Les propriétaires ayant récemment remboursé leur prêt immobilier pourraient s’interroger sur l’évolution des taux d’intérêt, qui continuent de baisser. Si une nouvelle décote est attendue, il existe des stratégies pour ceux qui regrettent leurs conditions actuelles.
- Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers sont en baisse, passant d’une moyenne de 5,59 % à moins de 4,5 % pour les contrats d’un an.
- Face à cette situation, les emprunteurs ont deux options : attendre la fin de leur prêt actuel ou rompre leur contrat à taux fixe.
- Rompre un prêt à taux fixe engendre des frais, calculés en fonction de la différence entre le taux convenu et les taux actuels du marché.
Alors que les taux d’intérêt devraient rester bas jusqu’à l’année prochaine, certains propriétaires ayant récemment soldé leur prêt immobilier peuvent éprouver une légère frustration en constatant la baisse continue des conditions. L’actuelle moyenne des taux spéciaux sur un an, qui s’élevait à 5,59 % en janvier, est désormais inférieure à 4,5 %. La question se pose alors : que faire lorsque l’on a remboursé son prêt il y a peu et que les conditions s’améliorent ?
En réalité, les options sont limitées. La première consiste à attendre patiemment la fin de votre contrat de prêt actuel et espérer bénéficier de taux plus avantageux dans le futur. La seconde, plus radicale, est de rompre votre engagement à taux fixe avant son terme.
Cependant, cette dernière démarche a un coût. Les banques facturent généralement des frais de rupture, qui visent à compenser la différence entre le taux que vous aviez garanti et les taux potentiellement plus bas qu’elles pourraient proposer à de nouveaux emprunteurs. David Cunningham, directeur général de Squirrel, explique que ces frais sont une manière pour la banque de maintenir un équilibre contractuel. « Vous avez pris la décision contractuelle de vous engager sur un prêt à taux fixe… la banque s’est couverte de l’autre côté », précise-t-il.
Ces frais, qualifiés de « récupération » par M. Cunningham, rendent souvent la rupture peu avantageuse. « En général, il y a peu d’intérêt à rompre, payer des frais de rupture, puis passer à un taux inférieur », ajoute-t-il. Néanmoins, il conseille de consulter un conseiller hypothécaire, car dans certains cas, une restructuration globale pourrait s’avérer bénéfique. Il souligne également que le moment idéal pour renégocier est souvent lors du renouvellement du prêt, en profitant des offres de cashback proposées par les banques dans un secteur concurrentiel.
Du côté des prévisions, Gareth Kiernan, économiste en chef chez Infometrics, observe une pression à la baisse sur les taux de gros, atteignant leurs plus bas niveaux depuis février ou mars 2022. Bien qu’une comparaison directe avec les taux de détail de l’époque soit complexe, il estime que les taux à un an pourraient avoisiner les 4,2 % dans les mois à venir. Il ajoute que des hausses significatives ne sont pas attendues avant le milieu ou la fin de l’année prochaine, laissant ainsi du temps à la plupart des emprunteurs pour réajuster leurs conditions.
Les données de la Banque de réserve néo-zélandaise indiquent que la majorité des prêts sont accordés à taux fixe, avec des échéances prévues au cours de l’année à venir. Près de 20 % des prêts aux propriétaires-occupants ont encore une durée de un à deux ans.
Il est également important de noter que, même si les taux actuels sont plus bas que ceux que vous auriez pu obtenir lors d’un renégociation récente, il fallait auparavant composer avec des taux variables ou des contrats à court terme plus coûteux. En avril, par exemple, le taux variable moyen s’élevait à 6,47 %.
Selon les calculs de M. Kiernan, pour 100 000 $ de dette, les intérêts versés sur l’année écoulée auraient été de 6 920 $ pour un taux variable, 6 040 $ pour un taux fixe de six mois, et 5 960 $ pour un taux fixe d’un an. « Il n’y a donc pas une énorme différence ni un grand regret entre les taux fixes à court terme », conclut-il, soulignant que le principal regret vient souvent du fait d’être resté sur un taux variable trop longtemps.
Le plus grand regret potentiel réside dans le choix du taux le plus bas proposé lors d’un pic du marché. Par exemple, en juillet 2023, les taux à un an étaient de 7,05 %, tandis que les taux à cinq ans étaient plus bas à 6,29 %. M. Kiernan estime qu’une stratégie optimale aurait consisté à fixer le taux pour deux ans à 6,73 %, puis de le renégocier pour un an en juillet 2025 à 4,87 %, et enfin pour deux ans en juillet 2026 à 4,53 %. Sur cinq ans, le taux moyen aurait alors été de 5,48 %, générant une économie de 810 $ par an pour 100 000 $ de dette, soit 40 500 $ sur cinq ans pour une hypothèque d’un million de dollars.