Publié le 2025-10-31 06:56:00. Alors que le monde du football s’agite autour du départ de Brendan Rodgers du Celtic de Glasgow, l’homme d’affaires Dermot Desmond a également vu l’une de ses anciennes participations se valoriser de manière spectaculaire. L’emblématique investisseur irlandais, connu pour ses prises de position tranchées, se retrouve au cœur de deux actualités majeures, l’une sportive et l’autre financière.
- L’homme d’affaires Dermot Desmond, actionnaire majeur du Celtic, a publiquement critiqué le manager sortant Brendan Rodgers, l’accusant de créer une « atmosphère toxique ».
- Dans le même temps, un investissement de 1994 de Dermot Desmond, aux côtés de J.P. McManus et John Magnier, dans le groupe de maisons de retraite Barchester Healthcare, a été vendu pour 5,2 milliards de livres sterling (5,96 milliards d’euros) au groupe américain Welltower.
Lundi soir, alors que la plupart des travailleurs regagnaient leurs bureaux après le week-end prolongé, Dermot Desmond, figure bien connue du monde des affaires, était déjà pleinement engagé dans l’actualité. Le milliardaire, actionnaire principal du club de football écossais du Celtic de Glasgow depuis 1994, a choisi ce moment pour adresser une déclaration fracassante à ses partisans. À 21h59, soit quinze minutes à peine après l’annonce officielle du départ du manager Brendan Rodgers, Desmond a pris la parole.
D’ordinaire discret, le détenteur de 34,4 % des parts du Celtic a sévèrement chargé Brendan Rodgers, lui reprochant d’avoir « contribué à une atmosphère toxique autour du club et alimenté l’hostilité envers les membres de l’équipe de direction et du conseil d’administration ». Cette déclaration fait suite aux doléances du manager, qui déplorait le manque de nouvelles recrues durant le mercato estival et l’absence d’offre concrète pour prolonger son contrat. La dernière sortie de Rodgers, une défaite 3-1 contre les Hearts dimanche, avait relégué le Celtic à huit points du sommet de la Premiership écossaise, ajoutant à la tension ambiante.
Dans sa déclaration, Dermot Desmond a tenu à rappeler la primauté du club : « Le Celtic est plus grand que n’importe qui. Notre objectif est désormais de rétablir l’harmonie, de renforcer l’équipe et de continuer à construire un club digne de ses valeurs, de ses traditions et de ses supporters. »
Cependant, le Celtic n’était pas le seul sujet d’importance qui occupait les pensées de Desmond à l’approche de la fin de semaine. Le même soir, une autre nouvelle, concernant un investissement datant de 1994, a confirmé son succès, et ce, de manière spectaculaire. Le groupe immobilier américain Welltower, coté en bourse, a annoncé l’acquisition du portefeuille britannique du groupe de maisons de retraite Barchester Healthcare. Cette société était majoritairement détenue par Dermot Desmond lui-même, ainsi que par d’autres milliardaires irlandais bien connus, également actionnaires ponctuels de Manchester United : J.P. McManus et John Magnier. La transaction s’élève à la somme colossale de 5,2 milliards de livres sterling (environ 5,96 milliards d’euros).
Ce montant dépasse largement les estimations initiales qui circulaient la semaine précédente, évoquant une valeur supérieure à 4 milliards de livres sterling, lorsque les négociations entre Welltower et Barchester avaient été rendues publiques. Welltower, dont la valorisation avoisine les 120 milliards de dollars (103 milliards d’euros) à la Bourse de New York, conclut ainsi une acquisition particulièrement lucrative. Le prix déboursé représente également une hausse significative de 60 % par rapport aux 2,5 milliards de livres sterling auxquels le trio d’investisseurs avait envisagé de céder Barchester à Macquarie en 2019. À l’époque, le géant financier australien s’était retiré, invoquant l’incertitude liée au Brexit. Welltower avait déjà été impliqué dans ce processus de vente antérieur.
Le portefeuille acquis par Welltower comprend environ 15 000 lits répartis dans 263 établissements. 111 d’entre eux fonctionnent sous un modèle de partage de revenus d’exploitation entre le propriétaire et le gestionnaire. Pour les 152 autres immeubles, qualifiés de « triple net lease », l’exploitant prend en charge le loyer et les charges d’exploitation. 21 résidences supplémentaires sont actuellement en phase de développement.
Barchester Healthcare est constitué de deux entités principales détenues par les actionnaires : la société d’exploitation, Barchester Healthcare, et une entité détenant la majorité des propriétés sous-jacentes, Limecay Ltd. Selon des sources proches des actionnaires principaux, ces derniers ont cédé l’intégralité de leurs participations. L’équipe de direction actuelle de Barchester restera en place suite à l’acquisition, bien que le statut futur de la propriété de la société d’exploitation ne soit pas encore défini.
