapidité avec laquelle cette offre peut être mise en œuvre. Les prix du marché ne réagissent pas immédiatement aux annonces gouvernementales. Ils réagissent aux réalités du terrain, telles que les mises en chantier, les ventes et les livraisons. Annoncer un plan d’approvisionnement aujourd’hui ne signifie pas que les logements seront disponibles demain. Comme par le passé, lors de l’annonce de la construction de la troisième nouvelle ville, les projets peuvent être interrompus même après la prévente, ce qui incite les consommateurs à la prudence.
La troisième mesure, annoncée le 15 octobre, a désigné l’ensemble de Séoul et 12 régions de la province de Gyeonggi, dont Bundang et Gwacheon, comme des zones soumises à des ajustements et des zones de spéculation excessive, les regroupant en zones de permis de transaction foncière. Le plafond des prêts hypothécaires dans la zone métropolitaine et les zones réglementées a également été considérablement réduit pour les logements les plus chers. La valeur marchande des maisons évaluées entre 1,5 et 2,5 milliards de wons a été réduite à 400 millions de wons, et celle des maisons évaluées à plus de 2,5 milliards de wons a été réduite à 200 millions de wons. L’achat d’un logement à Séoul exige désormais de prouver sa « résidence réelle » et sa « capacité financière ».
La réglementation du plafond hypothécaire de 200 millions de wons pour les logements chers a eu un effet inattendu. Dans le cas des appartements dans les quartiers centraux de Séoul coûtant plus de 2,5 milliards de wons, un effet de levier pouvait être créé dans le cadre du LTV (Loan to Mortgage Ratio) et du DSR (Debt Service Ratio), mais l’éventail des acheteurs potentiels s’est considérablement réduit. En théorie, une diminution des transactions devrait entraîner une baisse des prix, mais en réalité, même si les transactions diminuent, les prix demandés restent stables. Il y a suffisamment d’acheteurs potentiels pour maintenir les prix.
Le marché réagit aux « effets secondaires » plutôt qu’aux « intentions politiques »
L’administration Moon a accumulé des réglementations dans le but de contrôler les prix de l’immobilier, et le marché a réagi en recherchant des alternatives. L’administration Yoon a appelé à une « normalisation du marché » en assouplissant les réglementations, mais ces alternatives sont déjà devenues la norme. L’administration Lee Jae-myung a emprunté une voie intermédiaire, mais a en réalité repris l’héritage fondamental de l’administration Moon. La seule différence réside dans le contrôle des prêts et des licences, et non des taxes.
Le marché finit par considérer les deux approches comme une seule et même chose : « Le gouvernement décidera de la manière dont vous achetez et vendez. » Dès que le gouvernement déclare la « guerre » au marché, celui-ci évolue pour contourner les réglementations. Lorsque les prêts sont bloqués, les transactions en espèces augmentent, et lorsque l’autorisation est requise, les acheteurs potentiels attendent ou cherchent des moyens de contourner les règles. L’accumulation de réglementations conduit à une polarisation du marché immobilier.
Certains signaux d’alerte sont apparus. Malgré la mise en œuvre de réglementations strictes, le taux de croissance annuel des prix de l’immobilier à Séoul en 2025 a été élevé. Selon un rapport du Conseil immobilier coréen, le taux d’augmentation annuel cumulé de l’indice des prix de vente des appartements à Séoul en 2025 a été de 8,71 %. Les disparités sont encore plus marquées : le taux d’augmentation dans les zones privilégiées a dépassé les 10 %, notamment Songpa-gu (20,92 %), Seongdong-gu (19,12 %), Mapo-gu (14,26 %) et Gangnam-gu (13,59 %).
Ce chiffre révèle bien plus qu’un simple taux d’augmentation. Les réglementations peuvent sembler supprimer la demande, mais en réalité, elles la dirigent vers les biens immobiliers haut de gamme. L’expérience de l’administration Moon Jae-in en est la preuve. Le marché réagit par une « compression du haut de gamme » plutôt que par un « ajustement à la baisse » général. En conséquence, il devient plus difficile pour la classe moyenne d’acquérir un logement, et l’accès aux logements de luxe devient encore plus difficile.
Perspectives à un an : gel des transactions et divergence des prix
L’année prochaine sera déterminante pour évaluer l’efficacité de la politique actuelle. Les mesures de contrôle des prêts du 27 juin et les réglementations du 15 octobre ont déjà affecté les transactions avant d’avoir un impact sur les prix. Il est probable que les consommateurs reporteront leurs décisions d’achat jusqu’à l’année prochaine. Dans ce cas, trois phénomènes sont attendus.
Premièrement, Séoul sera divisée en « deux marchés ». Les prix des appartements de luxe et des logements de qualité (ceinture du fleuve Han, grands complexes proches des stations de métro, susceptibles d’être reconstruits) resteront stables, même si le volume des transactions diminue. La diminution des prêts rendra plus difficile la vente de ces logements. Les prix des appartements situés dans les zones moyennes et périphériques (zones avec une faible prime pour les constructions neuves) devraient baisser. « Je veux acheter un appartement, mais je ne peux pas obtenir de prêt », et le marché risque de se figer dans ces zones.
Deuxièmement, la zone de permis de transaction foncière contrôlera le « temps », et non le « prix ». Les prix ne baisseront pas immédiatement. Le temps de transaction sera prolongé, ce qui entraînera des coûts supplémentaires tels que le coût d’opportunité, le coût d’attente et le coût du retard de transfert. Ces coûts inciteront le marché à se concentrer sur les biens immobiliers sûrs.
