Les fiducies de placement immobilier (FPI) à bail net pourraient bien être les grandes gagnantes d’une éventuelle baisse des taux d’intérêt, offrant aux investisseurs un revenu stable et une potentielle appréciation du capital. Ces sociétés, souvent méconnues, détiennent des biens immobiliers essentiels et génèrent des revenus réguliers grâce à des contrats de location avantageux.
Les FPI à bail net se distinguent par leur modèle économique simple et résilient. Elles acquièrent des propriétés – pharmacies, grandes surfaces, entrepôts, centres de distribution – et les louent à des locataires solides. L’attrait majeur réside dans le type de bail : un bail net, où le locataire assume la responsabilité de toutes les charges immobilières (taxes foncières, assurance, entretien). Le propriétaire, quant à lui, perçoit simplement les loyers, sans avoir à gérer les imprévus.
Ce modèle, qualifié de « mafieux » par certains observateurs, garantit un flux de trésorerie prévisible et régulier. Les FPI redistribuent ensuite une part importante de ces revenus aux investisseurs sous forme de dividendes.
Actuellement, le contexte économique favorise ces placements. La perspective d’une baisse des taux d’intérêt, notamment en raison de l’automatisation croissante et de son impact sur la croissance des salaires, rend les dividendes versés par les FPI de plus en plus attractifs. Les rendements des marchés monétaires et de nombreux fonds obligataires sont en baisse, tandis que les FPI continuent de verser des revenus intéressants.
WP Carey (NYSE :), une FPI spécialisée, illustre cette dynamique. Fin 2023, la société a ajusté son dividende trimestriel à 0,86 $, ce qui a provoqué une réaction négative de certains investisseurs. Cependant, cette décision était liée à une restructuration stratégique visant à se séparer de ses actifs immobiliers de bureaux.
WP Carey a créé une nouvelle FPI, Net Lease Office Properties (NYSE :), pour isoler le risque lié aux bureaux. Les actionnaires de WPC ont reçu une action de NLOP pour 15 actions de WPC. Cette opération a permis à WPC de se concentrer sur son cœur de métier : les baux nets industriels, les entrepôts et les commerces de détail essentiels. NLOP, quant à elle, a procédé à la vente méthodique de ses actifs de bureaux, distribuant des dividendes exceptionnels de 4,10 $, 5,10 $ et 6,75 $ par action (payés en décembre, janvier et février), soit près de 16 $ par action.
Les contrats de location de WPC incluent des augmentations de loyer annuelles, assurant une croissance continue des revenus. En 2025, la société a réalisé un investissement record de 2,1 milliards de dollars (environ 1,4 milliard d’euros) avec un rendement estimé à 9,2 %, tirant parti de ces augmentations de loyer et de la perspective de taux d’intérêt plus bas.
D’autres FPI à bail net, comme Agree Realty (NYSE :), se distinguent également. Agree Realty propose même des versements mensuels de dividendes et se caractérise par un portefeuille solide de locataires de qualité, des propriétés récentes et une gestion financière prudente. Son portefeuille est axé sur des détaillants essentiels tels que Walmart (NASDAQ :), Home Depot (NYSE 🙂 et Tractor Supply (NASDAQ :), qui sont moins sensibles aux fluctuations économiques.
L’atout majeur d’Agree Realty réside dans ses baux fonciers : la société possède le terrain, tandis que le locataire construit et entretient le bâtiment. Ce modèle offre un flux de trésorerie stable et peu risqué, car le locataire assume l’ensemble des coûts d’exploitation. D’ici fin 2025, les baux fonciers devraient générer environ 75 millions de dollars (environ 68 millions d’euros) de loyer annuel, représentant plus de 10 % du total des revenus locatifs de la FPI.
Agree Realty a également été très active en matière d’acquisitions, investissant 1,44 milliard de dollars (environ 1,3 milliard d’euros) dans 305 propriétés commerciales en 2025, à un taux moyen de 7,2 %, avec une durée moyenne des baux de 11,5 ans. La société prévoit de maintenir ce rythme d’investissement en 2026.
Bien que les rendements de dividendes de ces FPI (5,2 % pour Agree Realty et 4,2 % pour Fortress) puissent sembler modestes, leur potentiel de croissance totale est attractif, surtout dans un contexte de baisse des taux d’intérêt. Les investisseurs pourraient être incités à se tourner vers les FPI à bail net pour bénéficier de revenus stables et d’une potentielle appréciation du capital.