Les centres commerciaux, autrefois temples de la consommation, se réinventent. De plus en plus, ces espaces traditionnels sont transformés en communautés à usage mixte, intégrant des logements résidentiels pour répondre à une demande croissante de logements. Si cette tendance ne résout pas à elle seule la crise de l’accessibilité au logement, un défi systémique complexe, elle contribue néanmoins à pallier la pénurie, notamment dans des États comme le New Jersey et la Floride, selon un récent rapport de Realtor.com.
« Transformer un espace commercial sous-utilisé ou vacant en logement peut être une situation gagnant-gagnant pour les propriétaires et les demandeurs d’habitation », explique Hannah Jones, analyste principale de recherche économique chez Realtor.com. Ces projets tirent parti des infrastructures existantes pour accélérer la mise sur le marché de logements bien situés, contournant ainsi les délais souvent longs associés aux nouveaux développements immobiliers.
Cependant, des obstacles de taille freinent ces conversions. Les lois de zonage locales, qui définissent l’usage des terrains, constituent un frein majeur. « Les gouvernements locaux contrôlent les lois de zonage et déterminent si les terres sont utilisées à des fins commerciales ou résidentielles », précise Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. Modifier ces réglementations pour permettre des développements à usage mixte rencontre souvent l’opposition des résidents, inquiets de l’augmentation potentielle du trafic ou de l’arrivée de nouveaux voisins, surtout si les nouveaux logements sont abordables.
Par ailleurs, de nombreuses structures de centres commerciaux n’ont pas été conçues pour un usage résidentiel, rendant les transformations coûteuses. Les prix élevés de la main-d’œuvre et des matériaux peuvent même rendre les démolitions et reconstructions complètes plus rentables. Ces surcoûts peuvent, in fine, renchérir le prix des logements, limitant ainsi les bénéfices en termes d’abordabilité.
« Les conversions de centres commerciaux en logements représentent une manière créative d’utiliser les infrastructures existantes pour accroître l’offre dans des marchés immobiliers tendus, mais les défis de coût et de conception signifient qu’elles ne sont pas une solution miracle pour l’accessibilité financière », nuance Hannah Jones. Elle précise que cette tendance, bien que croissante, reste concentrée dans certaines régions.
Au-delà des chiffres, la physionomie des centres commerciaux américains est en pleine mutation. Les lieux emblématiques des années 1980 à 2000 se muent en espaces résidentiels, destinations de loisirs ou encore en développements mixtes combinant commerces haut de gamme et logements. L’exemple de Riverside Square à Hackensack, dans le New Jersey, illustre cette transformation : une partie de son terrain a été cédée pour un complexe d’appartements, et le site accueille désormais une dizaine de restaurants ainsi que des enseignes de luxe.
« Dans de nombreux endroits, la composante résidentielle consiste à utiliser les terrains de stationnement ou les espaces excédentaires pour créer davantage de logements, qu’il s’agisse de logements locatifs ou à vendre », ajoute Charlie Oppler, PDG de Prominent Properties Sotheby’s International Realty. Il anticipe que, dans les vingt à trente prochaines années, de nombreux centres commerciaux vieillissants pourraient être démolis face à la hausse des taux de vacance et remplacés par des pôles de transport en commun et des zones résidentielles, en fonction de leur localisation.