Publié le 30 octobre 2025. Le gouvernement sud-coréen renforce ses mesures de contrôle sur le marché immobilier, étendant les zones réglementées et durcissant les conditions de prêt et de fiscalité pour freiner la spéculation et favoriser la demande de logements réels.
- Le gouvernement a dévoilé un nouveau plan de stabilisation du marché du logement le 15 octobre, visant à limiter la spéculation immobilière.
- Les zones réglementées ont été étendues à l’ensemble de Séoul et à ses principales zones métropolitaines, entraînant des restrictions plus sévères sur les prêts, les impôts et les conditions d’acquisition.
- Ces nouvelles mesures pourraient offrir des opportunités aux primo-accédants en élargissant leur choix de biens disponibles.
Face à la persistance de la hausse des prix de l’immobilier à Séoul et dans sa périphérie, les autorités ont réagi en introduisant une nouvelle série de mesures, faisant suite à des plans antérieurs axés sur la gestion de la dette des ménages et l’augmentation de l’offre de logements. Le « Plan de stabilisation du marché du logement 10/15 » se distingue par un durcissement significatif de la réglementation sur la demande, étendant les zones de permis de transaction foncière et les zones dites de « spéculation surchauffée » à l’intégralité de la capitale et ses environs immédiats. Ces dispositions ont pour objectif de restreindre l’environnement global de l’investissement immobilier, touchant aussi bien les prêts que la fiscalité et les procédures d’abonnement.
Le volet le plus impactant concerne sans doute la réglementation des prêts. Si la précédente mesure du 7 septembre avait déjà abaissé le ratio prêt/valeur (LTV) de 50 % à 40 % dans les zones précédemment désignées comme coûteuses (Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan), l’effet sur le marché était resté limité. La nouvelle réglementation, étendue à l’ensemble de Séoul, vise désormais non seulement les biens haut de gamme, mais aussi les appartements de gamme moyenne et inférieure, y compris ceux dont le prix est inférieur à un milliard de wons. À titre d’exemple, un acheteur souhaitant acquérir un appartement de 900 millions de wons, initialement financé par un prêt de 600 millions de wons et 300 millions de wons d’apport personnel, voit désormais sa capacité d’emprunt réduite à 360 millions de wons. Il lui faudrait donc réunir 540 millions de wons de capitaux propres, soit une augmentation de 240 millions de wons en une seule journée de la somme d’autofinancement requise.
Parallèlement, l’extension des zones réglementées ramène des dispositions fiscales plus strictes pour les propriétaires de plusieurs logements. La taxe d’acquisition peut désormais atteindre 12 % et les droits de mutation jusqu’à 75 % après la période de grâce (mai 2026). L’exigence pour bénéficier d’une exonération des droits de mutation pour un propriétaire unique est également renforcée, passant de « deux ans de propriété » à « deux ans de propriété plus deux ans de résidence effective ». Des restrictions pèsent également sur les préventes pour les membres des coopératives dans les projets de rénovation et de réaménagement, limitant chaque membre à l’attribution d’un seul logement dans les quartiers considérés comme spéculatifs. L’interdiction de revendre pendant cinq ans et les restrictions sur le transfert du statut de membre de coopérative réduisent encore les marges de manœuvre pour les investisseurs dans ce type de projets.
Avec le renforcement des contrôles sur les prêts, l’alourdissement de la fiscalité et l’introduction d’exigences de résidence réelle dans le cadre du permis de transaction foncière, la demande d’investissement à court terme se trouve quasiment bloquée. Le marché immobilier devrait connaître une période de ralentissement, caractérisée par un moral des acteurs en berne et une activité transactionnelle réduite. Cependant, ces mesures pourraient paradoxalement bénéficier aux primo-accédants. Exclus du durcissement du LTV à 40 %, ils peuvent encore prétendre à un prêt couvrant jusqu’à 70 % du prix du bien, dans la limite de 600 millions de wons (environ 400 000 euros, taux de change indicatif).
Dans un contexte de pouvoir d’achat globalement réduit, l’éventail des choix s’élargit, particulièrement pour les appartements de prix moyen à bas. Sous réserve de respecter certaines conditions de revenus et de prix du logement, ces acquéreurs peuvent bénéficier de taux d’intérêt préférentiels grâce à des dispositifs de prêt comme les « prêts tremplin » ou les « prêts nid ». De plus, n’étant pas concernés par la fiscalité des multi-propriétaires ni par les restrictions sur les projets de rénovation, leurs conditions d’achat ne sont pas significativement affectées par cette nouvelle politique.
En définitive, l’objectif principal des mesures du 15 octobre est de réorienter le marché vers la demande de logements réels. Le gouvernement souhaite ainsi écarter les investissements spéculatifs à court terme et favoriser l’accès à la propriété pour ceux qui en ont réellement besoin. Si l’investissement à effet de levier est rendu plus complexe par les contraintes accrues sur les prêts et la fiscalité, cela contribue en parallèle à élargir les possibilités d’acquisition pour les primo-accédants.
Toutefois, il est difficile d’espérer une stabilisation durable du marché uniquement par le biais de mesures réglementaires. Celles-ci tendent à réprimer temporairement la demande, qui peut ressurgir à tout moment. Pour atteindre une stabilité structurelle à long terme, au-delà d’un simple refroidissement conjoncturel, il serait nécessaire d’améliorer les conditions de financement pour la demande réelle et de mettre en œuvre parallèlement des politiques d’offre efficaces.
Kwon Young-sun, chef d’équipe au centre de conseil en investissement immobilier de la Shinhan Bank.