Publié le 2025-11-05 16:22:00. Alors que le marché immobilier semble retrouver des couleurs, les fonds immobiliers nationaux ouverts, eux, restent en position de vendeurs. Une situation qui s’explique par les désinvestissements massifs opérés depuis la hausse des taux d’intérêt en 2022, obligeant aujourd’hui ces fonds à honorer les demandes de retrait de leurs investisseurs.
- Le volume des fonds immobiliers nationaux ouverts a chuté de onze milliards d’euros fin 2022 à un peu plus de sept milliards fin août.
- Malgré une phase de sorties importantes, la dynamique de ces retraits tend à ralentir, avec un retour timide des achats d’actions.
- Les perspectives à moyen terme pour ces fonds, notamment ceux privilégiant le logement, s’annoncent positives grâce à la hausse attendue des loyers.
La période récente a été particulièrement rude pour les fonds immobiliers nationaux ouverts. Fin 2022, leur encours total atteignait encore le pic de onze milliards d’euros. À la fin du mois d’août, ce chiffre était tombé à peine au-dessus des sept milliards. Cette hémorragie s’explique par la fuite des capitaux vers des placements devenus plus attractifs suite à la remontée des taux d’intérêt entamée à l’été 2022. Ces désinvestissements, souvent massifs, obligent désormais les fonds à vendre des actifs pour rembourser les investisseurs qui souhaitent récupérer leur mise.
« Il y a des moments où l’on achète plus, d’autres où l’on vend davantage. C’est le cycle normal », relativise Peter Czapek, PDG de Bank Austria Real Invest. Son fonds, Real Invest Autriche, le plus important du marché national avec 2,6 milliards d’euros sous gestion, a traversé de nombreuses crises depuis sa création en 2003, de la crise financière à la pandémie de Covid-19, en passant par des phases d’essor.
« L’immobilier a toujours connu des cycles », confirme M. Czapek. Il assure que malgré ces fluctuations, un rendement positif a toujours été assuré pour les investisseurs, et que cela devrait se confirmer pour l’année écoulée et pour l’année en cours. Une vision optimiste partagée par Peter Karl, directeur général d’Erste Immobilien KAG : « Nous constatons à nouveau des entrées d’argent, des tendances initialement positives ». Il note que les rendements des placements alternatifs diminuent tandis que ceux des fonds immobiliers remontent doucement, un signe encourageant.
Les fonds immobiliers semblent également avoir dépassé la phase de dévaluation de leurs actifs. « On peut désormais envisager l’avenir avec optimisme », déclare M. Karl, qui s’attend à des retours positifs à moyen terme, particulièrement dans le secteur résidentiel. Les perspectives pour les fonds disposant d’une forte proportion de logements dans leur portefeuille ne sont en effet pas sombres. La hausse attendue des loyers sur le marché locatif libre devrait permettre aux fonds de générer à nouveau des revenus, d’autant que l’offre de logements reste structurellement insuffisante.
Qu’est-ce qu’un fonds immobilier ouvert ?
Un fonds immobilier ouvert permet aux investisseurs d’acquérir des parts de biens immobiliers, même avec de faibles montants. Contrairement aux actions de sociétés immobilières, l’investissement porte directement sur un portefeuille de biens. Les revenus distribués proviennent majoritairement des loyers perçus. La valeur des parts peut également augmenter en période faste pour le marché immobilier. Une réserve minimale de 10% est prévue pour assurer la liquidité.
Rendement et risque : Les rendements des fonds immobiliers ouverts se situent généralement dans une fourchette basse à un chiffre, mais le risque associé est considéré comme relativement maîtrisé.
Malgré ces perspectives encourageantes, la reconquête de la confiance des investisseurs reste un défi majeur. La première fermeture d’un fonds immobilier ouvert en Autriche a semé une certaine incertitude. En octobre 2023, le fonds LLB Semper Real Estate, alors numéro trois du marché autrichien, a dû suspendre le rachat de ses parts faute de liquidités suffisantes pour faire face aux demandes de retrait. Conformément à la loi sur les fonds d’investissement immobilier (ImmoInvFG), cette suspension ne peut excéder 24 mois. Sans capacité à rembourser les investisseurs, le fonds sera liquidé fin octobre, ce qui sera le cas pour LLB Semper Real Estate.
Des ajustements législatifs sont également en cours pour éviter que de tels scénarios ne se reproduisent. Dès début 2027, une période de détention minimale de douze mois, assortie d’une période de préavis de même durée, entrera en vigueur pour les fonds immobiliers ouverts. Actuellement, les investisseurs peuvent encore revendre leurs parts au jour le jour.
« Il est important de souligner que ces règles existent en Allemagne depuis 2013 et que le marché y a continué de croître. Sans une certaine durée de détention, on ne gagne rien avec un fonds immobilier ouvert. »
Peter Czapek, PDG de Bank Austria Real Invest
Peter Czapek recommande d’ailleurs aux investisseurs de viser une période de détention d’au moins trois ans à partir du lancement du fonds. Si la reprise du marché immobilier se confirme et que les capitaux reviennent en masse, les fonds immobiliers souhaiteront passer du statut de vendeurs à celui d’acheteurs. Peter Czapek estime que cela pourrait se produire à moyen terme, un avis partagé par Peter Karl.
Il est cependant difficile d’ignorer la situation actuelle. « D’autant plus qu’il est clair que les biens immobiliers que nous vendons aujourd’hui seront à nouveau très demandés dans un avenir proche », conclut M. Czapek, soulignant le paradoxe d’être contraint de céder des actifs qui pourraient prendre de la valeur rapidement.