La quasi-totalité de la valeur de la transaction reviendra aux actionnaires, Barchester et Limecay ayant peu de dettes sous-jacentes une fois les prêts intragroupes éliminés. C’est un contraste frappant avec la situation financière du groupe il y a treize ans, marqué par un fort endettement et des risques de refinancement.
Selon les derniers comptes déposés auprès de la Companies House de Londres, Barchester devait 103,6 millions de livres sterling à des parties liées et disposait de 366,4 millions de livres sterling de prêts externes à la fin de l’année dernière. Limecay avait émis pour 1,09 milliard de livres sterling de billets de prêt à sa société mère basée dans les Îles Vierges britanniques, remboursables fin 2027. Ces billets de prêt sont réputés pour être un mode de structuration d’investissement fiscalement avantageux.
Bien que John Magnier, 77 ans, figure emblématique du monde hippique et propriétaire du haras Coolmore, le financier Dermot Desmond, 75 ans, et J.P. McManus, 74 ans, également propriétaire de chevaux et ancien parieur, soient les plus gros actionnaires, la structure de propriété reste discrète. Barchester est détenue par Grove Ltd, une société basée à Jersey où les registres de propriété ne sont pas publics. La société mère de Limecay, basée dans les Îles Vierges britanniques, ne divulgue pas non plus ses actionnaires.
Derrick Smith, co-propriétaire de Coolmore Stud avec Magnier, détiendrait également une participation, selon des sources antérieures. Denis Brosnan, ancien PDG de Kerry Group et ancien président de Barchester, a également fait partie des actionnaires par le passé, bien que sa participation actuelle ne soit pas confirmée.
Cette transaction s’inscrit dans une dynamique soutenue sur le marché britannique des maisons de retraite. Le secteur a enregistré des volumes d’investissement records de 4 milliards de livres sterling au cours des douze mois précédant juillet, alimentés par une demande constante liée au vieillissement de la population, d’après l’agence immobilière Cushman & Wakefield. Environ 70 % de la valeur des transactions proviendrait d’investisseurs américains, où le marché des maisons de retraite est plus consolidé.
« Compte tenu de l’importance des stocks non construits et de la croissance négative de l’offre nette au Royaume-Uni au cours des dix dernières années, nous sommes ravis de l’opportunité de croissance significative intégrée dans ce portefeuille », a déclaré Nikhil Chaudhri, co-président et directeur des investissements de Welltower, lors d’un appel avec les analystes.
Malgré des taux d’occupation élevés, le secteur a connu des difficultés liées à l’augmentation des coûts ces dernières années, notamment la hausse du salaire minimum britannique en avril, selon les observateurs du secteur.
Barchester a été fondé en 1992 par Mike Parsons, ancien directeur des opérations de l’agence de publicité Saatchi & Saatchi. L’idée lui est venue après avoir constaté la difficulté de trouver une maison de retraite de qualité pour ses deux tantes âgées nécessitant des soins infirmiers. Il a débuté en acquérant Moreton Hill, une ferme classée du XVIIe siècle dans les Cotswolds, qu’il a transformée en maison de retraite avec le soutien de la Bank of Ireland. C’est en 1994 que McManus, Magnier et Desmond ont rejoint l’aventure en tant qu’investisseurs, alors que Parsons développait l’entreprise. Leur investissement illustre le potentiel du capital patient et à long terme.
Sous la présidence de Denis Brosnan, avec qui le trio d’investisseurs partageait déjà une longue histoire de collaborations, Barchester a procédé à une série de petites acquisitions. « Nous n’achetons pas n’importe quoi. Nous n’achetions que des entreprises de bonne qualité, généralement des petites entreprises régionales familiales », a déclaré Mike Parsons dans un podcast en 2023. « Nous avons acquis la réputation d’une entreprise avec laquelle il est décent de traiter. »
En 2004, le groupe a finalisé l’acquisition de son concurrent Westminster Healthcare pour 525 millions de livres sterling, marquant une étape décisive. L’entreprise fusionnée disposait alors de 10 000 lits répartis sur 163 sites, se positionnant comme le troisième acteur privé du secteur au Royaume-Uni. Les deux entreprises se concentraient sur le haut de gamme du marché, attirant principalement une clientèle solvable.
Le projet initial était d’introduire le groupe combiné en bourse à terme, une fois sa taille et sa valorisation suffisantes. Cependant, deux ans plus tard, les investisseurs ont décidé de capitaliser sur la dynamique des marchés du crédit et la tendance à la scission des entreprises en sociétés d’exploitation et sociétés immobilières (opcos et propcos). Les propriétés ont été séparées au sein de ce qui est désormais Limecay, et un refinancement de dette de 1 milliard de livres sterling a été réalisé, orchestré par la Royal Bank of Scotland (aujourd’hui NatWest). Environ la moitié de cette somme a été redistribuée aux investisseurs.