Troisièmement, la situation du jeonse (caution locative) risque de redevenir instable. La limitation des investissements de transition et la pression sur la résidence réelle réduiront l’offre de logements locatifs. Si le jeonse est converti en loyer mensuel, les personnes qui ne possèdent pas de logement pourraient à nouveau être confrontées à un marché où il sera difficile de trouver un jeonse.
Perspectives à trois ans : offre limitée et disparition des baux
Dans trois ans, la politique d’approvisionnement de l’administration Lee Jae-myung commencera à porter ses fruits. C’est également le moment où les retards de livraison pourraient rendre le marché instable. Le plan du 7 septembre prévoyait la construction de 1,35 million de logements, et les mesures de suivi du 29 janvier ont annoncé une livraison rapide de 60 000 unités dans le centre-ville. Cependant, le marché pourrait rester sceptique. Même si l’objectif de construction est élevé, le marché ne fera confiance au gouvernement que si les logements qu’il recherche sont réellement disponibles.
Le plus grand risque attendu d’ici trois ans n’est pas la « rapidité des projets de maintenance », mais le « goulot d’étranglement des projets de maintenance ». Les projets de maintenance doivent respecter un ordre précis : autorisation, relocalisation, démolition et construction. Tout retard à l’une de ces étapes peut entraîner des retards et une pénurie d’offre. Même si le gouvernement tente d’accélérer les choses, il doit résoudre les problèmes administratifs, les plaintes des citoyens et les questions financières.
Le deuxième risque attendu est l’accumulation des effets secondaires de la politique de « réglementation des prêts au lieu de la fiscalité ». Les impôts sont un problème limité au paiement des impôts, mais la réglementation des prêts affecte la vie quotidienne des familles. Elle modifie le calendrier des changements de logement, le choix du quartier et la stratégie d’investissement. La lassitude sociale accumulée pourrait se manifester par une insatisfaction croissante.
Le troisième risque attendu est que le marché recommence à douter de la « carte d’impôt sur la propriété ». Le marché croit actuellement à l’engagement du président Lee de ne pas utiliser les taxes pour contrôler les prix de l’immobilier. Cependant, si les réglementations ne sont pas efficaces, le gouvernement pourrait envisager d’autres mesures. La création d’un organisme de réglementation fort pourrait être interprétée comme un signal en ce sens. Une fois la politique renforcée, le marché réagira avec méfiance.
Perspectives à cinq ans : normalisation ou retour à la situation de l’administration Moon
Dans cinq ans, le bilan ne sera pas : « Avons-nous contrôlé les prix de l’immobilier ? » mais « Avons-nous résolu la surchauffe tout en causant le moins de dommages possible au mécanisme du marché ? » Deux scénarios sont possibles : le premier est un scénario de normalisation. Si l’offre se matérialise et que les réglementations sont progressivement levées, le marché se stabilisera. Si l’objectif d’approvisionnement est atteint et que les zones réglementées sont progressivement supprimées, l’équilibre du marché sera rétabli. Dans ce cas, Séoul deviendra une ville où « les zones privilégiées sont chères, mais les transactions sont rentables ».
Mais le résultat inverse est également possible. Comme lors de l’administration Moon, le pire des cas est que l’offre soit retardée et que seules les réglementations subsistent. Dans ce cas, le marché pourrait revivre le cauchemar de la seconde moitié de l’administration Moon : accumulation de réglementations, rétrécissement du marché et hausse des prix. Trois phénomènes pourraient alors apparaître : ① la concentration des terres de classe supérieure, ② la division des zones (de nationale à petite), la division des régions (de Séoul à plus proche de Séoul), la division des classes (ceux qui ont de l’argent liquide contre ceux qui ont des prêts croissants), et ③ l’augmentation des « changements d’itinéraire » dans les domaines juridiques tels que les enchères et les transactions spéciales.
L’intervention gouvernementale ne stabilise pas le marché, mais crée un nouvel équilibre faussé. Plus le gouvernement brandit son épée pour battre le marché, plus celui-ci apprend à l’éviter. Les investisseurs et les consommateurs doivent prédire la « trajectoire » du marché, et non seulement les prix. Le but de cette analyse n’est pas de prédire si les prix de l’immobilier vont augmenter ou baisser, mais plutôt « qui peut acheter une maison, comment et où ? »
Le gouvernement a déjà apporté une réponse. Les mesures du 27 juin ont supprimé le « marché dépendant des prêts » et celles du 15 octobre ont renforcé l’ordre des transactions dans le cadre des permis et des réglementations. Même si le plan d’approvisionnement du 7 septembre présentait une « solution à moyen et long terme grâce à l’offre », le marché considère que « l’offre est une promesse pour l’avenir et que la réglementation est un problème immédiat ». En conséquence, les normes de comportement des investisseurs et des consommateurs sont claires : éviter les ventes rapides dans un marché en baisse et, lors de l’achat d’un bien immobilier de luxe, privilégier la « capacité de prêt » et les « besoins réels de résidence » par rapport au prix. Il est important de garder à l’esprit que les réglementations gouvernementales peuvent être modifiées à tout moment.
La politique immobilière de l’administration Moon Jae-in a été jugée en fonction de ses « résultats » plutôt que de ses « intentions ». Plutôt que de se conformer aux réglementations, le marché s’est tourné vers des alternatives et a finalement été contraint de faire des choix plus coûteux. Si l’administration Lee Jae-myung suit une voie similaire, les résultats ne seront pas très différents. Il est clair que la réglementation ne peut pas contrôler les prix des logements. Si une offre rapide et un allègement approprié des prêts ne sont pas mis en œuvre, le marché risque de se détériorer davantage.