Publié le 16 mai 2024 14:35:00. Les défauts de paiement sur les prêts immobiliers aux États-Unis ont connu une augmentation au premier trimestre 2024, particulièrement dans les régions touchées par le chômage et la baisse des prix de l’immobilier, signalant une fragilité croissante pour certains ménages.
- Une hausse des défauts de paiement hypothécaires est observée, malgré des taux historiquement bas.
- Les emprunteurs à faibles revenus et ceux situés dans des zones où les prix de l’immobilier ont chuté sont les plus touchés.
- Une corrélation directe est établie entre l’augmentation du chômage local et la détérioration des taux de défaut de paiement.
Selon un nouveau rapport du secteur, les défauts de paiement sur les prêts immobiliers ont progressé au premier trimestre 2024, une tendance qui contraste avec la stabilité observée dans les défauts de paiement des cartes de crédit et des prêts à la consommation. Bien que les taux de défaut restent globalement inférieurs à leur niveau historique, l’augmentation observée suscite des inquiétudes, notamment en raison de sa concentration géographique et socio-économique.
Les chercheurs de la Réserve fédérale de New York ont souligné cette tendance inattendue, compte tenu des critères de sélection rigoureux appliqués aux emprunteurs ces dernières années.
« C’est assez surprenant compte tenu de la souscription au cours de la dernière [few] années. Les prêts hypothécaires sont tous associés à des cotes de crédit très élevées et à des revenus élevés, mais nous constatons… une augmentation des impayés parmi les groupes à faible revenu, donc encore une fois, la preuve d’une économie en forme de K. »
Chercheurs de la Fed de New York
Cette « économie en forme de K » fait référence à une reprise économique inégale, où certains segments de la population bénéficient d’une croissance rapide tandis que d’autres stagnent ou régressent.
Les données révèlent un écart significatif entre les emprunteurs. Ceux situés dans les zones à faibles revenus ont vu leurs taux de défaut de paiement sur 90 jours ou plus grimper depuis 2021, passant d’environ 0,5 % à près de 3 %. À l’inverse, les emprunteurs des zones à revenus élevés ont maintenu leurs taux de défaut en dessous de 1 %. Les zones à revenus moyens ont également connu une augmentation, mais moins prononcée.
Le rapport établit un lien clair entre l’évolution du marché du travail et les difficultés de remboursement des prêts immobiliers. Le taux de chômage national, bien que relativement bas (3,4 % en avril 2023), a augmenté d’environ 1 point de pourcentage depuis lors. Dans les deux tiers des comtés américains, le chômage est en hausse, et 5 % de la population vit dans des zones où l’augmentation dépasse 1,6 point de pourcentage. Ces comtés sont particulièrement concentrés en Floride et au Minnesota.
L’impact de la perte d’emploi sur les défauts de paiement est quantifiable : les comtés ayant connu la plus forte augmentation du chômage ont vu leurs défauts de paiement hypothécaires augmenter de près de 0,6 point de pourcentage sur un an, contre une augmentation de seulement 0,2 point de pourcentage dans les comtés où le chômage est resté stable ou a diminué. Les données du marché du travail confirment cette tendance.
Les chercheurs de la Fed de New York ont également mis en évidence des différences selon le type de prêt. L’augmentation des défauts est plus marquée parmi les prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA), une agence gouvernementale qui soutient l’accession à la propriété pour les ménages à faible revenu. Cette concentration des défauts dans les zones à faible revenu et les régions où les prix de l’immobilier ont baissé confirme cette observation.
Bien que les prix des logements aient augmenté de 1,4 % en novembre sur une base annuelle, selon l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller, cette hausse est inégale selon les régions. Les zones où les prix ont chuté, notamment le long de la côte du golfe de Floride, ont enregistré une augmentation des défauts de paiement.
Dans l’ensemble, la dette totale des ménages a augmenté de 191 milliards de dollars au quatrième trimestre, atteignant 18 800 milliards de dollars, soit une augmentation de 32,4 % par rapport à fin 2019. Les soldes hypothécaires ont augmenté de 98 milliards de dollars pour atteindre 13 200 milliards de dollars, tandis que la dette des cartes de crédit a augmenté de 44 milliards de dollars pour atteindre 1 280 milliards de dollars. Les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ont également augmenté de 12 milliards de dollars, après une longue période de baisse depuis 2009.