Les propriétaires de prêts hypothécaires tchèques s’apprêtent à affronter une vague de refinancements aux taux d’intérêt plus élevés, une situation inédite pour le marché immobilier national. Les hausses notables des mensualités pourraient exercer une pression accrue sur les ménages, déjà confrontés à l’inflation et à la hausse du coût de la vie.
- Un volume record de prêts hypothécaires, estimé à 460 milliards de couronnes (environ 18,4 milliards d’euros), devrait être refinancé en 2025.
- Les mensualités pourraient augmenter de plus de 4 000 couronnes (environ 160 euros) par mois pour un prêt moyen, suite à la multiplication par plus de deux des taux d’intérêt depuis 2020.
- Malgré ces défis, les experts ne prévoient pas de krach immobilier massif, les prix de l’immobilier ayant considérablement augmenté et les banques étant disposées à négocier des solutions.
L’année 2020 a marqué un tournant pour le marché immobilier tchèque. Face au déclin économique provoqué par la pandémie, le gouvernement et la Banque nationale tchèque ont mis en place des mesures d’assouplissement monétaire sans précédent. La banque centrale a abaissé son taux directeur à un plancher de 0,25 %, rendant les crédits, y compris les prêts immobiliers, plus attractifs. Simultanément, les contraintes sur l’octroi des prêts hypothécaires ont été relâchées, tandis que le ministère des Finances supprimait la taxe sur l’acquisition de biens immobiliers.
Ces incitations ont alimenté une frénésie d’achats. Si le volume des prêts accordés en 2020 s’élevait déjà à 313 milliards de couronnes (environ 12,5 milliards d’euros), il a explosé l’année suivante pour atteindre un sommet historique de 541 milliards de couronnes (environ 21,6 milliards d’euros). Les taux d’intérêt bas, descendant parfois sous les 2 %, ont encouragé de nombreux ménages à contracter des emprunts sur le long terme.
Aujourd’hui, le décor a radicalement changé. Les taux d’intérêt hypothécaires gravitent autour de 4,5 %, soit plus du double de ce qu’ils étaient durant la période du coronavirus. Cette remontée des taux aura des répercussions directes sur les remboursements lors du refinancement des prêts. Rien que pour l’année en cours, FinGo estime que 184 milliards de couronnes (environ 7,4 milliards d’euros) de prêts hypothécaires seront refinancés. L’année prochaine s’annonce encore plus décisive.
Les prévisions dessinent un paysage de refinancement d’une ampleur jamais vue. Adam Kaška, directeur régional de FinGo, anticipe que « jusqu’à 140 000 clients pourraient refinancer leur hypothèque l’année prochaine, avec un volume estimé à un montant record de 460 milliards de couronnes ». Des estimations similaires proviennent des cabinets de conseil 4fin et Bidli, qui prévoient environ 130 000 prêts pour un volume de 460 milliards de couronnes en 2025.
Au total, pour 2024 et 2025, c’est une somme colossale de 640 à 700 milliards de couronnes (environ 25,6 à 28 milliards d’euros) qui devrait être refinancée. L’impact sur les mensualités sera sensible. Daniel Hornák, spécialiste des prêts hypothécaires chez Bidli, illustre : « Si j’avais eu un taux de 2 % en 2020 et que j’obtenais le taux actuel de 4,5 %, ma mensualité augmenterait de 4 112 couronnes (environ 165 euros) pour un prêt de trois millions de couronnes (environ 120 000 euros) sur 30 ans. »
Parallèlement à la hausse des taux d’intérêt, les ménages tchèques doivent composer avec l’inflation et la flambée des prix de l’énergie. Sur les cinq dernières années (fin 2019 à septembre dernier), les prix ont augmenté d’environ 43 %. Bien que les salaires moyens aient progressé d’environ 45 % sur la même période, le niveau de vie réel stagne pour de nombreuses familles.
Cette conjonction de facteurs pourrait mettre certains emprunteurs en difficulté, particulièrement ceux aux revenus modestes qui avaient contracté des prêts sur 30 ans, limitant ainsi leur capacité à rembourser le capital au cours des premières années. Les investisseurs disposant d’un endettement important par rapport à leurs actifs et de faibles réserves financières pourraient également être contraints de vendre leurs biens. Adam Kaška précise cependant : « On estime qu’il s’agira d’unités inférieures dans un millier de cas, et non d’un phénomène de masse ». D’autres experts, comme Jiří Vagner de Next Finance, tempèrent les craintes d’une vague de ventes forcées, tout en reconnaissant que « un certain pourcentage de personnes devra vendre la propriété. »
Malgré les défis annoncés, le marché immobilier pourrait ne pas être le plus touché. Les prix d’achat ont en effet plus que doublé en cinq ans, passant de 65 400 couronnes (environ 2 600 euros) le mètre carré au premier trimestre 2020 à plus de 110 000 couronnes (environ 4 400 euros) en fin d’année dernière, et continuent d’augmenter. De plus, les banques semblent déterminées à accompagner leurs clients. « Les banques vont à la rencontre des clients et essaient de les conserver », explique Jiří Vagner, évoquant des solutions telles que l’allongement de la durée de remboursement.
L’impact économique global de ces refinancements massifs pourrait cependant se faire sentir. Une augmentation mensuelle de 4 000 couronnes pour 140 000 ménages représente près de 600 millions de couronnes (environ 24 millions d’euros) par mois, soit sept milliards (environ 280 millions d’euros) par an, qui ne seront pas dépensés. Or, la consommation des ménages est un moteur essentiel de l’économie tchèque.
L’année 2025 s’annonce donc « certainement intéressante », selon Jiří Vagner, marquant une période de transition majeure pour le marché hypothécaire tchèque, à un moment où l’économie européenne dans son ensemble ressentira les effets de tensions géopolitiques et de politiques monétaires restrictives.
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