Publié le 22 février 2026 à 07h20. Après une décennie marquée par la crise, le marché immobilier madrilène connaît une nouvelle flambée des prix, dépassant même les niveaux d’il y a près de vingt ans, et ce phénomène s’étend désormais aux périphéries de la capitale.
L’augmentation des prix de l’immobilier à Madrid est particulièrement notable, avec un prix moyen atteignant près de 4 600 euros le mètre carré en janvier 2026, soit une hausse de 19 % sur un an, selon les données du rapport Idealista. Mais c’est dans les zones périphériques que la croissance est la plus spectaculaire, notamment dans le corridor Henares, où elle dépasse les 24 %.
Cette envolée des prix est liée à la pression démographique croissante des municipalités situées à l’est de Madrid, telles que Coslada, Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares et San Fernando de Henares. Les habitants, à la recherche de logements plus abordables, fuient la capitale, ce qui entraîne une hausse des prix dans ces zones autrefois considérées comme des « villes dortoirs » en raison de leur excellente connexion avec Madrid par les transports en commun.
Deux pôles se distinguent particulièrement dans la ceinture métropolitaine de Madrid : la « Gran Corona Sur », avec Alcorcón, Móstoles et Getafe, et le corridor Henares, qui inclut également Guadalajara et Azuqueca de Henares, en Castille-La Manche. Móstoles compte désormais près de 215 000 habitants, tout comme Alcalá de Henares qui en dépasse les 203 000, des chiffres comparables à ceux de certaines capitales provinciales comme Saint-Sébastien (187 000) ou Almería (200 000).
L’équilibre entre coût du logement et accessibilité à la capitale est en train de s’effondrer. San Fernando de Henares a enregistré une augmentation de près de 30 % en un an, suivie de Mejorada del Campo (27,1 %) et de Coslada (23,5 %). Alcalá de Henares a connu une croissance de 23,3 %, ce qui fait du corridor Henares la zone métropolitaine de Madrid où les prix de l’immobilier ont le plus augmenté depuis 2025, avec une hausse globale de 23,4 %. Les prix ont atteint 3 000 euros le mètre carré dans ces zones au cours des deux derniers mois.
L’achat d’une maison à Móstoles, Fuenlabrada, Leganés, Getafe, Alcorcón, Parla, Pinto ou Valdemoro est désormais 22 % plus cher qu’il y a un an, avec un prix moyen d’environ 2 700 euros le mètre carré. Seules Soto del Real et Brunete n’ont pas connu d’augmentation des prix, Brunete étant même la seule ville où les prix ont baissé, de près de 7 %.
Les grands projets d’urbanisation de Madrid, tels que « El Cañaveral », « Los Ahijones » et « Los Berrocales », sont également touchés par cette tendance. Seul « El Cañaveral » est actuellement habité et a connu une croissance des prix comparable à celle de la capitale, avec une augmentation de près de 150 % depuis 2015, passant d’une moyenne de 1 265 euros par mètre carré à près de 3 100 euros, selon le Real Estate Consultants Forum.