À partir de 2026, le fisc brésilien inaugurera le « CPF Immobilier », un système de centralisation des données visant à identifier les revenus locatifs non déclarés. Cette mesure, couplée à une réforme fiscale sur la consommation, s’accompagne de sanctions accrues pour les contrevenants et d’une nouvelle taxation des loyers.
- Dès 2026, le « CPF Immobilier » permettra une surveillance automatique des revenus locatifs grâce à la centralisation des données immobilières.
- Les propriétaires indéclarés s’exposent à des amendes pouvant atteindre 150 % du montant dû, ainsi qu’à la récupération rétroactive des cinq dernières années d’impôts impayés.
- Une nouvelle fiscalité sur les loyers, sous forme d’IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) et de CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), entrera en vigueur en 2027 pour certains propriétaires.
L’administration fiscale fédérale brésilienne s’apprête à déployer une arme redoutable contre la fraude fiscale dans le secteur immobilier : le « CPF Immobilier ». Ce dispositif, dont la mise en œuvre est prévue pour 2026, promet de mettre fin à la dispersion des informations relatives aux biens immobiliers. Actuellement, les données sont fragmentées entre les bureaux notariaux, les mairies, les banques et divers organismes publics. Le « CPF Immobilier », en s’appuyant sur le Registre Immobilier Brésilien (CIB), centralisera ces informations pour permettre un recoupement automatisé.
L’objectif est de traquer plus efficacement ceux qui omettent de déclarer leurs revenus locatifs. Le fisc pourra ainsi croiser les données issues des déclarations d’impôt sur le revenu, des registres d’occupation des biens (déclaration du locataire) et des contrats formels. Le système permettra également de surveiller les transactions immobilières et les mouvements financiers associés, rendant l’évasion fiscale beaucoup plus difficile.
La fin de la dispersion des données au service du fisc
Le CIB fonctionnera comme un identifiant national unique pour chaque propriété, regroupant des informations jusqu’alors cloisonnées. Vinicius Cunha, fiscaliste et associé chez MCW Advogados, explique que l’objectif est « d’établir un numéro d’identification unique pour chaque propriété, rassemblant des informations auparavant fragmentées ». Pour faciliter cette intégration, le fisc a publié l’Instruction normative 2 275/2025, qui réglemente le CIB et établit les règles de partage de données via le Système national de gestion de l’information territoriale (Sinter). Les notaires et greffiers devront transmettre les informations par voie électronique à ce système.
Comment le « CPF Immobilier » identifiera les fraudeurs
Grâce à cette infrastructure unifiée, l’administration fiscale disposera d’un pouvoir d’inspection sans précédent. Le croisement des données permettra d’identifier les incohérences entre les différentes sources d’information. Samuel Miranda, spécialiste du droit fiscal, prévient que « le siège sera levé ». À partir de 2026, un locataire devra déclarer s’il est en retard de loyer et indiquer le propriétaire. Le fisc vérifiera alors automatiquement si ce dernier a déclaré les revenus correspondants. Au-delà de la déclaration des locataires, d’autres mécanismes seront activés : les agences immobilières devront déclarer les commissions perçues, et les transactions financières supérieures à 2 000 R$ (environ 340 €) feront l’objet d’un suivi.
Sanctions salées pour les revenus non déclarés
Pour les propriétaires qui opéraient dans l’informel, la période de régularisation court jusqu’au 31 décembre 2025. À compter du 1er janvier 2026, la loi complémentaire 214/2025 entrera en vigueur, rendant automatiques les contrôles. Les contrevenants s’exposeront à des amendes pouvant atteindre 150 % du montant des impôts dus, ainsi qu’à la récupération rétroactive des cinq dernières années d’imposition non réglées. Vinicius Cunha précise que la dette pourrait « plus que doubler » en raison de l’application de l’amende et de la correction par le taux d’intérêt Selic. Dans les cas de fraude avérée, des sanctions pénales, incluant des peines de prison de deux à cinq ans, pourront être appliquées.
Une nouvelle fiscalité pour les loyers
Parallèlement à ce renforcement du contrôle, la réforme fiscale introduit une nouvelle donne pour la taxation des loyers. La nouvelle Taxe sur les Biens et Services (IBS) et la Contribution sur les Biens et Services (CBS) remplaceront plusieurs taxes existantes (PIS, Cofins, ICMS, ISS). Les loyers, qui échappaient auparavant à ces taxes, seront désormais imposables. Les taux effectifs devraient se situer autour de 11 % pour les propriétés résidentielles et entre 15 % et 20 % pour les propriétés commerciales.
Qui sera concerné par la nouvelle fiscalité sur les loyers ?
Tous les propriétaires ne seront pas soumis à cette nouvelle fiscalité. L’imposition des IBS/CBS sur les baux, à partir de 2027, ne concernera que les propriétaires répondant simultanément à deux critères : détenir plus de trois propriétés louées et percevoir plus de 240 000 R$ (environ 40 000 €) par an de revenus locatifs. Ce seuil sera ajusté annuellement en fonction de l’inflation.
Comment régulariser sa situation et éviter les amendes
Face à ce nouveau paysage fiscal, la régularisation des anciennes locations non déclarées est désormais urgente. Les experts recommandent la procédure de déclaration spontanée avant l’entrée en vigueur du CIB en 2026. Cette démarche permet d’éviter les amendes et les poursuites pénales. Elle implique la rectification des déclarations antérieures et le paiement des dettes, qui peuvent être étalées sur 60 mois.
Particulier ou entreprise : quelle structure adopter ?
Pour les propriétaires, la question se pose de savoir s’il est plus avantageux de détenir leurs biens en personne physique ou via une structure d’entreprise (personne morale, PJ). Pour ceux qui possèdent plusieurs biens et gèrent des transactions immobilières complexes, la constitution d’une holding pourrait s’avérer plus intéressante. Les entreprises bénéficient de l’utilisation de crédits d’impôt et pourraient voir leur taux d’imposition sur les revenus locatifs réduit à environ 11,33 %, contre un maximum de 27,5 % pour les personnes physiques. Le transfert des biens vers une société holding doit idéalement être réalisé en 2025, avant une éventuelle suppression de l’immunité fiscale sur le transfert de biens immobiliers (ITBI).
Cependant, conserver les actifs au nom d’une personne physique reste pertinent pour ceux qui détiennent des biens pour leur usage propre, avec un faible chiffre d’affaires, ou ne remplissant pas les critères d’imposition IBS/CBS. Ces derniers ne pourront cependant pas bénéficier des crédits d’impôt.
L’impact pour les locataires
Les changements auront également des répercussions sur les locataires. Les propriétaires, confrontés à la formalisation des revenus et aux nouvelles taxes, auront tendance à répercuter ces coûts. Selon les estimations, la fiscalité sur les loyers résidentiels pourrait passer d’environ 3,65 % pour les baux négociés par des personnes morales, à environ 11 %. Un loyer résidentiel de 2 000 R$ (environ 340 €) par mois pourrait ainsi entraîner une augmentation de près de 150 R$ (environ 25 €) d’impôts transférés chaque mois. Il est conseillé aux propriétaires de réviser leurs contrats de location pour y inclure des clauses relatives à ce transfert de charges.
Enfin, la mise en place du CIB, en unifiant les données immobilières, pourrait indirectement entraîner une pression sur l’impôt foncier (IPTU). Bien que cet impôt relève des municipalités, l’accès aux données centralisées par le fisc fédéral pourrait inciter les communes à réévaluer les valeurs de référence des propriétés, potentiellement à la hausse.