Publié le 8 février 2026 à 11h00. Face aux coupures récurrentes d’électricité et de chauffage à Kiev, le marché locatif s’adapte : les appartements équipés de sources d’alimentation alternatives sont particulièrement prisés, tandis que les locataires cherchent à négocier les prix.
- La demande locative à Kiev reste globalement stable, comparable à janvier 2025, malgré les difficultés liées aux infrastructures.
- Les appartements situés dans les immeubles équipés de générateurs ou de batteries avec onduleurs sont très recherchés.
- Les locataires tentent de négocier des réductions de loyer, notamment jusqu’en mai, en raison de l’incertitude concernant l’approvisionnement en services publics.
La situation énergétique en Ukraine, marquée par des frappes russes affectant les infrastructures, influence fortement le marché locatif de la capitale. Si la demande globale reste stable, les critères de recherche des locataires évoluent considérablement. Les experts immobiliers observent une polarisation du marché, avec une forte préférence pour les logements offrant une certaine autonomie énergétique.
À l’hiver 2026, les pannes d’électricité sont devenues une réalité quotidienne. Les appartements équipés de sources d’alimentation alternatives, telles que des batteries avec onduleurs (dans le segment haut de gamme) ou des générateurs d’immeuble, sont particulièrement prisés. Ces derniers permettent de maintenir en fonctionnement les ascenseurs, les pompes à eau et autres services essentiels pendant les coupures de courant.
Les appartements situés aux étages élevés ou dans des immeubles sans ascenseur perdent de leur attrait. Les propriétaires, conscients de cette tendance, sont contraints de baisser leurs prix pour éviter de voir leurs biens rester vacants. Arthur Pilipchuk, directeur général de l’association des sociétés immobilières Valion, explique que les jeunes profitent activement de cette baisse des prix. Natalya Kholod, présidente du comité de relations publiques de l’Association des spécialistes de l’immobilier (agents immobiliers) d’Ukraine (ASNU), partage ce constat.
« Je conseille aux locataires d’essayer de négocier et, si possible, de réduire le prix jusqu’en mai. Il est probable que d’ici là, la période d’instabilité dans l’approvisionnement en services publics se soit atténuée et que l’appartement ne reste pas vide, générant ainsi des revenus pour le propriétaire. »
Natalya Kholod, présidente du comité de relations publiques de l’ASNU
Natalya Kholod propose une approche pragmatique : un compromis avec le propriétaire, une réduction temporaire du loyer. Elle illustre cette proposition avec un exemple concret : un loyer initial de 20 000 UAH (environ 500 €) pourrait être négocié à 15 000 UAH (environ 375 €) pour une période de six mois.
Parallèlement, les experts notent un regain d’intérêt pour les logements anciens – les immeubles en briques, les bâtiments khrouchtchev et staliniens – car leur chauffage et leur alimentation en eau sont moins dépendants de la disponibilité de l’électricité.
Selon une analyse menée par OBOZ.UA avec des experts, les critères d’un « appartement idéal » à louer à Kiev en janvier 2026 sont les suivants :
- Étage ne dépassant pas le cinquième.
- Alimentation en gaz – même sans chauffage central, elle permet de se chauffer et de cuisiner en cas de coupure de courant.
- Proximité d’une station de métro – qui peut servir d’abri en cas d’alerte aérienne.
- Situation sur la rive droite du Dniepr – pour faciliter les déplacements vers le lieu de travail, où se concentre l’activité économique de Kiev.
Malgré ces nouvelles exigences, les appartements situés dans les immeubles récents, souvent plus dépendants de l’électricité, restent proposés à la location. Natalya Kholod souligne que même les appartements situés à des étages élevés et manquant de chauffage constant trouvent preneurs.
« Le complexe résidentiel « Patriotika » à Osokorki est régulièrement privé de chauffage en cas de coupure de courant. Néanmoins, des personnes ont loué un appartement au 19ème étage et y vivent, sans intention d’en partir. »
Natalya Kholod, présidente du comité de relations publiques de l’ASNU
Ekaterina Gladchuk, agent immobilier à Kiev, observe également un intérêt pour l’achat d’appartements grâce aux programmes gouvernementaux. Les statistiques de Lun.ua confirment une stabilité relative des prix de location entre janvier 2025 et janvier 2026 : le loyer mensuel moyen d’un appartement d’une pièce est d’environ 16 400 UAH (environ 410 €), celui d’un appartement de deux pièces d’environ 23 500 UAH (environ 587 €), et celui d’un appartement de trois pièces d’environ 36 900 UAH (environ 922 €), en légère augmentation de 3 % sur un an.
Certains experts relèvent un léger exode de la ville, notamment depuis la rive gauche, mais d’autres insistent sur le fait que la situation n’a pas fondamentalement changé par rapport à janvier 2025. Arthur Pilipchuk affirme que certains partent, mais pas en masse, car Kiev offre encore des opportunités d’emploi.
Svetlana Roshchina, membre de l’ASNU et de la National Association of Realtors of America (NAR), souligne que la migration se fait surtout à l’intérieur de la ville, les locataires cherchant de meilleures conditions de vie. Elle note que les logements sans chauffage sont moins attractifs.
Selon les données de l’équipe OLX Real Estate, l’intérêt pour la location à long terme a diminué de 7 % à Kiev et de 5 à 19 % dans les banlieues (à l’exception de Boryspil, Bucha et Petropavlovskaya Borshchagovka). En revanche, l’intérêt pour la location de maisons a augmenté de 22 %.
Les analystes d’OLX Real Estate concluent que, bien qu’il n’y ait pas de migration massive, les priorités des locataires évoluent : l’autonomie du logement devient un facteur de choix de plus en plus important. Ils soulignent que la vérification des conditions de vie réelles est essentielle.
Les experts s’accordent à dire qu’il est difficile de prédire l’évolution du marché immobilier avant le printemps. Ils prévoient une stabilisation des prix, à moins que la situation des services publics ne se détériore davantage. Natalia Kholod estime que le marché ne s’effondrera pas, à moins de circonstances exceptionnelles.
En conclusion, malgré les difficultés liées aux coupures d’électricité et de chauffage, le marché locatif de Kiev reste dynamique. Les locataires s’adaptent en privilégiant les logements autonomes, situés aux étages inférieurs et bien desservis par les transports en commun. Le marché devrait rester dans un état d’équilibre prudent jusqu’au printemps, en fonction de la stabilité de l’approvisionnement en services publics.
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