Publié le 18 février 2024 06:02:00. L’accession à la propriété via l’achat de biens à rénover, autrefois une option abordable, devient un pari risqué pour les primo-accédants en raison de l’explosion des coûts de travaux, des délais incertains et du manque de soutien financier.
- Plus de 75 % des personnes interrogées estiment que les logements à rénover sont désormais hors de portée des premiers acheteurs.
- Les coûts cachés, tels que l’amiante, les canalisations en terre cuite ou la pourriture sèche, peuvent rapidement transformer un projet de rénovation en gouffre financier.
- L’absence d’aides spécifiques pour les primo-accédants souhaitant rénover constitue un frein majeur à l’accession à la propriété.
Ce qui était autrefois considéré comme une voie d’accès à la propriété, l’achat d’un bien nécessitant des travaux, se révèle de plus en plus difficile, voire impossible, pour de nombreux Irlandais. L’augmentation vertigineuse des coûts de rénovation, combinée à des délais imprévisibles et à un manque de subventions ciblées, transforme ce qui devait être une opportunité en un véritable casse-tête financier.
Shay Lally, métreur basé à Dublin, témoigne de cette réalité. Fort de plus de 1 000 évaluations de biens résidentiels à rénover et de plus de 100 chantiers suivis, il partage son expertise sur Instagram, à travers son compte Houses to Restore, où il documente en temps réel l’évolution des coûts de rénovation.
Selon un récent sondage mené auprès de ses 70 000 abonnés, 75 % des personnes interrogées considèrent que les logements à rénover sont désormais inaccessibles aux primo-accédants. Malgré l’existence de certaines aides, comme l’amélioration de l’isolation, des subventions pour les portes et fenêtres des maisons existantes, ou encore jusqu’à 70 000 € pour les propriétés vacantes et abandonnées, une rénovation peut rapidement se transformer en un piège financier.
« Achetez la pire maison dans le meilleur quartier », est un conseil souvent prodigué. Cependant, sans une évaluation approfondie préalable, cette « pire maison » peut se révéler être la pire décision. « Les acheteurs ne voient pas toujours les problèmes cachés, comme la présence d’amiante, des canalisations en terre cuite à remplacer, la pourriture sèche ou les termites. Ils n’anticipent même pas les dépenses liées à ces problèmes », explique Shay Lally.
L’expertise généralement exigée par les banques pour l’obtention d’un prêt hypothécaire est souvent insuffisante pour identifier l’ensemble de ces éléments. « Il s’agit en réalité d’une simple inspection visuelle, une vérification superficielle », précise-t-il. Des termites dans les combles ou de la pourriture sèche dans les solives peuvent engendrer une cascade de dépenses imprévues.
« Le remplacement de quelques solives peut coûter 1 500 €, mais si le problème est plus grave, il peut être nécessaire de remplacer l’ensemble des solives et du plancher en bois, et d’installer une dalle en béton, voire un chauffage au sol », illustre Shay Lally. Selon la taille de la maison, cela peut facilement dépasser les 15 000 €.
L’aménagement d’une cuisine sombre et exiguë, l’ajout d’une buanderie et d’une véranda, puis l’agrandissement de l’espace habitable sont des projets courants. Mais la démolition des murs, l’évacuation des décombres et l’installation de poutres en acier pour supporter les charges peuvent également représenter un coût important, estimé à au moins 15 000 €. Et cela, avant de couvrir l’extension, d’ajouter des fenêtres, de réaliser les installations électriques et de plomberie, sans oublier l’expertise d’un ingénieur en structure pour garantir la conformité, qui peut coûter plus de 1 500 €.
Shay Lally conseille vivement de faire appel à un métreur expérimenté avant de signer un contrat avec un entrepreneur. Le coût d’une telle expertise varie entre 750 € et 1 500 €. « Cela permet de déterminer ce qui est réalisable en fonction du budget, ou de réaliser que la rénovation est tout simplement hors de portée », explique-t-il.
