Publié le 2024-11-21. Le quartier de Palermo, à Buenos Aires, continue d’attirer les investisseurs et les locataires, avec une microzone en particulier, Palermo Sur, qui connaît une croissance immobilière soutenue, portée par la présence universitaire et une offre de divertissement dynamique.
- Les prix au mètre carré à Palermo Sur atteignent en moyenne 3 684 dollars américains, en hausse de 4,36 % par rapport à 2023.
- Le prix des garages a connu une augmentation encore plus marquée, de 16,67 % sur un an, atteignant 35 000 dollars américains.
- La proximité des universités et l’attrait de la vie nocturne et culinaire stimulent la demande dans ce secteur en pleine expansion.
Palermo, quartier en constante mutation de Buenos Aires, s’est imposé comme un pôle d’attraction pour les jeunes et les amateurs de tendances. Au-delà de son image branchée, le quartier se décompose en une multitude de microzones, chacune avec sa propre identité. Parmi les plus connues figurent Palermo Chico, Nuevo Palermo, Palermo Viejo, Palermo Soho, Palermo Hollywood et Las Cañitas.
Ces dernières années, de nouvelles appellations ont vu le jour, reflétant l’évolution du quartier. Palermo Freud, par exemple, doit son nom à la forte concentration de psychologues qui y exercent. Palermo Italia, délimité par la rue Gorriti entre Dorrego et Humboldt, est réputé pour ses nombreux restaurants italiens. Enfin, Palermo Sur, situé à la limite sud du quartier et bordant Almagro, connaît un essor remarquable.
Selon le rapport Real Estate Report, les prix des biens immobiliers à Palermo Sur affichent une tendance à la hausse pour la troisième année consécutive. Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 684 dollars américains (USD), soit une augmentation de 4,36 % par rapport à 2023. Le marché des garages est également en plein boom, avec une hausse de 16,67 % sur un an, passant de 30 000 USD en moyenne l’année dernière à 35 000 USD actuellement.
Cette croissance est en partie due à la présence de plusieurs campus universitaires dans le secteur. « Les universités sont un aimant pour ces zones, et l’Université de Palerme attire des étudiants de toute la province », explique Gabriel Brodsky, PDG de Predial, un promoteur immobilier actif dans la région.
L’offre culturelle et gastronomique contribue également à l’attrait de Palermo Sur. Agustín Walger, directeur de Lepore Propiedades, souligne que :
« La présence d’étudiants encourage la création d’entreprises commerciales et gastronomiques destinées à ce public, comme des cafés, des librairies et des espaces d’études, ce qui stimule l’économie. »
Selon Brodsky, Palermo Sur attire une population ambitieuse qui souhaite profiter de l’atmosphère du quartier sans pour autant payer les prix élevés pratiqués dans le centre de Palermo. Cette dynamique se reflète dans les prix des appartements, qui se situent entre ceux d’Hollywood et d’Almagro.
En comparaison, le prix au mètre carré pour les constructions neuves à Palermo Sur (3 684 USD) est légèrement supérieur à celui de Soho (3 674 USD) et de Freud (3 571 USD), mais inférieur à celui d’Hollywood (3 773 USD), de Cañitas (4 350 USD) et de Palermo Nuevo (5 555 USD). À Almagro, quartier voisin, les prix sont en moyenne 19 % plus bas, s’élevant à 2 979 USD/m².
L’indice Zonaprop du mois de novembre indique que le prix moyen au mètre carré pour les constructions neuves à Palermo (dans son ensemble) est de 3 893 USD, pour les biens existants de 3 976 USD et pour les biens à rénover de 3 035 USD. Ces chiffres placent Palermo comme le deuxième quartier le plus cher de la ville de Buenos Aires (CABA), après Puerto Madero.
Brodsky anticipe une poursuite de la hausse des prix :
« Les prix du marché vont continuer à augmenter. Aujourd’hui, nous vendons aux valeurs d’il y a 10 ans dans un monde qui a gonflé d’au moins 40 % en dollars au cours des dix dernières années. »
Il ajoute que la demande est en constante augmentation.
Le nombre de projets de construction à Palermo Sur est resté stable au cours des quatre dernières années, après une baisse significative en 2021. En 2023, environ 100 091 m² de constructions étaient en cours, soit 54 000 m² de moins qu’en 2021, mais un niveau comparable aux années précédentes, selon Germán Gomez Picasso, directeur de Real Estate Report.
Selon Gomez Picasso, les studios sont les typologies de logements les plus courantes dans les nouveaux projets, suivis des appartements de deux et trois pièces, souvent de plus petite taille. Ces constructions s’adressent à deux types de publics : les acheteurs finaux, généralement des jeunes et des couples, et les investisseurs qui souhaitent louer leur bien.
La rentabilité locative estimée à Palermo Sur se situe entre 5 % et 7 % par an en dollars, selon Lepore. Brodsky explique que :
« Beaucoup de gens achètent comme investissement, parce que vous êtes à Palerme mais vous ne payez pas un prix au m² aussi élevé et vous pouvez le louer mieux qu’à Villa Crespo ou Almagro. »
La demande locative se répartit en trois catégories : les étudiants universitaires, les patients des sanatoriums Güemes et Finochietto, ainsi que de l’hôpital pour enfants Gutiérrez, et les touristes attirés par l’offre culturelle et gastronomique de Palermo, selon le directeur de Lepore, dont l’entreprise compte 23 projets en cours dans le quartier.