Publié le 2023-10-27 14:00:00. Le marché immobilier bulgare affiche une dynamique contrastée, entre un secteur résidentiel qui peine à absorber des prix déjà élevés et un secteur de bureaux et industriel qui, malgré des coûts de construction en hausse, continue d’attirer les investisseurs.
- Le marché du logement en Bulgarie est confronté à une demande constante mais à des prix qui atteignent un palier sensible pour les acheteurs.
- Le secteur des bureaux et les zones industrielles/logistiques sont considérés comme les segments les plus dynamiques pour les investissements d’entreprise.
- Les coûts de construction ont significativement augmenté, rendant les projets spéculatifs moins fréquents et modifiant les stratégies d’investissement.
Alors que l’activité de construction en Bulgarie se concentre majoritairement sur le logement, Yavor Kostov, associé directeur d’une société de conseil, a souligné sur Bloomberg TV Bulgarie que les prix y ont atteint un niveau perçu comme élevé par les acheteurs, malgré une demande toujours présente. À plus long terme, cette situation pourrait entraîner une pénurie de bureaux de qualité dans le pays.
Le secteur des bureaux, bien que principalement animé par des investisseurs bulgares, constitue actuellement le marché le plus actif pour l’immobilier d’entreprise, avec des transactions dépassant les 120 millions d’euros à la fin du troisième trimestre. Les investisseurs continuent de montrer de l’intérêt, bien qu’une certaine retenue soit observée, les prix des logements de masse dans les quartiers aisés de Sofia se situant désormais à des niveaux comparables à ceux observés en Europe.
Les domaines industriels et logistiques suscitent également un vif intérêt de la part des investisseurs, tant en Bulgarie qu’à l’échelle européenne. Le parc industriel bulgare, estimé à environ 2,4 millions de mètres carrés, est principalement utilisé pour des besoins internes, avec une faible composante spéculative.
« La valeur de la construction d’une propriété industrielle en Bulgarie a considérablement augmenté, particulièrement depuis le début de la guerre en Ukraine », a précisé Kostov. La hausse des prix des matériaux de construction a complexifié les calculs financiers dans ce secteur. Le coût de la construction a ainsi grimpé de 30 à 40 % au cours des cinq dernières années.
« En Bulgarie, la valeur de la construction d’une propriété industrielle a considérablement augmenté, surtout après le début de la guerre en Ukraine. Une grande partie des matériaux de construction ont augmenté leur valeur et le calcul dans le secteur est devenu plus compliqué. »
Yavor Kostov, associé directeur
Une tendance notable est la forte diminution des investissements spéculatifs, où les entreprises construisent sans utilisateur défini au préalable. Désormais, les projets ne démarrent que lorsqu’un preneur est trouvé. Cette approche, observée aussi bien en Bulgarie qu’en Europe, contribue à la hausse des prix dans les secteurs industriel et logistique. « Il n’y a presque pas de projets spéculatifs – il y a des terrains avec la documentation appropriée, avec des projets qui sont largement modifiés, mais ils ne démarrent que lorsqu’un utilisateur est trouvé », a ajouté l’invité. Cette stratégie a pour effet de ralentir l’activité d’investissement tout en absorbant les espaces disponibles sans forcer une baisse des prix.
Les taux de vacance dans les zones industrielles et logistiques en Bulgarie se situent autour de 1,5 %, créant une pénurie d’espaces de qualité dans certaines régions et entraînant une augmentation des prix. Les loyers actuels dans le secteur industriel atteignent des sommets historiques, oscillant entre 5,6 et 5,9 euros par mètre carré et par mois pour les entrepôts les plus performants dans les meilleurs emplacements.
Bien que la Bulgarie suscite l’attention de certains grands investisseurs immobiliers régionaux et paneuropéens, elle n’est pas encore au centre de leurs préoccupations. L’entrée de la Bulgarie dans la zone euro au 1er janvier ne devrait pas déclencher un afflux immédiat d’investissements. Il faudra plutôt observer l’évolution de l’économie, la perception de l’euro, et l’impact sur l’inflation et les prix, non seulement pour les biens de consommation courante mais aussi dans un spectre plus large.
Yavor Kostov a rappelé la nature à long terme de l’investissement immobilier : « L’investissement immobilier est un marathon. Son horizon depuis la planification jusqu’à la réalisation s’étend entre trois et cinq ans, puis la mise en œuvre du projet prend entre trois et cinq ans, de sorte que l’horizon total de l’investissement se situe entre six et dix ans. » Cette période nécessite une analyse approfondie des futurs utilisateurs et de l’environnement d’exploitation, des facteurs cruciaux avant toute décision de localisation.
Après le ralentissement post-Covid, où les grands investisseurs ont rencontré des difficultés sur leurs marchés nationaux, une reprise de l’activité commerciale dans les marchés clés comme le Benelux, l’Allemagne et la France pourrait redynamiser l’immobilier d’entreprise et, par conséquent, stimuler les investissements en Bulgarie. Des questions subsistent quant aux tendances du marché des bureaux au troisième trimestre, aux attitudes des investisseurs européens et à l’arrivée d’innovations dans le secteur.
Retrouvez l’intégralité du commentaire en vidéo sur Bloomberg TV Bulgarie.
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