Publié le 6 février 2026. Le marché immobilier de Séoul est confronté à un paradoxe : une augmentation des biens disponibles à la vente ne se traduit pas par une baisse significative des prix, en raison d’un pouvoir d’achat des acheteurs en berne et d’une prédominance des transactions de relocalisation.
- Le nombre de biens immobiliers proposés à la vente a augmenté dans les quartiers prisés de Séoul, notamment dans la ceinture du fleuve Han.
- Les restrictions de crédit plus strictes ont transformé le marché, le rendant plus accessible aux propriétaires existants cherchant à améliorer leur situation qu’aux nouveaux acheteurs.
- La crainte de surpayer, exacerbée par la récente flambée des prix, freine les investissements et maintient les prix à un niveau élevé.
Dans les quartiers clés de Séoul, les offres immobilières se multiplient, affichant des prix inférieurs de plusieurs centaines de millions de wons (la monnaie sud-coréenne) aux estimations initiales. Pourtant, les achevrs potentiels restent hésitants. La raison ? La hausse rapide des prix de l’immobilier à Séoul a laissé de nombreux acquéreurs dans l’expectative, estimant que la baisse actuelle n’est pas suffisamment importante.
Selon Asil, une plateforme d’analyse de données immobilières, le nombre de biens à vendre a augmenté dans toute la capitale sud-coréenne depuis le 6 février, par rapport au 1er janvier, date à laquelle le gouvernement a dévoilé sa position concernant l’impôt sur les plus-values. Cette augmentation est particulièrement marquée dans la zone située le long du fleuve Han. Le district de Songpa-gu enregistre la plus forte croissance, avec une hausse de 23,4 %, passant de 3 351 à 4 137 biens disponibles. Gwangjin-gu (de 784 à 945, soit une augmentation de 20,5 %), Seocho-gu (de 5 837 à 6 889, soit 18 %), Seongdong-gu (de 1 215 à 1 423, soit 17,1 %) et Gangnam-gu (de 7 122 à 8 336, soit 17 %) suivent également cette tendance.
Malgré cette augmentation du nombre de biens proposés, les professionnels du secteur immobilier estiment que les ventes rapides ne sont pas encore suffisantes pour entraîner une baisse significative des prix. Le pouvoir d’achat des consommateurs a en effet considérablement diminué. Les restrictions successives imposées aux prêts immobiliers, dans le cadre du plan de gestion de la dette des ménages du 27 juin et des mesures de stabilisation du marché du logement du 15 octobre, ont transformé le marché. Celui-ci est désormais davantage orienté vers les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien actuel pour acquérir un logement plus luxueux, plutôt que vers les nouveaux entrants.
« 90 % des demandes récentes concernent la relocalisation », explique Songpa-gu, gérant d’une agence immobilière certifiée à Jamsil-dong. « Il est rare que des personnes se renseignent pour un premier achat. » Il ajoute : « Même si le prix demandé est abaissé de 300 à 400 millions de wons par rapport aux transactions précédentes, l’écart réel se situe plutôt entre quelques dizaines de millions et 100 millions de wons. Cette augmentation est telle qu’il est difficile de considérer les annonces actuelles comme des offres de vente rapide. »
Les chiffres des transactions confirment cette tendance. Selon le système de divulgation des prix de transaction réels du ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports, un appartement de 84㎡ dans le complexe Dogok Rexle, à Gangnam-gu, a été vendu 3,36 milliards de wons (20e étage) le 25 janvier de l’année dernière. En novembre de la même année, un appartement similaire (12e étage) s’est vendu pour 4 milliards de wons. Bien que le prix demandé affiché par une agence locale soit d’environ 3,7 milliards de wons, soit 300 millions de wons de moins que le prix initialement annoncé, il reste supérieur de plus de 400 millions de wons par rapport au début de l’année précédente.
L’écart est encore plus important dans le complexe Gaepo Xi. Un appartement de 84㎡, mis en vente en avril de l’année dernière, a été négocié à 2,47 milliards de wons (2e étage) en mars, avant d’être finalement vendu pour 4,27 milliards de wons (6e étage) en décembre, établissant un nouveau record. Récemment, le prix demandé a chuté d’environ 500 millions de wons pour atteindre 3,8 milliards de wons. Cependant, compte tenu de la forte hausse des prix observée ces derniers temps, cette baisse est jugée insuffisante par les acheteurs potentiels.
« Les prix ayant augmenté de manière significative, la peur de surpayer, ou « syndrome FOOP », s’est largement répandue sur le marché, les acheteurs se demandant s’ils ne sont pas les seuls à acheter à des prix élevés. »
Park Won-gap, expert immobilier principal, KB Kookmin Bank
Cette situation rend difficile la transition pour les propriétaires qui souhaitent changer de logement. La vente de leur bien actuel est compromise par le manque d’acheteurs, ce qui bloque les transactions en chaîne.
Un responsable d’une agence immobilière B à Gwangjang-dong, Gwangjin-gu, témoigne : « Un appartement de 84㎡ dans le complexe d’Extrême-Orient à Gwangjang-dong a été déclaré à 2,8 milliards de wons en octobre de l’année dernière, avant la désignation de la zone comme zone de rénovation urbaine. Le prix demandé a ensuite atteint 3,1 milliards de wons. Récemment, un bien appartenant à plusieurs propriétaires a été mis en vente à 2,6 milliards de wons, mais il n’y a eu aucune demande, car personne ne répondait aux critères requis. » Il poursuit : « Il y a même des propriétaires qui souhaitent vendre leur logement pour 2,1 milliards de wons, mais il ne trouve pas preneur. C’est ce qui bloque la conclusion des contrats. »
Les experts soulignent la disparition quasi-complète des acheteurs. Ko Jun-seok, professeur à la Sangnam Business School de l’Université Yonsei, explique : « Le marché est actuellement bloqué. Selon la réglementation en vigueur, les biens proposés par des propriétaires multiples doivent être acquis par des acheteurs n’en possédant pas. Or, ces derniers ne peuvent acheter que s’ils disposent d’au moins 1 milliard de wons en espèces, ce qui limite considérablement le nombre de transactions possibles. »
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