Financer l’achat et la rénovation
Comment financer l’achat et la rénovation d’un bien immobilier ? Martina Hennessy, directrice générale de Doddl.ie, explique qu’il est possible d’intégrer les fonds de rénovation dans le montant initial du prêt hypothécaire. Une autre option consiste à acquérir d’abord le bien, à y vivre, puis à retourner vers la banque lorsque la valeur de la propriété aura augmenté.
Lorsque le coût des travaux de rénovation est inclus dans l’hypothèque, les acheteurs peuvent emprunter jusqu’à 90 % de la valeur après rénovation, sous réserve d’évaluation. « Pour cela, ils doivent fournir un devis détaillé des coûts de rénovation, généralement établi par un entrepreneur, ainsi qu’une estimation de la valeur après travaux réalisée par un expert agréé par la banque », précise Martina Hennessy.
Les fonds hypothécaires sont ensuite débloqués par étapes : d’abord pour l’achat, puis en plusieurs versements au fur et à mesure de l’avancement des travaux. « Pour bénéficier de ces versements échelonnés, les acheteurs doivent fournir des factures pour les travaux non structurels et des certificats d’un géomètre, d’un ingénieur ou d’un architecte pour les travaux de structure », ajoute-t-elle.
Certains prêteurs exigent un fonds de prévoyance de 10 % pour couvrir les coûts de rénovation, en plus du dépôt initial de 10 %. Prenons l’exemple d’un achat de maison à 400 000 € nécessitant 100 000 € de travaux. L’acheteur devra disposer d’un dépôt de 50 000 €, plus d’un fonds de prévoyance de 10 000 €, avant que la banque n’examine sa demande.
« Ce besoin de liquidités supplémentaires peut constituer un obstacle majeur pour les primo-accédants », souligne Martina Hennessy. Emprunter pour un bien clé en main ou une construction neuve est plus simple, car les fonds sont débloqués en une seule fois, ce qui facilite la gestion des flux de trésorerie et réduit le stress.
Le déblocage des fonds par étapes peut compliquer une rénovation, confirme Shay Lally. « Vous pourriez attendre le versement des fonds. Si vous avez convenu avec votre entrepreneur de le payer toutes les quelques semaines et que l’argent de la banque tarde à arriver, il pourrait quitter le chantier si vous ne pouvez pas le régler. »
La pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du bâtiment peut également allonger les délais et augmenter les coûts de location et de stockage. « La disponibilité des artisans est ce qui inquiète le plus les personnes qui envisagent d’acheter un bien à rénover. L’autre problème est l’incertitude quant au coût final des travaux », explique Shay Lally.
Une pénalité de taux hypothécaire
Les acheteurs de logements à rénover dont le bâtiment présente une mauvaise performance énergétique (classe énergétique inférieure à A) sont généralement exclus des taux hypothécaires verts et plus avantageux.
Fin 2023, le taux hypothécaire moyen s’élevait à 3,2 % pour un prêt de 352 111 € (montant moyen constaté). Une personne empruntant pour une maison classée A bénéficierait d’un remboursement mensuel de 1 485 €. En revanche, une personne empruntant pour une maison classée C ou inférieure se verrait facturer un taux de 3,7 %, avec des remboursements mensuels de 1 621 €, soit 136 € de plus par mois, ou près de 4 900 € sur trois ans, avant même de prendre en compte les coûts de rénovation.
Les maisons plus anciennes – la cible typique des acheteurs souhaitant rénover – ont généralement une classe énergétique inférieure. Seulement 37 % des logements construits entre 2010 et 2014 et 5 % de ceux construits entre 2005 et 2009 ont obtenu la note A. Les chiffres sont encore plus faibles pour les constructions plus anciennes.
À l’inverse, entre 94 et 99 % des logements construits entre 2015 et 2023 ont reçu la note A. Il est bien sûr possible de bénéficier d’un meilleur taux vert une fois les travaux de rénovation terminés.
L’assurance habitation peut également être plus coûteuse pour les propriétés plus anciennes, souligne Martina Hennessy.
Le manque de subventions
Actuellement, l’offre de logements à vendre est limitée et une grande partie de ceux disponibles sont de seconde main ou nécessitent des travaux. Pourtant, les aides aux primo-accédants se concentrent principalement sur les constructions neuves.
