Publié le 2025-10-19 10:32:00. Face à un marché immobilier souvent inaccessible sans apport conséquent, une coopérative basque propose une solution innovante : la Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP). Ce dispositif permet à des ménages éligibles au logement social d’acquérir leur bien sans recourir à un prêt bancaire, par un achat planifié de parts sociales.
- Près d’un quart des candidats à la propriété se voient refuser un crédit immobilier.
- La SCIAPP offre une alternative pour acheter un logement sans emprunt bancaire.
- Ce dispositif permet une acquisition progressive grâce à l’achat de parts sociales.
Le constat est sans appel : de nombreux aspirants propriétaires se heurtent aux exigences des banques. Taux d’endettement trop élevé, revenus jugés précaires ou manque d’apport personnel sont autant de freins qui maintiennent une partie de la population dans le statut de locataire, contrainte de payer des loyers conséquents. Pour pallier cette difficulté, le COL (Coopérative d’Anglet) a mis en place, depuis 2016, la Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP). Actuellement, seule une autre structure en France propose ce modèle.
« Le montage en SCIAPP permet aux personnes éligibles au logement social d’acheter sans emprunter », explique Imed Robbana, directeur du COL. Ce système demande un apport initial modeste, compris entre 2 % et 5 % du prix du logement. Les futurs propriétaires intègrent alors un parcours d’accession progressive à la propriété, sans crédit bancaire, en acquérant graduellement des parts sociales d’une SCI gérée par le COL.
Une voie vers la propriété, complexe mais concrète
Une fois l’apport initial effectué, les acquéreurs s’engagent à verser une redevance mensuelle. Ce montant, comparable ou inférieur à un loyer classique, inclut le rachat des parts sociales de la SCI qui détient le logement. Après dix ans, les bénéficiaires ont la possibilité de racheter l’intégralité des parts restantes pour devenir pleinement propriétaires. Alternativement, ils peuvent continuer à verser la redevance mensuelle jusqu’à la dissolution naturelle de la SCI, prévue au bout de 40 ans.
Ce dispositif offre une sécurité appréciable : en cas de besoin, il est possible de revendre le logement au COL et d’opter pour un statut de locataire HLM, ou de céder les parts déjà acquises à un autre accédant. « Le dispositif a été complexe à mettre en œuvre et à maîtriser mais ça en valait vraiment la peine », confie Imed Robbana. « Avec le recul et l’expérience, nous sommes convaincus de son utilité pour favoriser le parcours résidentiel. »
L’achat immobilier sans emprunt, une réalité
Testé pour la première fois en 2016 dans le cadre de la résidence participative Terra Arte à Bayonne, le système SCIAPP connaît un essor continu. Le COL a déjà livré une soixantaine de logements sous ce régime et plus d’une centaine sont en projet dans les Pyrénées-Atlantiques et en Haute-Garonne.
« Sans ce dispositif, nous n’aurions jamais pu devenir propriétaires et aurions été obligés de continuer à payer un loyer à perte »
Un jeune couple bénéficiaire du dispositif
Un jeune couple avec deux enfants, percevant 3 000 euros de revenus mensuels, a ainsi pu acquérir une maison avec jardin près d’Ascain. Leur apport s’élevait à 9 000 euros, et leur redevance mensuelle est d’un peu plus de 800 euros. « Nos ressources n’étaient pas compatibles avec les prix pratiqués et aucune banque n’était disposée à nous suivre », témoignent-ils. « Sans ce dispositif d’accession nous n’aurions jamais pu devenir propriétaires et nous aurions été obligés de continuer à payer un loyer à perte pour nous loger. »