Publié le 17 février 2025 à 07h02. Après une décennie de croissance effrénée, le marché immobilier luxembourgeois connaît une correction significative, marquée par une baisse des prix et un ralentissement des transactions, conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt.
- Les prix de l’immobilier au Luxembourg ont chuté de 25 à 30 % en trois ans.
- Le volume des transactions immobilières a reculé de plus de 30 % au premier trimestre 2025.
- Les banques exercent désormais un contrôle plus strict sur les financements, en tenant compte de la performance énergétique des biens.
Il y a encore quelques années, vendre un bien immobilier au Luxembourg relevait de la simplicité. Une annonce suffisait souvent à déclencher un engouement immédiat, avec des visites organisées dans la foulée et des offres parfois formulées dans la même soirée. « Il y a quelques années, une annonce pouvait générer des dizaines d’appels en quelques heures. Il fallait parfois la retirer le jour même », se souvient Stéphanie Gilmer, associée gérante de SG Immo. Cette période faste était alimentée par des taux d’intérêt historiquement bas, une croissance démographique soutenue et une facilité d’accès au crédit. L’acquisition d’un bien semblait alors une décision rationnelle, voire évidente, les mensualités d’un prêt pouvant être comparables, voire inférieures, à un loyer.
Mais ce paysage a radicalement changé au printemps 2022. La remontée rapide des taux d’intérêt, décidée pour maîtriser l’inflation, a mécaniquement réduit la capacité d’emprunt des ménages. En quelques mois, les mensualités ont augmenté de plusieurs centaines d’euros, rendant inaccessibles des biens qui l’étaient encore en 2021. Pour Michel Eires, dirigeant d’EREIS Real Estate, cet ajustement était inévitable. « C’est une très bonne chose que les prix aient baissé. Ce n’était plus normal », affirme-t-il, estimant que la correction atteint « plus ou moins 30 % », directement liée à l’évolution des taux.
Anne Reuter, associée gérante de New Immo, partage ce diagnostic. « Le Luxembourg a été plus touché que les pays voisins, avec une baisse qui avoisine les 25 à 30 % ». Elle illustre cette tendance avec l’exemple d’une maison estimée à 3,8 millions d’euros en 2022, dont la valeur actuelle se situerait désormais entre 2,8 et 3 millions d’euros. Une perte de 800 000 à 1 million d’euros, soit plus de 20 % en trois ans. « Pour les vendeurs, cela fait super mal de se dire qu’on a raté le bon moment pour vendre », souligne-t-elle.
« Pour les vendeurs, cela fait super mal de se dire qu’on a raté le bon moment pour vendre. »
Anne Reuter, associée gérante de New Immo
Ce choc est d’autant plus violent que, pendant quinze ans, la hausse des prix semblait structurelle. Anne Reuter rappelle qu’on évoquait déjà la possibilité d’une bulle immobilière dès 2007, mais que les prix ont continué à progresser jusqu’en 2022. La correction, elle, s’est produite en quelques trimestres seulement.
La baisse des prix n’est qu’un indicateur parmi d’autres. Le volume des transactions immobilières témoigne également de ce retournement. Selon les données de l’Observatoire de l’Habitat, le début de l’année 2025 a été particulièrement difficile, avec une diminution de plus de 30 % des ventes d’appartements et de maisons existants au premier trimestre par rapport au trimestre précédent. Bien que l’activité se soit partiellement redressée au troisième trimestre 2025, se rapprochant des niveaux observés avant la crise, elle reste inférieure aux pics enregistrés en 2020 et 2021.
Sur le terrain, la correction a d’abord été d’ordre psychologique. « Beaucoup de vendeurs restent ancrés dans les prix d’avant la hausse des taux. Or, ce marché-là n’existe plus », observe Stéphanie Gilmer. Pendant des mois, il a fallu expliquer que les références de 2021 n’étaient plus pertinentes, ce qui a conduit à des discussions plus ardues et des négociations plus longues.