À l’époque, il avait été rapporté que cet accord avait permis à Magnier, McManus et Desmond de réaliser un retour sur investissement initial de 100 %. Ce ne fut que l’une de leurs nombreuses collaborations. Au fil des trois dernières décennies, le quatuor, ou une partie de celui-ci, s’est retrouvé impliqué dans de nombreuses opérations, une série de partenariats qui a conduit certains médias internationaux à les surnommer la « mafia irlandaise ».
En 1998, le trio principal a acquis le complexe hôtelier de luxe Sandy Lane à la Barbade pour 38 millions de livres sterling, avant d’investir des dizaines de millions dans sa rénovation. La même année, les quatre hommes ont soutenu l’ancien joueur de tennis David Lloyd et son fils Scott dans la création d’une chaîne de salles de sport appelée Next Generation. L’entreprise, dans laquelle les investisseurs irlandais détiendraient finalement 60 % des parts, a été vendue en deux phases entre 2006 et 2007 pour un montant total d’environ 235 millions de livres sterling, dette comprise.
Entre 2001 et 2004, Magnier et McManus ont acquis une participation de 28,9 % dans Manchester United via un véhicule enregistré aux Îles Vierges, Cubic Expression. Ils auraient réalisé un bénéfice de 125 millions d’euros lors du rachat de leur participation par le milliardaire américain Malcolm Glazer en 2005, qui a ainsi pris le contrôle du club.
En 2003, Magnier a acquis une participation dans le fabricant écossais de boyaux de saucisses Devro via son véhicule d’investissement suisse Acomita. Il s’est associé à Brosnan pour lancer une offre publique d’achat de 242 millions de livres sterling en 2007, mais celle-ci a été retirée en avril, faute d’accord sur la sécurité à long terme du régime de retraite de l’entreprise.
La société de capital-investissement Lydian Capital Partners, basée à Genève, dans laquelle Magnier, McManus et Desmond sont investisseurs, a acheté une autre entreprise britannique de maisons de retraite, Castlebeck, en 2006 pour 255 millions de livres sterling. L’entreprise a fait faillite en 2013, son endettement devenant insoutenable, avant d’être rachetée par un autre prestataire de soins de santé, Danshell, sauvant ainsi 22 maisons et 2 000 emplois. Lydian a également soutenu Global Radio, une entreprise créée en 2007 pour acquérir plusieurs stations de radio britanniques.
En 2007 également, Lydian s’est aventurée sur le marché américain de la santé en acquérant Trilogy Health Services, un exploitant de maisons de retraite et de centres de résidence pour personnes âgées, pour 350 millions de dollars. La société sera revendue en 2015 à Griffin-American Healthcare REIT III pour 1,125 milliard de dollars.
Toujours en 2007, Magnier et McManus ont commencé à prendre des participations dans le groupe de pubs britannique Mitchells & Butlers. Leur véhicule Elpida détient environ 23,5 % de l’entreprise, qui a connu des fortunes diverses depuis lors.
De retour chez Barchester, le refinancement de la dette de 2006 allait rendre le groupe particulièrement vulnérable lors de la crise financière mondiale deux ans plus tard. En 2012, le groupe affichait des fonds propres négatifs, sa dette de 970 millions de livres sterling et les swaps associés dépassant la valeur déclarée de son portefeuille immobilier de 1,2 milliard de livres sterling.
Goldman Sachs a été sollicité pour restructurer le financement, à une période où un autre groupe britannique de maisons de soins, Southern Cross, s’effondrait sous le poids de sa dette. Four Seasons Health Care, alors le plus grand acteur du Royaume-Uni, a été racheté par la société de capital-investissement Terra Firma dans le cadre d’un accord de sauvetage.
Barchester a finalement procédé à une vente et relouage de certaines de ses maisons fin 2013, permettant de rembourser intégralement sa dette existante. Ravenshill International, la société impliquée, aurait été liée aux actionnaires de Barchester à l’époque, une information jamais confirmée.
Welltower a déclaré lundi que le portefeuille de Barchester est « positionné pour une croissance future significative avec un taux d’occupation mixte actuel de 70 % ». Le groupe américain a également annoncé ce jour-là des acquisitions totalisant 14 milliards de dollars, dont l’achat des parts de son rival HC-One pour 1,2 milliard de livres sterling. Welltower s’attend à générer un taux de rendement interne (TRI) annuel « faible à deux chiffres » sur son investissement à Barchester.
Dermot Desmond, avec ses soucis au Celtic, ne sera pas le seul à se réjouir du calendrier de cette transaction. Il y a à peine six semaines, John Magnier a perdu une affaire médiatisée devant la Haute Cour concernant l’acquisition du domaine Barne de 751 acres dans le comté de Tipperary.