Le marché immobilier américain, marqué par la crise de 2008, continue de présenter des cicatrices profondes. Une analyse récente des tendances de logement révèle un écart significatif entre l’offre et la demande, alimentant des débats sur les causes et les solutions.
Les données historiques des logements loués, possédés et vacants montrent une trajectoire remarquablement linéaire dans la seconde moitié du XXe siècle, suivie d’un effondrement marqué. Si cette linéarité doit être interprétée avec prudence, car elle masque une croissance potentiellement exponentielle ralentie, elle sert de repère visuel essentiel pour évaluer l’ampleur de l’impact de la crise financière de 2008 sur le secteur immobilier.
Un déficit d’envergure et des besoins structurels
Les estimations de la demande refoulée en matière de nouveaux logements se situent entre 15 et 20 millions d’unités. Ce chiffre correspondrait à peu près au volume nécessaire pour ramener les trois catégories de logements (loués, possédés, vacants) à leur trajectoire de tendance linéaire. Pour maintenir cette trajectoire, il faudrait construire annuellement environ 300 000 logements vacants, 550 000 logements locatifs et 950 000 logements en propriété, soit un total de 1,8 million d’unités. À cela s’ajoutent les logements à remplacer du fait de leur perte ou démolition. En 2024, incluant les constructions sur site et modulaires, ce chiffre s’élevait à environ 1,7 million.
Le niveau des logements vacants est un indicateur particulièrement pertinent. Ils ont diminué tout au long des années 2010, se sont stabilisés entre 2020 et 2024, et semblent enfin montrer une tendance à la hausse en 2025, suggérant l’amorce d’un rythme de construction plus soutenable. Certaines estimations de la pénurie actuelle se concentrent exclusivement sur le nombre de logements vacants, une approche jugée simpliste, car elle suppose une courbe de demande verticale et ignore les dynamiques complexes de consommation de logements.
Leçons de la bulle immobilière de 2008
L’historique nous rappelle les écueils d’une interprétation erronée de la demande. Dans un article de 2007, Ed Leamer mettait déjà en garde contre les conséquences d’une politique monétaire accommodante sur le marché immobilier, prévoyant une surchauffe suivie d’un effondrement. Les taux d’intérêt bas avaient alors encouragé une accélération de la construction, déplaçant la demande future vers le présent, et semant les germes d’une récession. La Réserve Fédérale (Fed) avait implicitement choisi un « choix très risqué », comme le soulignait Leamer, ouvrant la voie à la crise immobilière.
La théorie selon laquelle la demande de logements serait comme « sur une corde raide » et qu’un moindre changement dans l’offre provoquerait une catastrophe, a été réfutée par les faits. L’analyse du taux de construction de nouveaux logements et des variations des logements vacants avant et pendant la crise de 2008 démontre qu’il n’y a jamais eu de surabondance de logements associée à un boom de la construction. Au contraire, les logements vacants avant l’effondrement de la construction n’étaient pas liés à des marchés en surchauffe, et le surplus de logements vacants était une conséquence directe du krach.
Dans les années 2000, le taux d’inoccupation des logements locatifs a augmenté modérément, passant d’environ 11,5 % dans les années 1990 à environ 12,5 % pendant le pic de construction. Si la plupart des analystes y voyaient alors une surabondance, l’auteur de ces analyses soutenait que ce taux était en réalité « cycliquement neutre », marquant le point d’inflexion de l’inflation des loyers. Une inflation des loyers excessive se manifestait lorsque le taux d’inoccupation était inférieur à 12,5 %, et modérée lorsqu’il était supérieur.
Perspectives futures et dynamiques du marché
À l’avenir, on s’attend à un marché des propriétaires de maisons unifamiliales relativement stable, plafonné à environ 1 million d’unités par an, en raison d’un accès limité aux prêts hypothécaires. La construction de logements locatifs, combinant appartements et maisons unifamiliales, devrait atteindre 600 000 unités. S’y ajouteront 300 000 logements neufs occupés et le transfert de 300 000 logements existants vers le marché locatif.
La dynamique traditionnelle des transferts au sein du parc immobilier existant, où des maisons unifamiliales vieillissantes intègrent le marché locatif, pourrait être perturbée. La construction de maisons neuves pour propriétaires pourrait atteindre 1,3 million d’unités, tandis que 300 000 maisons existantes seraient louées. La préférence pour les commodités associées aux quartiers établis pourrait entraîner une augmentation des locations de maisons unifamiliales spécialement construites.
Le marché de la construction de logements locatifs neufs a déjà pris de l’ampleur, dépassant les 100 000 nouvelles unités par an, et devrait continuer à croître rapidement. L’augmentation des mises en chantier d’appartements après le Covid, achevées en 2024, contribue également à cette dynamique. Cette croissance des logements locatifs, permettant la formation de nouveaux ménages locataires (dont certains auraient souhaité devenir propriétaires mais n’en ont pas eu les moyens), entraîne une baisse du taux de propriété. Ce taux, qui a culminé à 66,1 % au premier trimestre 2023, est retombé à 65,1 % et devrait continuer à diminuer.
Cette évolution, où les booms de construction sont associés à une augmentation des logements locatifs, irrespective des contraintes de zonage ou des avancées YIMBY, pourrait être mal interprétée. Il est probable que la baisse du taux de propriété soit attribuée à des acteurs comme les fonds d’investissement ou les promoteurs de logements locatifs. Des appels à cesser la construction de logements locatifs pourraient émerger, émanant de groupes prônant la justice sociale et redoutant la « financiarisation » du logement. Cette tendance pourrait être soutenue par des économistes, créant une convergence d’intérêts pour freiner le développement de logements destinés à la location.