Laura a personnellement vécu cette situation. Elle a mis son appartement en vente en août 2024 après avoir acquis une maison avec son compagnon, une maison qu’elle a pu obtenir avec une réduction. Elle a fixé le prix en se basant sur un outil d’estimation en ligne et sur des annonces comparables dans sa commune, pensant être en phase avec le marché. Mais les semaines se sont transformées en mois sans qu’elle ne reçoive que cinq visites. « Je savais que je n’allais pas vendre à ce prix-là, mais je m’étais laissé une marge de négociation. C’est toujours bien que les acheteurs aient la possibilité de faire baisser le prix », explique-t-elle.
Dans un marché devenu plus rationnel, cette marge s’avère toutefois insuffisante. Les acheteurs examinent attentivement chaque détail. « L’acheteuse a argumenté sur le fait que la résidence a une mauvaise note énergétique. Ça a joué », raconte Laura. Ce n’est qu’après une baisse de prix conséquente et de longues discussions qu’un compromis a finalement été signé, un soulagement pour Laura qui était soumise aux mensualités de son prêt relais. Son expérience illustre la fin de l’automaticité dans les transactions immobilières.
L’un des changements majeurs réside dans le rôle accru des banques. « Un bien surestimé peut bloquer un crédit. Si la banque estime que la valeur ne correspond pas, elle se protège », rappelle Michel Eires. Même lorsqu’un acheteur est disposé à payer, le financement peut être refusé si la valorisation paraît excessive. Les performances énergétiques sont également scrutées de près. Pour les biens anciens et mal classés, les banques demandent souvent un budget travaux pour anticiper les rénovations nécessaires.
Le profil des acquéreurs a également évolué. « On a aujourd’hui un type d’acheteur complètement différent », constate Michel Eires. Souvent mieux capitalisés, disposant d’un apport conséquent, ils sont en mesure de profiter de la baisse des prix, mais ils négocient davantage et prennent plus de temps pour prendre leur décision. Anne Reuter rappelle que l’attentisme a dominé pendant près de deux ans. « Les acheteurs avaient peur de surpayer et que les prix continuent à baisser ».
La comparaison entre les coûts d’un loyer et ceux d’un crédit s’est inversée. « Avant la remontée des taux, la mensualité d’un crédit pouvait être comparable, voire inférieure à un loyer. Aujourd’hui, c’est l’inverse », souligne Stéphanie Gilmer. Acheter n’est plus une évidence, mais une décision mûrement réfléchie.
« Avant la remontée des taux, la mensualité d’un crédit pouvait être comparable, voire inférieure à un loyer. Aujourd’hui, c’est l’inverse. »
Stéphanie Gilmer, associée gérante de SG Immo
Si le marché de l’existant semble se stabiliser progressivement, le secteur du neuf reste sous pression. Anne Reuter observe le retrait des investisseurs, autrefois moteurs des ventes en état futur d’achèvement (VEFA). Entre l’encadrement des loyers et une rentabilité moins attractive, la dynamique s’est affaiblie. Les promoteurs sont confrontés à un dilemme : les terrains ont été acquis au plus haut du cycle, et consentir des baisses de 20 à 25 % sans fragiliser les projets relève d’un exercice délicat.
Pour Michel Eires, la durée de la crise est une question cruciale. « On est presque sur une période de quatre ans où le secteur est paralysé ». Les mesures gouvernementales ont parfois stimulé temporairement l’activité, mais sans solution structurelle durable, l’effet s’estompe rapidement. La crise agit également comme un révélateur dans la profession. « Avant, tout le monde voulait faire agent immobilier. C’était facile », reconnaît Michel Eires. Aujourd’hui, la sélection s’opère naturellement. Les agents doivent vérifier les financements en amont, collaborer avec des courtiers, investir dans la technologie et adapter leurs pratiques. « C’est aujourd’hui qu’on voit les bons », estime-t-il.
Après quinze ans d’ascension quasi continue, l’immobilier luxembourgeois traverse un moment charnière. La correction est douloureuse pour ceux qui ont raté le sommet, mais elle réintroduit également une forme de cohérence dans un marché devenu hors norme. Le cycle haussier s’est interrompu. Reste à savoir si la stabilisation actuelle marquera un nouvel équilibre durable ou simplement une pause avant le prochain rebond.