Les cabinets médicaux ambulatoires et les cliniques sont en passe de devenir les principaux lieux de soins aux États-Unis, une tendance alimentée par le vieillissement de la population, la hausse des coûts de la santé et des évolutions politiques favorisant les soins hors des hôpitaux.
Selon une étude récente de JLL, les volumes de patients ambulatoires devraient augmenter de 8 % au cours des cinq prochaines années, contre seulement 1 % pour les patients hospitalisés. Cette évolution se traduit par une demande accrue d’immeubles de bureaux médicaux (MOB) spécialement conçus, ainsi que par la conversion d’anciens espaces commerciaux et de bureaux.
Ian Anderson, directeur principal de la recherche et de l’analyse pour le bureau américain, les sciences de la vie et la santé à CBRE, souligne que les États-Unis sont confrontés à « un tsunami d’argent », avec une population vieillissante qui devrait croître d’environ 50 % au cours de la prochaine décennie. « À mesure que les gens vieillissent, leurs dépenses de santé ont tendance à augmenter », a-t-il déclaré lors d’un webinaire.
Parallèlement, les préoccupations concernant les coûts des soins de santé s’intensifient. Les modifications prévues à la législation actuelle pourraient laisser près de 14 millions de personnes supplémentaires sans assurance maladie, et le coût des fournitures médicales ne cesse d’augmenter. Les changements de politique de remboursement du CMS (Centers for Medicare & Medicaid Services), qui autorisent davantage de procédures à être réalisées en dehors des hôpitaux, incitent également les prestataires de soins à privilégier des établissements ambulatoires plus abordables.
« Le changement le plus important dans la politique fédérale de santé depuis l’Obamacare se produira au cours des prochaines années », a affirmé M. Anderson. « Il y aura des vents contraires, mais la manière dont ces vents contraires se combinent avec ces tendances démographiques favorables pourrait en réalité profiter au secteur des bâtiments médicaux ambulatoires de plusieurs manières surprenantes. »
L’augmentation des coûts de construction et de rénovation constitue un défi majeur. Les contraintes liées à la capacité des sous-traitants font grimper les prix, en particulier dans les zones métropolitaines en forte croissance. En 2026, le coût moyen d’aménagement d’un MOB aux États-Unis devrait atteindre 412 dollars le pied carré (environ 4 300 euros le mètre carré), incluant les matériaux, la conception, l’équipement audiovisuel et informatique, ainsi qu’une marge pour les imprévus.
Face à ces contraintes, les investisseurs et les fournisseurs se tournent de plus en plus vers la rénovation et la conversion d’espaces existants plutôt que vers la construction neuve. Cependant, ces projets sont souvent plus complexes et entraînent une plus grande variabilité des coûts, notamment en raison des exigences opérationnelles et des mises à niveau d’infrastructure.
Les établissements de soins ambulatoires proposant des services de haute acuité, tels que l’imagerie médicale, la chirurgie et l’oncologie, nécessitent des aménagements plus sophistiqués et coûteux, comparables à ceux d’un hôpital en miniature. Les installations intégrant des technologies avancées entraînent également une augmentation des coûts liés au mobilier, aux équipements et à l’informatique. Selon JLL, les MOB de haute acuité pourraient coûter jusqu’à 20 % de plus que les établissements de soins ambulatoires de base.
La pénurie de main-d’œuvre qualifiée, en particulier dans les domaines de la mécanique, de l’électricité et de la plomberie, reste un facteur majeur de hausse des coûts et de volatilité des offres.