Publié le 21 février 2026 à 23h08. L’accès à la propriété par crédit immobilier en UVA (Unidades de Valor Ajustable) connaît des disparités importantes, avec des écarts de coûts initiaux pouvant doubler selon les banques, rendant l’acquisition plus difficile pour certains ménages.
- Les frais initiaux pour un prêt de 100 000 $ US (environ 92 000 € au taux de change actuel) sur 20 ans varient considérablement, allant de 820 000 $ (environ 755 000 €) à plus de 1 500 000 $ (environ 1 380 000 €).
- Banco Nación propose les conditions les plus avantageuses, tandis que Santander, Supervielle et d’autres banques privées affichent des taux d’intérêt plus élevés.
- Le revenu mensuel requis pour accéder à un prêt varie considérablement en fonction du taux appliqué, allant d’environ 2 400 000 $ (environ 2 200 €) pour Banco Nación à plus de 4 000 000 $ (environ 3 700 €) pour les banques avec des frais plus élevés.
Le marché des prêts immobiliers indexés sur l’UVA connaît une nouvelle dynamique, marquée par des différences notables entre les institutions financières. Une analyse récente, menée par l’économiste Andrés Salinas début février 2026, révèle des écarts significatifs dans les coûts initiaux et les revenus requis pour obtenir un financement.
Pour un logement d’une valeur de 100 000 $ US (environ 92 000 €), financé à 75 % sur une durée de 20 ans, les premiers versements peuvent varier de près de 820 000 $ (environ 755 000 €) à plus de 1 500 000 $ (environ 1 380 000 €), selon le taux annuel nominal (TNA) appliqué par chaque banque. Cette disparité a un impact direct sur l’accessibilité à la propriété pour de nombreux Argentins.
Banco Nación se positionne comme l’établissement offrant la structure la plus compétitive, avec des taux initialement fixés à 4,5 %, puis à 6 %. En janvier 2026, le premier versement pour un prêt de 100 000 $ US s’élevait à environ 820 000 $ (environ 755 000 €). Banco Ciudad arrive en deuxième position, avec un taux autour de 12,5 %, ce qui se traduit par un premier versement d’environ 1 080 000 $ (environ 995 000 €), variable selon le profil du client et la localisation du bien.
Un groupe intermédiaire de banques, comprenant BBVA (taux proche de 7,5 %), Banque du Soleil (environ 9 %), Brubank (proche de 12 %), ICBC (environ 11 %), Crédicoop (environ 12,5 %) et COMAFI (environ 10,5 %), propose des quotas se situant entre 1 200 000 $ (environ 1 105 000 €) et 1 250 000 $ (environ 1 150 000 €). La moyenne du système, selon le tableau de Salinas, se situe à 12,1 %, avec un premier versement dépassant le million deux cent mille pesos (environ 1 105 000 €).
Selon Salinas, la relation entre le taux d’intérêt et le montant du versement est directe : plus le taux est bas, plus le paiement initial est faible et plus le revenu requis est accessible. Dans le cas de Banco Nación, avec des frais proches de 820 000 $ (environ 755 000 €), le revenu mensuel requis est d’environ 2 400 000 $ (environ 2 200 €), en respectant la règle générale selon laquelle les frais ne doivent pas dépasser 30 % du revenu familial.
À l’autre extrémité du spectre, les banques avec des frais supérieurs à 1 500 000 $ (environ 1 380 000 €) exigent un revenu mensuel dépassant les 4 000 000 $ (environ 3 700 €), excluant ainsi une part importante des demandeurs potentiels.
Les banques Supervielle, Santander, Macro et Galicia affichent les taux les plus élevés, autour de 15 %, avec des premiers versements dépassant 1 470 000 $ (environ 1 350 000 €) et atteignant parfois 1 500 000 $ (environ 1 380 000 €) pour un crédit de 100 000 $ US (environ 92 000 €). L’écart entre la banque la plus accessible et la plus chère est considérable, représentant près du double du versement initial.
L’expert-comptable et conseiller immobilier Luis Hauserman souligne que la comparaison pertinente ne doit pas se limiter au TNA affiché dans les publicités commerciales. Il insiste sur l’importance de prendre en compte le Taux Annuel Effectif (TEA), qui reflète le coût réel total du prêt.
« La comparaison pertinente ne doit pas se limiter au TNA publié dans la publicité commerciale. »
Luis Hauserman, expert-comptable et conseiller immobilier
Hauserman précise que les banques publiques comme Nación proposent généralement les taux les plus bas, tandis que les banques privées comme Santander ou Supervielle opèrent dans une fourchette de 15 à 17 %, ce qui entraîne des coûts totaux nettement plus élevés pour le même montant financé.
Au-delà du taux initial, l’économiste Sebastián Cao, de Econometrica, met en avant l’importance de la stabilité de l’emploi et de la capacité à maintenir la relation entre le versement et le revenu dans un scénario défavorable. Il souligne que le crédit UVA est indexé sur l’inflation et que le demandeur doit évaluer sa capacité à maintenir un revenu réel au fil du temps.
Il est également important de prendre en compte les frais annexes liés à l’opération immobilière, tels que les frais d’écriture, les commissions d’agence immobilière, les frais hypothécaires et les frais administratifs, qui représentent environ 10 % supplémentaires du prix du bien. Certains de ces coûts peuvent être négociés, mais ils ne disparaissent pas.
Un autre facteur à considérer est le décalage entre le crédit accordé en pesos et le prix de vente généralement fixé en dollars. L’acheteur doit acquérir des devises étrangères au taux de change en vigueur au moment de l’acte, ce qui peut entraîner un décaissement plus important que prévu. Les spécialistes recommandent donc de prévoir une marge financière supplémentaire.
Concernant le choix entre un prêt UVA et un taux fixe, Hauserman indique que les offres à taux fixe sont rares et plus coûteuses, car l’entité assume le risque inflationniste à long terme. Cependant, dans un contexte de désinflation projetée – avec une prévision d’environ 31 % en 2025 et des attentes inférieures à 20 % en 2026, selon des estimations privées – le programme UVA pourrait s’avérer plus avantageux financièrement, même s’il implique de prendre un risque d’indexation.
Cao estime que l’évolution future des taux dépendra de la disponibilité des financements en UVA et de la liquidité du système financier. Une moindre liquidité se traduira par des taux plus élevés.
Salinas conclut que la concurrence entre les banques dépendra de l’argent disponible à prêter. Si le système gagne en liquidité sans exercer de pression sur l’inflation, des ajustements de taux ou des conditions plus flexibles pourraient être observés vers le deuxième semestre.
En définitive, la décision finale doit prendre en compte trois variables : le taux effectif, le revenu familial stable et la capacité à faire face aux dépenses associées. La différence entre les montants des quotas « définit qui entre et qui est exclu du marché », souligne Cao.