Publié le 8 octobre 2025. Les mesures immobilières prises par l’administration Lee Jae-myung peinent à freiner la flambée des prix dans la capitale sud-coréenne. Treize semaines après leur introduction, les appartements à Séoul continuent de s’apprécier à un rythme encore plus soutenu qu’après les premières régulations de l’ère Moon Jae-in.
- La hausse des prix des appartements à Séoul, post-régulation du 27 juin, atteint 2,668 % en 13 semaines, dépassant le rythme observé après les mesures du 19 juin 2017.
- Dans les 11 arrondissements de Gangnam, la hausse moyenne des prix a même dépassé les 3,4 % sur la même période, portant le prix moyen à plus de 1,8 milliard de wons (environ 1,3 million d’euros).
- Malgré les actions gouvernementales, l’efficacité des mesures est remise en question, faisant craindre de nouvelles régulations plus strictes à l’avenir.
La première salve de mesures immobilières de l’administration Lee Jae-myung, annoncée le 27 juin, semble avoir eu un impact limité sur le marché immobilier de Séoul. Treize semaines après cette annonce, l’indice des prix de vente des appartements dans la capitale sud-coréenne a enregistré une hausse de 2,668 %. Ce chiffre contraste fortement avec les mesures similaires mises en place par l’administration précédente de Moon Jae-in le 19 juin 2017. À l’époque, la même période de 13 semaines avait vu une augmentation de seulement 1,199 % des prix des appartements dans la capitale.
Les mesures du 27 juin, présentées comme potentiellement aussi restrictives que l’ensemble des 28 dispositifs mis en œuvre sous Moon Jae-in, visaient à resserrer l’accès au crédit. Elles se caractérisaient par une approche plus ciblée, qualifiée de « réglementation à la pince à épiler », se concentrant sur les zones jugées « en surchauffe ». La mesure de 2017, quant à elle, avait restreint le montant des prêts hypothécaires immobiliers à 600 millions de wons (environ 450 000 euros) dans toute la zone métropolitaine.
La situation est particulièrement préoccupante dans le quartier de Gangnam. Si en 2017, les prix des appartements dans les 11 arrondissements de ce district avaient progressé de 1,192 % (passant de 62 781 à 63 973) au cours des 13 semaines suivant les mesures du 19 juin, la tendance actuelle est encore plus marquée. Après les régulations du 27 juin 2025, ces mêmes prix ont grimpé de 3,412 %, atteignant un prix moyen de 106 433 (environ 80 000 euros) au cours des 13 semaines suivantes. La semaine dernière, le prix moyen des appartements dans ces 11 arrondissements a franchi le cap symbolique de 1,8 milliard de wons (environ 1,3 million d’euros).
Face à cette persistance de la hausse, les analystes s’interrogent sur l’efficacité des politiques gouvernementales. La Banque de Corée, dans un récent rapport sur la stabilité financière, a noté que si la hausse des prix et le volume des transactions semblaient ralentir par rapport à la période précédant le 27 juin, ce ralentissement était toutefois moins prononcé qu’après les mesures précédentes. Le gouvernement a bien tenté de réagir en incluant des mesures supplémentaires dans son « Plan d’expansion de l’offre de logements 9/7 », telles qu’un resserrement du ratio prêt/valeur (LTV) dans les zones tendues et un renforcement des conditions de prêts à la location. Cependant, ces ajustements n’ont pas semblé porter leurs fruits.
L’opinion générale penche vers la nécessité de nouvelles réglementations plus drastiques, à l’image des 28 mesures de l’administration Moon Jae-in. À l’époque, l’échec des mesures du 19 juin à endiguer la spéculation avait conduit à de nouvelles dispositions environ 40 jours plus tard. Cependant, le gouvernement actuel, par la voix du Ministre du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports, Kim Yun-deok, a affirmé vouloir éviter une succession de mesures ponctuelles et réactives. « Il y avait des opinions (en interne) selon lesquelles une réponse était nécessaire avant même Chuseok », a-t-il déclaré lors d’une conférence de presse le 30, faisant référence à la période de fêtes, « mais le gouvernement d’avant-guerre (celui de Moon Jae-in) a réagi rapidement et de manière ponctuelle, mais elle s’est avérée inefficace ». Sa position est désormais de privilégier des « mesures globales », élaborées en concertation avec les autres ministères, plutôt que des annonces réglementaires fréquentes et hâtives.
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