Publié le 2025-11-01 11:30:00. Une photo inattendue de Margaret Thatcher orne le bureau de Dan Jørgensen, commissaire européen à l’énergie et au logement, symbole d’une nouvelle ère où l’Union européenne s’empare de la crise immobilière, autrefois domaine quasi exclusif des États membres.
- L’UE cherche à assouplir les règles sur les aides d’État pour encourager la construction de logements abordables.
- La hausse des coûts de construction et le rôle croissant des investisseurs institutionnels freinent l’offre de logements décents.
- Les divergences politiques persistent quant aux solutions à adopter, entre réglementations allégées et investissements massifs.
L’image de l’ancienne Première ministre britannique, Margaret Thatcher, rencontrant Finn Olav Gundelach, premier commissaire européen danois, détonne dans le bureau de Dan Jørgensen, actuel commissaire européen à l’énergie et au logement. Bien que social-démocrate danois, M. Jørgensen admire la force de caractère de Mme Thatcher, sans pour autant approuver ses politiques. Le fauteuil vert du cliché, témoin historique de l’adhésion du Royaume-Uni et du Danemark à l’Union européenne dans les années 1970, trône toujours au Berlaymont, siège de l’exécutif européen.
La crise du logement, qui touche de plein fouet des villes comme Athènes et Dublin, poussant les loyers à la hausse et rendant l’accession à la propriété quasi impossible pour de nombreux citoyens, a récemment placé ce dossier au premier plan des préoccupations de la Commission européenne. Jusqu’à récemment, le logement était considéré comme un domaine de compétence très limité pour l’UE, mais Ursula von der Leyen, présidente de la Commission, et les eurodéputés ont désormais fait de la recherche de solutions continentales une priorité.
« Depuis des décennies, l’idée dominante est que la compétence de l’UE dans ce domaine est extrêmement limitée. Je souhaiterais contester cette idée », affirme M. Jørgensen. Il établit un parallèle avec la politique de santé, un autre secteur où l’UE a une marge d’action restreinte. Il rappelle à cet égard le rôle crucial joué par l’Union lors de la pandémie de Covid-19, notamment dans la négociation de l’achat de vaccins pour les 27 États membres.
Une initiative majeure est attendue en décembre : un plan pour le logement abordable. Celui-ci devrait proposer un assouplissement des restrictions européennes concernant les subventions publiques accordées aux projets de construction. Actuellement, les règles de la Commission en matière d’aides d’État visent à garantir une concurrence équitable entre les entreprises européennes, interdisant aux gouvernements de favoriser leurs industries nationales. Bien que des exceptions existent pour le logement public et social, les subventions pour des programmes de logements abordables destinés à des ménages aux revenus modestes, sans pour autant relever du logement social, constituent une zone grise.
Christopher McMahon, professeur adjoint au Trinity College de Dublin spécialisé en droit des aides d’État, estime que les réglementations européennes actuelles sont effectivement « restrictives ». Il souligne que « l’UE n’a pas pour mission de construire des logements ; c’est le rôle des gouvernements nationaux ». Il ajoute que la Commission européenne est en train de revoir sa position à ce sujet, reconnaissant que ces règles peuvent constituer un obstacle.
Cependant, l’assouplissement des règles sur les aides d’État ne sera qu’une partie de la solution. Un rapport récent de l’UE met en évidence la hausse des coûts de construction comme un frein majeur. L’industrie européenne de la construction souffre encore des séquelles de la crise financière de 2008, marquée par une pénurie d’artisans qualifiés et des difficultés de financement. À cela s’ajoutent la flambée des prix de l’énergie et des matériaux de construction suite à l’invasion russe en Ukraine. Entre 2015 et 2025, les prix des logements ont augmenté d’environ 60 % en Europe, un rythme comparable à celui de l’augmentation des coûts de construction. Le secteur de la construction résidentielle ne s’est jamais complètement remis de la chute drastique de la production de logements post-2008.
Face à cette situation, les investisseurs institutionnels et les fonds immobiliers ont pris une place prépondérante sur le marché. Cependant, leurs investissements se sont majoritairement orientés vers des appartements de luxe, des résidences étudiantes ou des espaces de colocation pour jeunes professionnels. Le rapport conclut que les perspectives de ces acteurs pour résoudre la pénurie de logements abordables sont « au mieux limitées ». Les divergences politiques se manifestent clairement dans les propositions : la gauche plaide pour un investissement massif de fonds européens, tandis que la droite privilégie l’accélération des permis de construire, la réduction des normes environnementales et des allègements fiscaux pour les promoteurs.
Borja Giménez Larraz, eurodéputé espagnol de centre-droit et membre d’une nouvelle commission parlementaire sur la crise du logement, prône une réduction des « réglementations et de la bureaucratie excessives ». Il estime que la lenteur dans l’approbation des permis de construire freine le développement. Il suggère de réviser certaines législations européennes, telles que la directive Habitats, la loi sur la restauration de la nature et les réglementations sur l’efficacité énergétique. Des lois anti-squatting plus strictes et un taux d’imposition très bas pour les promoteurs de logements publics ou abordables seraient également bénéfiques, selon lui, afin de compléter les mesures nationales.
Du côté des travaillistes irlandais, l’eurodéputé Aodhán Ó Ríordáin soutient un assouplissement des règles sur les aides d’État et des restrictions sur l’endettement des banques centrales pour les autorités locales. Il dénonce la situation « bizarre » des familles sans-abri contraintes de loger dans des hôtels à Dublin, tandis que les logements sont loués via des plateformes comme Airbnb. Bien qu’il juge l’interdiction des locations de courte durée à Barcelone d’ici 2028 peut-être trop radicale, il estime que le système européen devrait aider les gouvernements à accroître l’offre de logements, quitte à « tester les limites » de la compétence de l’UE. « Si nous ne parlons pas de logement, nous pourrions donner l’impression que nous n’écoutons pas les préoccupations des citoyens européens », affirme-t-il.
La crise du logement a été abordée lors d’un récent sommet du Conseil européen, marquant une première pour ce forum décisionnel majeur de l’UE. Le Premier ministre espagnol, Pedro Sánchez, a proposé l’idée d’un gel légal empêchant l’achat de biens immobiliers à des fins « non résidentielles », afin de contrer la spéculation touristique dans certaines villes et régions. Un haut diplomate européen, basé à Bruxelles, confirme que si le logement n’est pas une compétence de l’UE, sa discussion est primordiale. Il anticipe que l’accent sera mis au niveau européen sur la réduction des formalités administratives entravant le développement.
Dan Jørgensen a activement sollicité les gouvernements nationaux. Dans une lettre datée du 18 mars, il a demandé aux ministres du logement leurs propositions pour résoudre la crise. Il a souligné la nécessité d’une collaboration entre responsables européens et nationaux pour s’attaquer aux causes structurelles du problème. Cette correspondance, rendue publique suite à une demande d’accès à l’information, suggère des réunions régulières entre ministres et le commissaire pour explorer les voies de coopération. Dans une récente interview, M. Jørgensen a indiqué que le moment était propice pour « redéfinir » le rôle de l’UE dans le domaine du logement. L’on peut imaginer que Margaret Thatcher, farouchement opposée à une intégration européenne accrue, aurait eu un avis tranché sur cette évolution. Heureusement pour le commissaire Jørgensen, la photo sur le mur de son bureau ne peut pas parler.