Le dispositif Aide à l’achat propose une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 30 000 €. Le First Home Scheme, un accord de partage de capitaux propres, couvre jusqu’à 30 % du prix d’achat de la propriété. Les primo-accédants peuvent même combiner ces deux programmes. En revanche, les acheteurs souhaitant rénover ne bénéficient d’aucune aide spécifique. Choisir un bien à rénover plus abordable à Dublin ou Wicklow, coûtant par exemple 400 000 €, signifie renoncer à 30 000 €.
« Toutes les aides de l’État aux primo-accédants sont axées sur les propriétés neuves, alors que la majorité des maisons vendues en Irlande sont de seconde main », explique Martina Hennessy. « C’est une source de frustration majeure pour les primo-accédants qui ont du mal à trouver un logement neuf abordable. Pour beaucoup, une maison d’occasion est la seule option réaliste, mais elle s’accompagne de moins de soutien et de coûts permanents plus élevés. »
Il existe une subvention de 50 000 € pour les biens vacants, portée à 70 000 € s’ils sont également abandonnés, mais elle est ouverte à tous les acheteurs, sans avantage spécifique pour les primo-accédants. Ces subventions sont versées à la fin des travaux, ce qui peut entraîner de graves problèmes de trésorerie, les rendant inaccessibles pour de nombreux primo-accédants, souligne Shay Lally.
De plus, elles peuvent faire grimper le prix des travaux, causant des problèmes à certains rénovateurs. « Certains acheteurs peuvent se lancer dans une guerre d’enchères et dépenser trop en pensant : ‘Je récupérerai 50 000 € grâce à l’aide aux logements vacants, ou 70 000 € s’il s’agit d’une maison abandonnée’, mais ils se trompent dans leurs calculs », explique-t-il.
Certaines maisons semblent déjà intégrer les subventions dans le prix de vente, ce qui signifie que c’est le vendeur qui profite de l’aide, et non l’acheteur qui doit payer la facture de rénovation.
La pénurie de logements à vendre est telle que Shay Lally constate très peu de différence de prix entre les propriétés voisines, l’une étant habitable et l’autre nécessitant des travaux. « Vous pouvez constater que le coût d’achat d’un bien à rénover est comparable à celui d’un bien dans lequel vous pouvez emménager immédiatement, et c’est un défi », explique Shay Lally. « Les biens à rénover sont définitivement surévalués en ce moment. »
Les avantages
Acheter une maison nécessitant des travaux présente bien sûr certains avantages. Ils sont généralement situés dans des endroits plus prisés, à proximité des lieux de travail, des écoles et des transports en commun, ce qui réduit les temps de trajet, les coûts de déplacement et les émissions de gaz à effet de serre.
Il existe souvent un plus grand potentiel d’augmentation de la valeur d’un bien à rénover. Contrairement à une construction neuve où les possibilités d’amélioration sont limitées, une propriété plus ancienne peut disposer d’un terrain plus grand et offrir davantage de possibilités de personnalisation.
Les quartiers plus anciens et mieux établis peuvent offrir un plus grand mélange de populations et une meilleure connaissance de l’évolution future du quartier.
Les maisons d’occasion déjà rénovées et en état de marche sont très demandées, observe Martina Hennessy. « Il y a une prime à payer pour cela. Les acheteurs craignent les coûts actuels de construction et de rénovation et redoutent que les travaux ne dépassent leurs capacités financières », dit-elle.
Déjà contraints d’épargner pour un dépôt de 10 %, de nombreux primo-accédants ne se sentent tout simplement pas capables de financer ou d’entreprendre un projet de rénovation, explique Martina Hennessy.
Les obstacles tels que le coût, la main-d’œuvre, le manque de subventions, les taux hypothécaires moins favorables et la difficulté de synchroniser les fonds et les travaux réduisent encore davantage les options des primo-accédants. Seuls ceux qui disposent de dépôts plus importants, souvent grâce à l’aide de leur famille, ou qui ont des liens familiaux dans le secteur du bâtiment sont encore en mesure de se lancer.