Publié le 2025-10-30 06:00:00. Le fonds immobilier allemand Greenman Open, populaire auprès des investisseurs irlandais, alerte sur une possible décote pour les détenteurs de parts souhaitant vendre dans le contexte d’une hausse des demandes de rachat.
- Une augmentation notable des demandes de rachat a été enregistrée au troisième trimestre, dépassant les niveaux habituels.
- Le fonds met en garde les investisseurs contre le risque de ne pas obtenir la pleine valeur de leurs parts si des ventes immobilières précipitées sont nécessaires pour satisfaire ces demandes.
- Plusieurs facteurs expliquent cette situation, dont un retard de paiement, des changements dans les plateformes d’investissement et le désir d’investisseurs de liquider leurs positions après la pandémie.
Greenman Open, un fonds immobilier allemand valorisé à 1,26 milliard d’euros, a adressé un avertissement à ses investisseurs, dont une large majorité provient d’Irlande. L’alerte concerne spécifiquement ceux qui envisageraient de retirer leurs fonds dans l’immédiat, soulignant qu’ils pourraient ne pas réaliser la valeur intégrale de leurs parts si des propriétés devaient être vendues à la hâte. Cette mise en garde intervient alors que le fonds, soutenu par près de 8 000 investisseurs irlandais, a observé une augmentation significative des demandes de rachat durant le troisième trimestre de l’année en cours.
Cette situation fait suite à une conjonction de trois développements majeurs. Premièrement, un retard dans le traitement des remboursements prévus en juillet, tandis que le fonds s’affairait à optimiser sa trésorerie en prévision de la mise en place d’un nouveau système destiné à faciliter l’achat et la vente de parts entre investisseurs. Deuxièmement, le retrait du fonds par Aviva d’une plateforme d’investissement majeure. Enfin, une vague d’investisseurs, ayant constitué leurs placements pendant la pandémie de Covid-19, cherchent désormais à récupérer leur capital après trois années de restrictions.
Les demandes de rachat ont représenté un peu plus de 5 % de la valeur liquidative du fonds au cours du troisième trimestre, un chiffre nettement supérieur à la moyenne trimestrielle de 2 % observée sur les cinq dernières années, a précisé le directeur général Johnnie Wilkinson au journal The Irish Times. Greenman Open a indiqué que les investisseurs procédant à des demandes de rachat « instinctives » risquaient de ne pas récupérer la valeur liquidative actuelle de leur placement. Ceci pourrait survenir si le fonds devait réaliser des ventes de propriétés sous-jacentes à perte pour honorer ces demandes, tout en devant maintenir une réserve de liquidités d’au moins 10 % de ses actifs, une exigence réglementaire.
« Notre devoir est d’informer les investisseurs que cette éventualité peut se produire », a déclaré M. Wilkinson. Il a ajouté que l’objectif était de traiter équitablement les investisseurs existants, sans leur imposer les coûts engendrés par les rachats d’autres participants.
Johnnie Wilkinson, Directeur Général
Le fonds étudie actuellement un plan visant à potentiellement céder certains actifs, si cela s’avérait nécessaire, sous réserve de l’approbation de son conseil d’administration. Actuellement, le portefeuille de Greenman Open se compose de 85 immeubles commerciaux en Allemagne, loués à des enseignes de grande distribution telles qu’Aldi, Lidl, Edeka et Rewe. Ce portefeuille affiche un taux d’occupation de 97 % et génère des revenus bruts annuels de 59,6 millions d’euros.
Le fonds est réglementé au Luxembourg, tandis que la société de gestion bénéficie de l’agrément de la Banque Centrale d’Irlande. Greenman a été fondé en 2005 par M. Wilkinson et son confrère conseiller financier Peter O’Reilly. Leur fonds principal, Greenman Open, a été lancé en 2014 avant d’être transformé l’année dernière en un fonds européen d’investissement à long terme (ELTIF), permettant une distribution à l’échelle de l’Union européenne auprès des investisseurs professionnels et particuliers sous un passeport unique.
Dans le cadre de cette conversion, les responsables du fonds travaillent au développement d’un système d’appariement d’ordres, qui permettra aux investisseurs d’acheter et de vendre des parts directement entre eux. Ce mécanisme viendra compléter le processus de rachat traditionnel et devrait être opérationnel d’ici la fin de l’année. Les demandes de rachat formulées au quatrième trimestre de l’année dernière, dont Greenman avait initialement prévu de s’acquitter avant fin juin, ont connu un décalage de six mois. Le conseil d’administration a décidé de suspendre ces paiements dans le cadre d’une planification des liquidités pour le nouvel outil de gestion.
Aviva a retiré le fonds de sa populaire option d’investissement autogéré le mois dernier. Un porte-parole du groupe d’assurance a justifié cette décision par la confirmation reçue de Greenman Investments concernant un retard dans le paiement des rachats. M. Wilkinson a avancé que cette séparation était également due à une divergence d’intérêts entre Greenman Open et Aviva, soulignant que l’investissement minimum via l’option d’Aviva s’élevait à 100 000 €, tandis que Greenman avait abaissé son seuil minimum à 1 500 € suite à sa conversion.
Il a également confirmé que les retards de paiement concernant les demandes de rachat effectuées fin 2024 et début 2025 seraient résolus aux alentours du 28 novembre. Le fonds Greenman, qui s’appuie principalement sur le marché irlandais des courtiers financiers pour sa distribution, ambitionne d’élargir sa base d’investisseurs dans le cadre de sa nouvelle structure, notamment en Allemagne où ses points de vente enregistrent près de 900 000 visites hebdomadaires. Les gestionnaires du fonds sont également en discussion avec des fournisseurs de comptes d’épargne-retraite personnels afin d’étendre son accessibilité.